4.Управленческая экспертиза

4.1Управление недвижимостью

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

• систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

• оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

• управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью –  это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Управляющий недвижимостью –  это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект [64].

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствуют определенные ожидаемые выгоды.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая правомочность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о землепользовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования объекта, поэтому при анализе этого критерия были рассмотрены нормы на землепользование, санитарно-эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта недвижимости.

Характер текущего и предполагаемого использования объекта оценки не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника, и положениям о зонировании.

В исторической зоне данное помещение не находится.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Потенциал и свобода в выборе вариантов развития данного объекта оценки следующий - использование по прямому предназначению как торгово-развлекательный комплекс.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Физическая возможность означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:

• местоположение, размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений;

• рельеф поверхности;

• характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта; наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород.

Для анализа наиболее эффективного использования было проведено исследование местоположения объекта, заключающееся в определении перечня и качества услуг, предоставляемых населению микрорайона на данный момент. В результате было выявлено, что возможно будут пользоваться спросом следующие помещения:

• Торгово-офисный комплекс;

• Кинотеатр;

• Детский центр развития.

Исходя из изложенного, можно составить следующую характеристику вариантов использования:

Торговый комплекс – физически возможно, с юридической стороны

претензий не возникает. Сфера торговли микрорайона, где расположен объект оценки, представлена павильонами и мини-рынками, уровень обслуживания и перечень предлагаемой продукции которых оставляют желать лучшего. Кроме того, торговые комплексы в силу специфики своей деятельности позволяют получить максимальный поток доходов в наиболее короткий по сравнению с другими способами использования срок. На этом основании делаем вывод о высокой эффективности данного проекта.

Офисный комплекс - физическая возможность существует. Характер предполагаемого использования не противоречит действующему законодательству. Однако в настоящее время рынок недвижимости города Омска и САО в частности такова, что офисная недвижимость реализуется медленнее, нежели недвижимость под торговлю. Это говорит о низкой ликвидности офисных площадей на данный момент

Кинотеатр – местоположение объекта оценки характеризуется смешанным типом застройки. В непосредственной близости располагаются сектор жилой застройки, социальные учреждения, а так же торговые помещения. Учитывая, что объект расположен в зоне смешанной застройки на магистрали окружного значения, можно сделать вывод о целесообразности возведения здания развлекательного (образовательного) обслуживания. Характер предполагаемого использования не противоречит особенностям зонирования. Физическая возможность существует. Финансовая оправданность обусловлена экономическими показателями спроса и предложения на рынке подобных объектов.

Детский центр развития – физическая возможность существует. Характер предполагаемого использования не противоречит действующему законодательству. Доход при данном типе использования будет поступать в рамках платы обучающихся за образование. В силу специфики данного бизнеса говорить о максимальной эффективности не приходится.

Все вышеперечисленные ограничения были тщательно проанализированы. Анализ финансово возможных способов использования данного объекта далее рассчитывается.

Вывод: наиболее эффективным является использование объекта в качестве торгового комплекса и центра дополнительного образования.