Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
При применении данного подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.
Сравнительный подход основывается на принципе замещения, суть которого заключается в следующем: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Подход сравнительного анализа дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Кроме того, этот подход основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.
Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях.
Для разных типов недвижимости существует свой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта, т.е. элементов сравнения.
Элементы сравнения — это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.
Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.
Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов - аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.
Расчет стоимости объекта с учетом поправок приведен в таблице 26.
Таблица 26
Расчет стоимости объекта с учетом корректировок
|
Элементысравнения |
Объекты сравнения | |||||||
|
объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 | |||||
|
1 Цена продажи, руб |
|
530 900 000 |
80 200 000 |
780 000 000 | ||||
|
Общая площадь, м² |
12 237 |
12 000 |
2 000 |
17 800 | ||||
|
2 Цена за единицу общей площади, руб./м² |
|
44 241 |
40 100 |
43 820 | ||||
|
|
Рыночные поправки |
| ||||||
|
Единица сравнения, руб. |
|
530 900 000 |
80 200 000 |
780 000 000 | ||||
|
Вид права |
в аренде |
в аренде |
в собственности |
в аренде | ||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
-15% |
0% | ||||
|
Скорректированная величина, руб. |
|
530 900 000 |
68 170 000 |
780 000 000 | ||||
|
Условия финансирования |
|
рыночные |
рыночные |
рыночные | ||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% | ||||
|
Скорректированная величина, руб. |
|
530 900 000 |
68 170 000 |
780 000 000 | ||||
|
Условия продажи |
|
комиссионная |
комиссионная |
комиссионная | ||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% | ||||
|
Скорректированная величина, руб. |
|
530 900 000 |
68 170 000 |
780 000 000 | ||||
|
Условия рынка (время продажи) |
|
на продаже |
на продаже |
на продаже | ||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% | ||||
|
Скорректированная величина, руб. |
|
530 900 000 |
68 170 000 |
780 000 000 | ||||
|
Уторговывание |
|
торг |
торг |
торг | ||||
|
Корректировка, % |
|
-10% |
-10% |
-10% | ||||
|
Эффективная стоимость на момент продажи |
|
477 810 000 |
61 353 000 |
702 000 000 | ||||
|
Физические поправки |
| |||||||
|
Единица сравнения, руб./м² |
|
39 818 |
30 677 |
39 438 | ||||
|
Продолжение таблицы 26 | ||||||||
|
Адрес |
г.Омск САО ул. Химиков-Энтузиастов |
г.ОмскКировский район, ул. 70 лет Октября 25 лит Л |
г.Омск Центральный район Звездова 39 |
г.Омск Кировский район ул. Дианова 14 | ||||
|
Корректировка, % |
|
5% |
-6% |
5% | ||||
|
Продолжение таблицы 26 | ||||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
41 808 |
28 836 |
41 410 | ||||
|
Транспортная доступность |
на магистрали окружного значения |
на магистрали окружного значения |
в стороне от магистрали окружного значения |
на магистрали окружного значения | ||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
10% |
0% | ||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
41 808 |
31 720 |
41 410 | ||||
|
Фактическое использование помещений |
Торговый комплекс |
торговый комплекс |
торговый комплекс |
торговый комплекс | ||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% | ||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
41 808 |
31 720 |
41 410 | ||||
|
Подъездные пути, наличие парковки |
автотранспортные, организованная парковка |
автотранспортные, организованная парковка |
автотранспортные, организованная парковка |
автотранспортные, организованная парковка | ||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% | ||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
41 808 |
31 720 |
41 410 | ||||
|
Техническое состояние |
отличное |
хорошее |
хорошее |
хорошее | ||||
|
Корректировка, % |
|
5% |
5% |
5% | ||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
43 899 |
33 305 |
43 481 | ||||
|
Отделка |
улучшенная |
простая |
простая |
простая | ||||
|
Корректировка, % |
|
7% |
7% |
7% | ||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
46 972 |
35 637 |
46 524 | ||||
|
Наличие инженерных коммуникаций |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, пожарная/охранная сигнализация |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, пожарная/охранная сигнализация |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, пожарная/охранная сигнализация |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, пожарная/охранная сигнализация | ||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% | ||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
46 972 |
35 637 |
46 524 | ||||
|
Поправка на различие в площади |
12 237 |
12 000 |
2 000 |
17 800 | ||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
-15% |
8% | ||||
|
Продолжение таблицы 26 | ||||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
46 972 |
30 291 |
50 246 | ||||
|
Выводы | ||||||||
|
Общая чистая коррекция
|
|
2 730
|
-9 809
|
6 426 | ||||
|
В % от цены продажи |
|
6% |
24% |
15% | ||||
|
Общая валовая коррекция |
|
11 578 |
23 411 |
15 190 | ||||
|
В % от цены продажи |
|
26% |
58% |
35% | ||||
|
Весовой коэффициент |
|
0.3200 |
0.3500 |
0.3300 | ||||
|
Стоимость за единицу сравнения, руб./м² |
42 214 |
|
|
| ||||
Поправка на уторговывание. Объекты-аналоги, выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. По данным риэлторских компаний, величина торга в среднем составляет 10%. (АН "Осипов", тел. 25-73-71, Бизнес Недвижимость)
Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.
Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных денежных корректировок.
Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:
,
(29)
где Кзан1 - коэффициент значимости аналога 1;
ОВКан - общая валовая коррекция аналога;
n - число аналогов.
Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВКан1).
,
(30)
Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:
,
(31)
См – стоимость 1м2;
ССан – скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.
См = 41 808* 0,32 + 52 853* 0,35 + 15 977* 0,33 = 42 214 руб.
РСс.п. = См * S = 42 214 * 12 237 = 516 570 000 руб.
S = 12 237 м2 – общая площадь объекта.
Таблица 27
Расчет рыночной стоимости Сравнительным подходом
|
Наименование |
Площадь,м² |
Стоимость, руб./м² |
Рыночная стоимость, определенная Сравнительным подходом,руб. |
|
Нежилое помещение, общей площадью 12 237 кв.м., Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Химиков-Энтузиастов.Кадастровый (или условный) номер: 55-36-050205-501 |
12 237.00 |
42 214 |
516 570 000 |
Вывод: стоимость здания рассчитанная сравнительным подходом составляет 516 570 000 руб., удельный показатель рыночной стоимости составляет 42 214 руб. С учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета Сравнительным подходом, должна быть учтена при согласовании результатов с определенным весовым коэффициентом