4.3 Анализ финансово возможных способов использования объекта недвижимости

4.3.1 Оценка инвестиционной привлекательности торгово-офисного комплекса

Вариант управления №1

Определим требуемые капиталовложения в данный проект. Для переоборудования офисных площадей под торговлю требуется проведение строительных работ, которые будут заключаться в сносе существующих перегородок, отделке пола линолеумом, окраске стен в единые тона и монтаже подвесного потолка Стоимость определена на основании локальных сметных расчетов.

Таблица 39

Расчет требуемых капиталовложений

№ п/п	Наименование статьи расходов	Количество шт	Цена, Руб.	Стоимость, руб.
1	Сигнализация (оборудование + монтаж + зарплата рабочих)	1	60543	60543
2	Межкомнатные двери (монтаж +зарплата рабочих	12	3 578	42936
3	Стеллажи для размещения товара (монтаж + зарплата)	40	8750	350 000
4	Кассовый аппарат	12	30000	360 000
5	Отделка пола (материалы + зарплата рабочих)	257	1820	467 740
6	Отделка стен (материалы + зарплата рабочих)	78	1969	153 582
7	Монтаж подвесного потолка (материалы+зарплата рабочих)	259	936	242 424
	Итого:			1 677 225

Расходы на рекламу

Будут установлены два билборда в г.Омске и 2 билборда в пригороде.

Аренда билборда – 6000 руб. мес. Соответственно расходы на рекламу на 1 месяц составят 24 000 руб.

Величину арендной ставки для торговой площади принимаем равной 650 руб./кв.М., а для офисной площади 700руб./кв.М.Цены берутся на основе анализа рынка проведенного в «Экономической экспертизе»

Таблица 40

Доход от сдачи в аренду площадей варианта управления № 1

Тип площадей	Общая площадь, кв.м.	Арендная ставка, руб/кв.м.	Месячный доход, руб.	Годовой доход, руб.
Торговая пл.	6709.09	650	4 360 909	52 330 902
Офисная пл.	5311.91	700	3 718 337	44 620 044
Итого потенциальный валовый доход от сдачи в аренду площади				96 950 946

Расходы на функционирование помещений берутся из следующих источников:

Коммунальные услуги рассчитываются по формуле:

Коммунальные услуги = общая площадь здания *74,4 руб. (стоимость коммунальных услуг на 1 кв. метр в месяц, по данным статистики управляющих компаний)*12 (количество месяцев в году).

Торговая пл. - 6709.09*74,4*12=5 989 875руб.

Офисная пл. -5311.91*74,4*12=4 742 473руб.

Затраты на охрану рассчитываются по формуле:

Затраты на охрану = общая площадь здания *85 руб. (стоимость охраны на 1 кв.м. в год, по данным статистики управляющих компаний).

Торговая пл. - 6709.09*85= 570 272 руб.

Офисная пл. -5311.91*85= 451 512 руб.

Таблица 41

Расходы на функционирование арендуемых площадей

Вид расходов	В месяц, руб.	В год, руб.
Торговая пл (Офисная пл.)
Коммунальные услуги	894 362	10 732 348
Обеспечение охраны	1 021 784	12 261 408
ИТОГО		23 214 088

Таблица 42

Результаты расчетов

Наименование показтеля	1год	2 год	3 год	4 год
ПВД,руб.	96 950 946	102 768 003	107 392 563	112 762 191
ДВД,руб.	89 194 870	94 546 563	98 801 158	103 741 216
ОР:
Реклама,руб.	24 000	24 144	25 230	26 492
Капиталовложения для обустройства торгово-офисного комплекса,руб.	1 677 225
Операционные расходы по эксплуатации объекта,руб	23 214 088	24 258 722	25 350 364	26 617 883
ЧОД,руб.	72 017 083	70 245 035	73 406 062	77 076 365
К	0.85	0.77	0.67	0.59
209 769 959	61 495 246	53 814 984	49 222 458	45 237 270