3.3 Варианта наиболее эффективного использования земельного участка
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Понятие наилучшего и оптимального использования определяется как наиболее вероятное использование объекта оценки, являющееся физически возможным экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость объекта оценки будет максимальной.
В практике оценки имущества положение о наилучшем и эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки имущества.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта недвижимости существует четыре основных критерия анализа:
- физическая возможность - физическая возможность владения имуществом с целью наилучшего и эффективного использования его свойств в течение определенного и разумного, с точки зрения владельца, отрезка времени;
- допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающего действия собственника имущества;
- финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования имущества должен безусловно обеспечить собственнику имущества приемлемый доход;
- максимальная эффективность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода, приносимого от использования имущества собственнику, либо достижения максимальной стоимости самого имущества [61].
При анализе с целью выявления варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, представляется целесообразным рассмотреть возможность использования земельного участка путем создания на нем улучшения одного из следующих направлений использования — торговое, административное, офисное (таблица 16).
Таблица 16
Определение факторов наиболее эффективного использования
|
Факторы |
Торговое |
Административное |
Офисное |
|
Потенциал местоположения |
+ |
- |
+ |
|
Правовая обоснованность |
+ |
+ |
+ |
|
Физическая возможность |
+ |
+ |
+ |
|
Финансовая оправданность |
+ |
+ |
+ |
Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого земельного участка является возведение на нем торгово-развлекательного комплекса с соответствующими складскими площадями и в силу хорошей транспортной доступности – помещений офисного назначения.
3.4 Характеристика оцениваемого объекта недвижимости
Месторасположение. Советский район г. Омска. Строительный адрес: г. Омск, ул. Химиков-Энтузиастов.
Здание торгового комплекса одноэтажное, общей площадью 12 237 кв.м.
Вид деятельности. Коммерческий центр торговой направленности: размещение магазинов и других торговых точек на территории комплекса. Режим работы: с 09.00 до 23.00 без перерыва и выходных дней.
Основная детальность торгово-закупочная реализация промышленной, продовольственной продукции; предоставление торговых и иных площадей арендаторам. Выручку предприятия составляет доход арендные платежи от торговых площадей, сдаваемых в аренду.
Услуги: аренда помещений; предоставление торговых мест. Бесплатная стоянка автотранспорта для клиентов комплекса.
Краткое описание объекта. Отдельно стоящее одноэтажное здание, оборудованное всем необходимым для размещения торговых точек и обязательным набором коммуникаций: водопровод, отопление, освещение.
На территории комплекса преимущественно размещены магазины и бутики по продаже продукции следующих товарных групп: одежда, обувь, товары для дома и продовольственные товары.
В настоящее время на территории комплекса предусмотрен ресторан.
Вокруг комплекса оборудована охраняемая парковка для автотранспорта, оснащенная системой видеонаблюдения.
Большую часть первого этажа занимает торговый зал для организации розничной торговли продуктами питания и сопутствующими (непродовольственными) товарами, а также сервисного обслуживания населения. Также здесь расположены комната персонала и помещение администрации.
В торговом комплексе предусмотрены санузлы для посетителей и персонала В здании торгового комплекса предусмотрена лестница, которая обеспечивает выход на кровлю. Лестница выполнена по металлическим косоурам из отдельных ступеней.
Имеется центральное отопление, водоснабжение, горячее и холодное, канализация, система дымоудаления.
Развитая система общественного транспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходят маршруты многих городских автобусов и маршрутных такси.
Описание конструктивных элементов и их технического состояния приведены в таблице 17.
Таблица 17
Конструктивные элементы и их техническое состояние
|
Наименование конструктивных элементов |
Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка) |
Техническое состояние
|
|
1 |
2 |
3 |
|
Фундаменты |
Столбчатый тип. Под стены применен ленточный фундамент мелкого заложения |
Отличное |
|
Несущие стены |
«сэндвич»-панелей поэлементной сборки толщиной 150 мм. |
Отличное |
|
Перегородки |
Из силикатного кирпича |
Отличное |
|
Перекрытия |
железобетонных многопустотных плит |
Отличное |
|
Кровля |
Из рулонного кровельного материала Sikaplan VGWT- 1.2 |
Отличное |
|
Полы |
Бесшовные полимерные полы компании NMG, керамическая половая плитка |
Отличное |
|
Проемы оконные |
Витражи «Schuko» |
Отличное |
|
Проемы дверные |
Витражное остекление |
Отличное |
|
Отделочные работы |
«под чистовую» |
Отличное |
|
Центральное отопление |
из труб стальных электросварных |
Отличное |
|
Холодное водоснабжение |
Метало – пластиковые трубы |
Отличное |
|
Электрооборудование |
Городские сети, скрытая проводка |
Отличное |