3.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Омске

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая социально-экономическая система. Предметом анализа являются процессы, свойства и закономерности функционирования рынка.

Омск ( Omsk ) – один из крупных городов Западно–Сибирского региона Российской Федерации территория г. Омска составляет 572,9 кв. км

Омск находится на пересечении Транссибирской железнодорожной магистрали и мощной водной артерии - реки Иртыш. Такое выгодное экономико-географическое положение способствовало его быстрому и всестороннему развитию. Омская область находится в южной части Западно-Сибирской равнины. На западе и севере она граничит с Тюменской областью, на востоке - с Томской и Новосибирской областями, на юге - с Казахстаном. С севера на юг Омская область простирается более чем на 600 км, с запада на восток – на 300 км. Ее территория - 139,7 тыс. км2 - разделена на 32 административных района.

Омская область входит в подтаежную, лесостепную и степную природно-климатические зоны умеренного пояса.

Город Омск считается по праву одним из центральных городов во всей Сибири. Это исторически сложившийся край блещет своей культурой, древними памятниками истории, и, конечно же, типичным сибирским населением. 

Несмотря на то что по числу жителей Омск является вторым городом Сибири (здесь проживает более 1,2 млн чел.) и занимает четвертое место в

стране по объему промышленного производства, в семействе сибирских городов он считается бедным родственником. Здесь не обосновались региональные офисы крупных компаний, и, значит, не слишком востребована качественная офисная недвижимость. Нет сегодня потребности и в крупных логистических центрах. Единственный сегмент, который до кризиса развивался достаточно быстрыми темпами, – это торговая недвижимость.

Вместе с тем Омск является центром Омской области, концентрируя в себе около 70% объемов областного производства и потребления. Ключевые отрасли хозяйства Омска – оборонная, нефтеперерабатывающая и пищевая промышленность.

Компания ООО “НПО “Система” в рамках инициативного проекта “Мониторинг предложения рынка купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в г. Омске” представляет некоторые выводы по ситуации, сложившейся на рынке коммерческой недвижимости г. Омска по итогам марта 2011 г.

В марте 2011 г. на рынке коммерческой недвижимости г. Омска к продаже предлагалось 1040 объектов суммарной площадью 699820 кв.м., на общую сумму 11,7 млрд. рублей.

Таблица 13

	Количество экспонируемых объектов, N, в шт.	Суммарная площадь экспонируемых объектов, S, в кв.м.	Суммарная цена предложения экспонируемых объектов, V, в млрд. руб.
M02/11	1040	707630	11,93
M03/11	1040 (=%)	699820 (-1,1%)	11,70 (-1,9%)

Средние цены продажи 1 кв.м. (после нормирования базы данных) по г. Омску составили:

торговые помещения – 44625 рублей

офисные помещения – 41005 рублей

производственно-складские помещения – 12139 рублей

Таблица 14

	Средняя цена предложения 1 кв.м. торговой недвижимости, Average price Retail, в руб.	Средняя цена предложения 1 кв.м. офисной недвижимости, Average price Offices, в руб.	Средняя цена предложения 1 кв.м. производственно-складской недвижимости, Average price W&I, в руб.
M03/10	43738	43913	9879
M02/11	44185	41412	11042
M03/11	44625	41005	12139

Средняя цена предложения 1 кв.м. в сегменте торговой недвижимости демонстрирует неуклонный рост: показатели марта 2011 г. на 1% превзошли величину февраля 2011 г. и на 2% показатели годичной давности. В сегменте офисной недвижимости наблюдаем противоположную картину. Средняя цена предложения 1 кв.м. продолжает падение: потери показателя марта 2011 г. к февральским данным составили 1%, а к показателям марта 2010 г. 6,6%. В сегменте производственно-складской недвижимости фиксируем динамику, внушающую оптимизм. Рост средней цены предложения 1 кв.м. в марте 2011 г. составил к соответствующим показателям февраля 2011 г. и марта 2010 г. 9,9% и 22,8%, соответственно.

В марте 2011 г. на рынке коммерческой недвижимости г. Омска к аренде предлагалось 784 объекта суммарной площадью 279780 кв.м., на общую сумму 57,89 млн. руб.

Таблица 15

	Количество экспонируемых объектов, N, в шт.	Суммарная площадь экспонируемых объектов, S, в кв.м.	Суммарная цена предложения экспонируемых объектов, V, в млн. руб.
M02/11	866	282120	57,79
M03/11	784 (-9,5%)	279780 (-0,8%)	57,89 (+0,2%)

Средние арендные ставки за 1 кв.м. в месяц (после нормирования базы данных) по г. Омску составили:

торговые помещения – 504 рубля

офисные помещения – 377 рублей

производственно-складские помещения – 128 рублей

Таблица 16

	Средняя арендная ставка 1 кв.м. торговой недвижимости, Average rental rates Retail, в руб.	Средняя арендная ставка 1 кв.м. офисной недвижимости, Average rental rates Offices, в руб.	Средняя арендная ставка 1 кв.м. производственно-складской недвижимости, Average rental rates W&I, в руб.
M03/10	466	379	125
M02/11	504	374	127
M03/11	504	377	128

В секторе аренды коммерческой недвижимости г. Омска складывается ситуация во многом сопоставимая с процессами в секторе продаж. Такой же неуклонный рост (хотя и не такой бурный) в сегменте производственно-складской недвижимости. Достаточно заметное увеличение величины средней арендной ставки предложения в сегменте торговой недвижимости: за год с марта 2010 г. по март 2011 г. на 8,2%. В сегменте офисной недвижимости наметились тенденции к росту величины арендной ставки, но, тем не менее, показатели марта 2011 г. на 0,5% уступают данным марта 2010г [65].

