Охрана прав собственности в России.

В России имущество охраняется законом:

1. Нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости определенным субъектам.

2. Защита прав собственности – применение к лицу нарушающему право собственности неблагоприятных мер.

1)Система гражданско-правовых способов защиты прав собственности, включает в себя следующее: - вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц: виндикационный, негаторный иск, иск о признании прав собственности.

Виндикационный иск – это способ защиты, право собственности, с помощью которого собственник может истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Негаторный – это иск собственника об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения вещью.

2)Обязательно-правовые способы, когда между сторонами существует договорное обязательство:

• Договорная ответственность.

• Обязательность, вследствие причинения вреда.

• Иные способы, применяемые: при недействительности сделок, объявлении гражданина умершим или безвестно отсутствующим. Иск к гос-ым и муниципальным органам.

Сделки на Российском рынке недвижимости.

Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности.

Дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст21ГК). При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду(ст32-33ГК) четко определяет статус опекуна или попечителя.

Понятия и виды сделок с недвижимым имуществом.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц направленные на установление изменение или прекращение их прав и обязанностей. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой).

Основание – кауза – должно быть законным и осуществимым.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

1. Содержание и правовые последствия не противоречат закону.

2. Совершена она дееспособным и правоспособными лицам.

3. Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле.

4. Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная и зарегистрирована в ЕГРП (единый гос-ый реестр прав на недвижимость)

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта. Не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности:

• Оспоримая

• Ничтожная

Оспоримой считается сделка не действительной по решению суда.

Ничтожная – недействительна с самого начала ее заключения, не зависимо от решения суда. Среди ничтожных сделок наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения что-то сделать и создать правовые последствия.

Притворная называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно хотели совершить.

Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:

- Волей субъективного состава, формы, содержания, а так же кабальные сделки. Основанием для признания недействительной сделки по приватизации муниципальных и гос-ых предприятий являются, нарушение проведения правил конкурса или аукциона.

Последствия недействительной сделки.

1. Неисполнение сделки.

2. Двухсторонняя реституция – восстановление прежнего состояния, т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке, по решению конституционного суда положение этой статьи не распространяются на добросовестных покупателей, которые не знали и не могли знать о нарушениях законодательства прежним собственником недвижимости.

3. Односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только одна добросовестная сторона, а вторая передает доход гос-ву.

4. Никакой реституции – все, что исполнено, передается в доход гос-ву, в случае если две стороны действовали умышленно.

Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах:

По отношению к продавцу

По отношению к покупателю

Вымогательство, требования передачи участка или прав на него под угрозой насилия. Манипуляции при расчете с продавцом (использования фальшивых купюр) Переход заложенного участка в собственность кредитора, даже в случае возврата денег с процентами.

Совершение сделки лицом, не являющимся собственником участка по поддельным или краденым документам. Продажа или сдача в аренду одного и того же участка нескольким лицам. Продаже незаконно присвоенных участков путем вымогательства или злоупотребление служебным положением. Присвоение денег до оформления сделок. Ненадлежащие оформление сделки. Продажа участка потенциально состоящего в споре. Продажа участка принадлежащего нескольким лицам, одним лицом.

Чтобы обезопасить себя необходимо уменьшить риск, возникающий при проведении операций купли-продажи недвижимости путем:

1. Страхования покупателя от потери право собственности на з.у. или другое имущество.

2. Включение коммерческого банка в сделку.

Страхование покупателей от потерь прав собственности означает:

1. если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем право собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре.

2. Если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышлены, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами:

На организованном рынке	На неорганизованном рынке
Аукцион Коммерческий конкурс Закрытый конкурс Инвестиционный конкурс : закрытые и открытые торги	Выделение участков органами власти Аукцион на право аренды участка Конкурс на право аренды участка Продажа участка предприятия банкрота Некоммерческие способы

Сторонами сделки могут выступать граждане – собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст55ГК филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени.