- •Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений.
- •Особенности недвижимости как товара.
- •Основные типы недвижимости:
- •Цели и принципы управления недвижимостью.
- •Формы гос-го регулирования недвижимости.
- •Гос-ые целевые программы. (цп)
- •Федеральное агенство по недропользованию, в него входят:
- •Росреестр
- •Право собственности на недвижимость.
- •Содержание право собственности на недвижимость.
- •Охрана прав собственности в России.
- •Понятия и виды сделок с недвижимым имуществом.
- •Формы сделок с объектами недвижимости.
- •Кредитования недвижимости.
- •На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:
- •Методы кредитования недвижимости.
- •Виды жилого фонда:
- •Покупка квартиры на вторичном рынке.
- •Проверка ю.Ч. Квартиры. Вопросы к продавцу.
- •Проверка квартиры.
- •Проверка по рискам мошенничества
- •Основные виды мошенничества на рынке вторичного жилья.
- •Проверки при приобретении квартиры по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены в результате строительства, по наследству, по решению суда.
- •Обмен и меня жилыми помещениями.
- •Покупка квартиры в новостройке.
- •Право на земельный участок.
- •Проектная декларация.
- •Проверка застройщика.
- •Аренда недвижимости.
Покупка квартиры в новостройке.
(первичный рынок)
Существует три документа, подтверждающие соответствие проекта всем необходимым требованиям, свидетельствующие о проверености строительства:
Разрешение на строительство.
Документ, подтверждающий права застройщика на з. у.
Проектная декларация.
Застройщик обязан вступить в СРО.
Проблема ознакомления с документами по правомерности строительства.
В силу части 2 ст.21 ФЗ 214 застройщик обязан предоставить для ознакомления:
Разрешение на строительство.
ТЭО (технико-экономическое обследование проекта) строительства многоквартирного дома.
Заключение гос. экспертизы проектной документации.
Проектная документация, включающие внесенные в нее изменения.
Документы, подтверждающие права застройщика на з. у.
Не копии документов, в крайнем случае, нотариально заверены.
Термин ознакомления, который указан в ст.214 ФЗ не означает предоставления документов насовсем, а так же, что застройщик обязан давать копии документов покупателю, по этой причине застройщики зачастую не только не отдают дольщикам копии документов, но и запрещают снимать копии с документов.
Цель данного действия не допущение возможности надлежащего анализа документов дольщика и создание ситуации отсутствия у дольщика в дальнейшем ключевых документов для судебных разбирательств с застройщиком.
Конфиденциальность информации, как причины отказа в копировании не является обоснованной, как вариант получить возможность снять копии можно предложить застройщику заключить соглашение о конфиденциальности, в котором обязаться, не передавать сведения третьим лицам.
От наличия копии этих документов у дольщика в распоряжении во многом зависит и успешность построения в дальнейшем правовой позиции, для истребования у застройщика, задолженности через суд или побуждения к строительству объекта.
Разрешение на строительство представляет собой документ выдаваемый уполномоченным органом, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право строительства объектов капитального строительства.
В разрешении на строительство следует проверить:
Выдачу разрешения уполномоченным органом (Мосгос строй надзор)
Наличие даты, номера подписи уполномоченного лица и печати уполномоченного органа. Особое внимание следует обратить на дату разрешения, если до 1 апреля 2005, то 214 ФЗ не применяется.
Наличие ссылки на выдачу разрешения в соответствии со статьей 51ГКРФ.
Данные о застройщике. Соответствие наименования застройщика и лица, который будет заключать с дольщиком договор.
Адрес объекта. Соответствие адреса объекта к рекламируемому адресу.
Соответствие адреса объекта адресу з. у. ,на который у застройщика оформлены права.
Срок действия разрешения на строительство.
Право на земельный участок.
По законодательству в России существует более десятка способов получения право собственности на землю, которые можно определить в 4 основные группы:
Решение органов гос-ой и муниципальной власти о выделении з. у.
Гражданско-правовые сделки на рынке земли.
Обстоятельства или события.
Судебные решения.
Каждому собственнику з. у. выдается установленной формы свидетельство, которое подлежит регистрации в ЕГРПН и служит документом при совершении различных сделок с землей. Форма свидетельства на право собственности на землю установлена постановлением правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219. Важное значение имеет знание, установлены процедуры оформления право собственности на землю. На получение свидетельства могут претендовать пять категорий лиц:
Купившие участки по договору у других лиц на вторичном рынке земли.
Получившие землю в результате различных законных сделок.
Желающие перерегистрировать собственность, полученные ранее з. у.
Владельцы общей или долевой собственности реорганизованных сельскохозяйственных организаций, в том числе и при выходе из них.
Ходатайствующие о первичном предоставлении участка в собственность.
Перечень документов прилагаемых к заявлению о приобретении прав на з. у.
Копия документа, удостоверяющая личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица
Копия свидетельства о гос-ой регистрации физ. лица, в качестве индивидуального предпринимателя или копия свидетельства юридического лица.
Копия документа, удостоверяющая права физ. и юр. лица.
Выписка из ЕГРП о правах на здания, строения, сооружения содержащиеся на приобретенном з. у.
Кадастровый паспорт з. у. и выписка из ЕГРП о правах на приобретенный з. у.
Копия документа подтверждающего право приобретения з. у.
В соответствии со статьей 3 ФЗ 214 права на з.у. могут быть оформлены в трех формах:
Право собственности
Договор аренды
Договор субаренды
Рассмотрим данные формы и особенности их проверки более подробно:
З.у. в собственности. Если застройщик владеет землей на право собственность, то это наилучший вариант – сроков пользования по таким участкам и нет рисков (в том числе административные препятствия и финансовые потери застройщика), связанных с не определением договора аренды земли.
Для проверки необходимо запросить у застройщика свидетельство о гос. Регистрации права собственности застройщика на з. у., в котором нужно проверить:
Наименование собственника з. у. на предмет полного соответствия наименования застройщика.
Адрес з. у. и соответствие адресу, указанному на разрешении строительства.
Отсутствие судебных притязаний и обременений: единственным обременением может быть указана ипотека в силу закона в пользу дольщиков.
Категория з. у. (вид разрешенного использования) должна быть указана формулировка разрешающая строить на участке многоквартирный дом и не содержащая запрета на это.
З. у. в аренде. Если земля находится в муниципальной или гос. собственности и передана застройщику по договору аренды во временное пользование за плату, следует запросить договор аренды з. у. и проверить следующие:
Срок аренды
Наличие штампа о гос. регистрации договора аренды
Целевое назначение з. у.
Арендатором должен являться застройщиком
Оплату арендных платежей
З. у. в субаренде – субарендатор – это лицо, заключившее договор субаренды с арендатором участка, который в свою очередь, владеет землей на основании договора аренды, заключенного с собственником земли.
Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок основного договора аренды.
Согласно п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор з. у. , за рядом исключений, имеет право передать арендованный з. у. в субаренду в пределах срока договора аренды з. у. без согласия собственника з. у. при условии его уведомления, если договором аренды з. у. не предусмотрено иное.