Торговая недвижимость является в Омске наиболее развитым сегментом. Суммарный объем торговых площадей составляет около 900 000 кв. м. Таким образом, обеспеченность омичей торговыми объектами составляет ныне более 1300 кв. м на 1000 жителей, или более 800 м торговых площадей на 1000 жителей. Рынок торговых площадей Омска уже более года насыщен.

Суммарная площадь качественных торговых площадей Омска составляет более 450 000 кв. м. Крупнейший торговый объект, введенный в 2008 г., – ТЦ «Континент-2» общей площадью 70 000 кв. м на ул. 70 лет Октября (девелопер – омская компания «АСК»). Всего же в 2011 г. в Омске введено около 100 000 кв. м площадей торговых объектов (для сравнения: в 2007 г. было введено около 220 000 кв. м). К вводу в 2008–2011 гг. было заявлено более 600 000 кв. м общей площади торговых и торгово-развлекательных комплексов.

В прошедшие годы почти все крупные торговые и торгово-развлекательные объекты Омска (за исключением ряда сетевых – таких как «Лента», Metro C&C, «Бауцентр» и «АЛПИ») возводились местными девелоперами. В 2009 г. в эксплуатацию ввелся комплекс «Мега» компании IKEA на бульваре Архитекторов (общая площадь – 130 000 кв. м).

Почти все крупные торговые и торгово-развлекательные объекты, предполагавшиеся к возведению в Омске российскими федеральными девелоперами, на сегодняшний день заморожены. Например, приостановлено на неопределенный срок строительство комплекса «Торговый квартал» на ул. Конева (общая площадь – 123 000 кв. м), комплекса «Огни» на пересечении ул. Заозерной и пр-та Королева (80 000 кв. м; девелопер – StroinRos Group), комплекса «Июнь» на пересечении б-ра Архитекторов и ул. Крупской (114 000 кв. м, девелопер – «Регионы девелопмент»).

Ставки аренды первых этажей торговых помещений в главном торговом коридоре Омска (пр-т Маркса – ул. Красный Путь) летом 2010 г. находились в диапазоне 2500–3000 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС), сегодня они составляют 1700–2300 руб. за 1 кв. м в месяц. Средние ставки аренды в торговых галереях крупных торговых центров города летом 2010 г. находились в пределах 1000 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС), к этому лету они снизились на 10–30% и составляют 650–900 руб. за 1 кв. м. Продаются торговые помещения, по данным RID Analytics, в среднем за 45 200 руб. за 1 кв. м.

Динамика средней ставки продажи объeктов КН (цена предложения) 2008-2010гг.

Динамика средней ставки аренды объектов КН (цена предложения) 2008-2010гг.

Вывод: вкратце ситуацию на рынке коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как стабильно-депрессивную. Стоит отметить, что сегмент офисной и сегмент торговой недвижимости находятся в разном положении. Площади под торговлю всегда ценились выше и были более ликвидными, чем офисные. Кроме того, Омск оказался перенасыщен офисными площадями. Сегодня, например, можно насчитать около пяти абсолютно пустых офисных центров. В то же время в торговых помещениях потребность есть. В определенной степени это связано с нашим менталитетом – омский инвестор предпочитает вкладывать деньги в недвижимость под торговлю.

Продолжают пользоваться спросом офисы и торговые объекты, расположенные в местах повышенной проходимости. В основном это центральные городские улицы, места вблизи остановок общественного транспорта и т.д. Такая недвижимость всегда стоила дорого. Владельцы ликвидных площадей, даже несмотря на финансовые затруднения, не спешат их продавать и пытаются держать цены на достаточно высоком уровне.  Хочу отметить, что до того как разразился кризис, представители бизнеса вкладывали деньги в любую коммерческую недвижимость. Существовала четкая установка – сегодня, условно говоря, покупаешь за миллион рублей, через год-два продаешь за полтора-два миллиона. Инвесторы находились во власти этого стереотипа и скупали все подряд. Однако с началом экономического спада выяснилось, что содержание коммерческой недвижимости требует достаточно больших затрат. Как только недвижимость переставала работать из-за отсутствия арендаторов или резкого снижения арендной платы, то сразу же начинала приносить серьезные убытки. Поэтому сейчас инвесторы стали осторожнее и подходят к приобретению площадей под коммерческие цели более взвешенно.

Основным источником поступления на рынок торгово-офисных площадей является сейчас новое строительство и реконструкция старых зданий в торгово-офисные комплексы (ТОК). В домах-новостройках к продаже предлагаются, как правило, цокольные этажи, тогда как в ТОК выбор более обширен, причем как с точки зрения расположения, так и площади. Как правило, срок экспозиции торгово-офисных площадей, расположенных в ТОК, меньше, соответственно, спрос на них выше, чем на цокольные этажи в жилых зданиях. Перспектива рынка за торгово-офисными комплексами.