- •1.Техническая экспертиза
- •1.1.3 Генеральный план благоустройства и озеленения
- •1.1.4 Общая характеристика проектируемого здания
- •1.1.7 Теплотехнический расчет ограждающих конструкций
- •1.1.7.1 Расчет требуемого сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций
- •1.1.7.2 Расчет приведенного сопротивления теплопередаче непрозрачных ограждающих конструкций
- •1.1.8 Инженерное обеспечение
- •1.1.8.1 Отопление, кондиционирование, вентиляция, дымоудаления
- •1.1.8.3 Электроснабжение
- •1.1.8.2 Водоснабжение и канализация
- •1.2 Расчетно-конструктивный раздел
- •1.2.1 Введение
- •1.2.2 Сбор нагрузок.
- •1.2.3.1 Расчет фермы графическим методом
- •1.2.4.1 Подбор сечений наиболее загруженных элементов
- •1.2.4.2 Проверка несущей способности сварных швов, прикрепляющих элементы решетки к поясу.
- •1.3 Организационно – технологическая часть
- •1.3.1 Введение
- •1.3.2 Календарный план строительства
- •1.3.3 Выбор метода производства работ
- •1.3.4. Технологическая карта. Общие сведения
- •1.3.5 Организация и технология выполнения работ
- •1.3.6 Безопасность труда
- •1.3.7Объектный строительный генеральный план
- •1.3.7.1 Характеристика стройгенплана.
- •1.3.7.2 Определение потребности во временных зданиях
- •1.3.7.2.1 Расчет потребности в воде
- •Расчет потребности в электроэнергии.
- •2.Правовая экспертиза
- •2.1 Объект недвижимости с точки зрения гк рф
- •2.2 Государственная регистрация объектов недвижимости
- •2.3 Кадастровый учет объектов недвижимости
- •2.3.1 Нормативно-правовые акты Федеральных органов исполнительной власти
- •2.4 Описание объекта недвижимости
- •3. Экономическая экспертиза
- •3.1 Введение
- •3.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Омске
- •3.3 Варианта наиболее эффективного использования земельного участка
- •3.4 Характеристика оцениваемого объекта недвижимости
- •3.5 Определение стоимости земельного участка
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
- •Расчет стоимости объекта с учетом корректировок
- •3.8 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом
- •3.8.1 Общие положения по доходному подходу
- •3.8.2. Расчет потенциального и действительного валового доход
- •3.8.3 Расчет коэффициента капитализации
- •3.8.4 Расчет рыночной стоимости
- •3.9 Согласование результатов
- •4.Управленческая экспертиза
- •4.1Управление недвижимостью
- •4.3 Анализ финансово возможных способов использования объекта недвижимости
- •4.3.1 Оценка инвестиционной привлекательности торгово-офисного комплекса
- •Величину арендной ставки для торговой площади принимаем равной 650 руб./кв.М., а для офисной площади 700руб./кв.М.Цены берутся на основе анализа рынка проведенного в «Экономической экспертизе»
- •4.3.2 Оценка инвестиционной привлекательности варианта размещения детского центра и кинотеатра.
- •4.4Оценка управленческих решений
- •5.1Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •5.2 Нормативно правовые документы оценки воздействия на окружающую среду
- •5.3 Экологическая обстановка в Омске
- •Загрязнение атмосферного воздуха в административных округах г.Омска в июне 2011 года
- •Условные обозначения:
- •6.1 Введение
- •6.2. Анализ опасных и вредных производственных факторов, воздействующих на работающих на строительной площадке по возведению торгово-развлекательного комплекса
- •6.2.1 Освещенность помещений.
- •6.2.2. Микроклимат помещений
- •6.2.3. Запыленность и загазованность помещений
- •6.2.4 Шум и вибрация в помещениях
- •6.2.5 Электробезопасность.
- •6.2.6 Электромагнитные излучения.
- •6.3 Расчет воздушно-тепловой завесы.
2.Правовая экспертиза
2.1 Объект недвижимости с точки зрения гк рф
Согласно [14] (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Если проанализировать основные содержания и характер изменения юридических норм, устанавливающих понятие недвижимости, то можно сделать следующие выводы:
Главным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличный от других объект правового регулирования является ее неразрывная связь с землей. Эту связь можно считать родовым признаком недвижимости, ее главной специфичной особенностью. При этом эту связь нельзя понимать буквально как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является стационарное состояние. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть как прямой, так и косвенной. В качестве примера косвенной связи можно привести связь квартиры с землей (через здание). Таким образом, здания и сооружения как объекты недвижимости рассматриваются отдельно от земельных участков, на которых они расположены.
Согласно действующему законодательству существует земельный участок и прочно связанная с ним недвижимость. Земля не может быть передана в аренду без соответствующей передачи прав на расположенное на ней здание или сооружение, и наоборот.
Особая роль земли как определяющего фактора недвижимого имущества требует детального анализа понятия земельного участка. Следует учесть, что в российском законодательстве это понятие трактуется иначе ,чем в законодательствах большинства стран. В зарубежном законодательстве под земельным участком понимается фрагмент земной поверхности с определенными в пространстве границами. Что касается размеров в глубину, то считается, что никаких границ тут нет, а условной границей считается геометрический центр земли. Соответственно права собственника земельного участка распространяются на любые находящиеся в земле объекты, независимо от глубины залегания.
У нас разграничиваются понятия земельного участка и недр, так как недра принадлежат государству.
Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в документах.
Очень важным является то обстоятельство, что закон не рассматривает объект недвижимости изолированно от его использования.
Нарушение неразрывной связи с землей (перемещение) трактуется как главная причина несоразмерного ущерба его назначению. Рассмотрение в неразрывном единстве самого объекта недвижимости и его назначения является обязательным.