- •Курс лекций
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью
- •1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
- •2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
- •3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
- •Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга
- •Содержание задачи и процесс принятия решения
- •Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
- •1. Традиционная (классическая) теория
- •А) Функциональная
- •Д).Плоская структура
- •2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •3. Теория системного (современного) подхода
- •Тема 2.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов
- •2. Принципы принятия инвестиционных решений
- •3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта
- •4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта
- •4.1. Экономический анализ проекта
- •4.2. Финансовый анализ проекта
- •4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
- •Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий
- •1. Введение в планирование
- •2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
- •З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
- •3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа
- •3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование
- •Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости
- •1. Формирование стратегий
- •2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •2.1. Матрица «Доля рынка—рост рынка» (портфельный анализ)
- •2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»
- •Тема 3.2. Управление на тактическом уровне
- •1. Характеристика недвижимости
- •2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3. Перепланировка и перестройка
- •4. Обновление и благоустройство объектов
- •5. Управление фондами на тактическом уровне
- •5.1. Инвентаризация
- •5.2. Анализ
- •5.3. Разработка возможных сценариев развития событий
- •5.4. Просчет сценариев
- •5.5. Формирование политики в отношении комплексов
- •6. Поддержание отношений
- •Тема 3.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •1. Административное управление
- •1.1 Инкассо
- •1.2 Контроль за сменой жильцов
- •1.3. Контроль за расходами на обслуживание
- •1.4. Составление отчетности
- •2. Техническое управление
- •2.1. Ремонт по жалобам пользователей
- •2.2. Ремонт при смене съемщиков
- •2.3. Плановый ремонт
- •3. Коммерческое управление
- •4. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости
- •1. Современный взгляд на управление инфраструктурой организации
- •2. Деятельность менеджера по снижению эксплуатационных расходов организации
- •3. Управление службами охраны помещений
- •4. Интеллектуальное здание как объект управления менеджера
- •Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании
4. Обновление и благоустройство объектов
Городские объекты необходимо постоянно обновлять (совершенствовать), чтобы они соответствовали требованиям времени и удовлетворяли потребности потребителей, квартиросъемщиков, постоянных жильцов и размещенных в них предприятий и организаций. Это касается промышленных зон, жилых кварталов, торговых центров, центральной части города, т. е. городского объекта в целом, — так называемая концепция «обновление города». Все стороны, участвующие в производстве и эксплуатации части или целого городского объекта, должны постоянно отслеживать возможности его изменения или обновления.
Необходимость обновления городских объектов может возникнуть под влиянием различных факторов, например, технического прогресса, изменившихся вкусов потребителей в отношении места проживания или деловой деятельности, концентрационных процессов (слияний предприятий), изменений демографических показателей и т. д. Примером последнего из перечисленных случаев можно назвать большую потребность в объектах, специально приспособленных для престарелых людей. Концентрация предприятии, расширение их производственной деятельности иногда приводят к тому, что некоторые виды их деятельности могут осуществляться лишь за чертой города. Более строгое экологическое регулирование также ведет к изменениям в выборе месторасположения предприятий и к более четкому разграничению жилых и нежилых объектов. Рост количества персональных автомобилей и, соответственно, большая свобода перемещения занимают далеко не последнее место в ряду факторов обновления.
Наглядный пример изменившихся запросов пользователей можно найти на рынке офисных помещений. Если в Западной Европе в шестидесятых годах, в период сильного экономического роста, деловой мир еще мог свободно разместиться в бывших особняках знати, которые освобождались и теряли свое назначение из-за сокращения численности членов и субурбанизации (переселения за городскую черту) семей с высокими доходами, то позже у предприятий возникла очевидная потребность в специализированных офисных зданиях, из-за расширения своей деятельности. Эти здания в основном возводились вдоль транспортных магистралей (подъездных путей) на окраинах городов или, в случае Рандстада (Рандстад — это район, заключенный между четырьмя крупнейшими городами Нидерландов), в прилегающих маленьких населенных пунктах (городах-спутниках). Это касается и Москвы и Санкт-Петербурга (города-спутники — Зеленоград, Пушкино). Так начался процесс уменьшения плотности застройки. В настоящий момент делаются попытки несколько изменить направление этого процесса, перенеся упор на застройку офисными зданиями участков, прилегающих к железнодорожным станциям. Это стремление вызвано, с одной стороны, соображениями защиты окружающей среды, с другой — необходимостью решения транспортных проблем из-за пробок на дорогах.
Некоторые из вышеупомянутых изменений привели к разрастанию городов за счет застройки новых (жилых) районов и промышленных зон. В Москве это районы Солнцево, Митино, Бутово и др. Однако возможность дальнейшего расширения городской территории сокращается из-за необходимости сохранения природных зон и территориального роста города. Вместе с тем, имеющаяся застроенная территория города представляет собой достаточное место по обновлению, перепланировке и изменению функционального назначения объектов. Внимание к существующей городской территории и возможностям использования по-новому расположенных в черте города участков и зданий вписывается в концепцию стремления муниципальных властей к созданию «долговечного общества». Долговечным называется общество, в котором все процессы жизнедеятельности протекают наиболее созвучным природе путем, т. е. без ущерба для окружающей среды.
Преобразование существующих городских объектов можно разделить на:
— обновление;
— благоустройство;
— управление.
А. В случае обновления производится наиболее кардинальная перепланировка/перестройка территории. Обнищавшие и обветшавшие кварталы сносятся и застраиваются по-новому, причем объекты, имеющие маловажные функции, устраняются, уступая место новым необходимым объектам.
При этом речь идет, как правило, о крупномасштабных преобразованиях. В Москве это так называемый «волновой метод», когда сносятся «хрущевки» и на их месте строят современные дома, куда постепенно переселяют жильцов из этих же бывших «хрущевок».
На уровне отдельного здания обновление означает радикальную перепланировку, при которой нетронутым остается лишь остов здания (как в случае Атриума в Амстердаме, центральных частей Санкт-Петербурга), или снос здания и возведение на его месте нового, возможно, с новым назначением (если это здание не имеет исторической ценности).
Б. В случае благоустройства изменения носят менее радикальный характер. Речь идет об улучшении имеющегося на тот момент состояния здания, комплекса зданий или района. Улучшение района подразумевает новое пространственное планирование и новое функциональное зонирование. При этом речь также идет об единоразовых инвестиционных проектах, хотя их объем не столь велик, как в случае обновления. На уровне отдельного здания проводится реновация (с незначительной перепланировкой). При этом возможно изменение функционального назначения (например, переоборудование офисного здания под гостиницу).
В. Целью управления (содержания, техобслуживания) является сохранение имеющегося состояния здания на должном уровне. При этом требуется вести техобслуживание строго по плану и избегать просрочек в проведении текущих ремонтных работ. Планирование функционального назначения и обустройство могут производиться (изменяться) постепенно по разработанному стратегическому плану.
В целом в масштабах города речь идет не о выборе лишь одного из видов преобразования. В одном месте могут проводиться обновление и благоустройство, в то время как в других частях города упор может делаться на качественную эксплуатацию. Учитывая динамику развития городов, становится понятным: техобслуживания на протяжении многих лет недостаточно. Должен быть отлажен чередующийся цикл работ по обновлению, благоустройству и техобслуживанию, который бы регулярно повторялся.
Из вышеизложенного можно сделать следующий вывод: постоянно меняющийся спрос потребителей диктуется -«снизу вверх», то есть потребителями, а не застройщиками. Информация о потребительском спросе анализируется и используется в разработке новых товаров (объектов), которые затем реализуются как предложения. Город играет при этом важную роль: для удовлетворения спроса используется имеющийся фонд недвижимости или производится дополнительная застройка. При этом перед властями стоят несколько задач: с одной стороны, необходимо защитить права уже существующих сторон, с другой стороны, нужно создать терри-ториальное пространство для новых функциональных объектов. При этом управление осуществляется «сверху вниз». Соотношения между властями и потребителями (несовпадения интересов) представлены в табл. 1.
Таблица 1. - Соотношение интересов городских властей и потребителей.
Изменение спроса |
Фонд |
Власти |
Потребность в помещении (участке) |
Недвижимость |
Правовая защита интересов в долгосрочной перспективе |
|
|
|
Формула |
Помещение |
|
|
|
Регулирование |
Концепция |
Район |
|
|
|
|
Спрос – предложение |
Участок |
Планирование |
|
|
|
Развитие общества (техники) |
Инфраструктура |
|
|
|
|
|
Оборудование |
|
|
|
|
|
Земля |
|
|
|
|
Потребитель |
Застройка |
Политика |