- •1.Техническая экспертиза
- •1.1.3 Генеральный план благоустройства и озеленения
- •1.1.4 Общая характеристика проектируемого здания
- •1.1.7 Теплотехнический расчет ограждающих конструкций
- •1.1.7.1 Расчет требуемого сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций
- •1.1.7.2 Расчет приведенного сопротивления теплопередаче непрозрачных ограждающих конструкций
- •1.1.8 Инженерное обеспечение
- •1.1.8.1 Отопление, кондиционирование, вентиляция, дымоудаления
- •1.1.8.2 Водоснабжение и канализация
- •1.1.8.3 Электроснабжение
- •1.2 Расчетно-конструктивный раздел
- •1.2.1 Введение
- •1.2.2 Сбор нагрузок.
- •1.2.3.1 Расчет фермы графическим методом
- •1.2.4.1 Подбор сечений наиболее загруженных элементов
- •1.2.4.2 Проверка несущей способности сварных швов, прикрепляющих элементы решетки к поясу.
- •1.3 Организационно – технологическая часть
- •1.3.1 Введение
- •1.3.2 Календарный план строительства
- •1.3.3 Выбор метода производства работ
- •1.3.4. Технологическая карта. Общие сведения
- •1.3.5 Организация и технология выполнения работ
- •1.3.6 Безопасность труда
- •1.3.7Объектный строительный генеральный план
- •1.3.7.1 Характеристика стройгенплана.
- •1.3.7.2 Определение потребности во временных зданиях
- •1.3.7.2.1 Расчет потребности в воде
- •Расчет потребности в электроэнергии.
- •2.Правовая экспертиза
- •2.1 Объект недвижимости с точки зрения гк рф
- •2.2 Государственная регистрация объектов недвижимости
- •2.3 Кадастровый учет объектов недвижимости
- •2.3.1 Нормативно-правовые акты Федеральных органов исполнительной власти
- •2.4 Описание объекта недвижимости
- •3. Экономическая экспертиза
- •3.1 Введение
- •3.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Омске
- •3.3 Варианта наиболее эффективного использования земельного участка
- •3.4 Характеристика оцениваемого объекта недвижимости
- •3.5 Определение стоимости земельного участка
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
- •Расчет стоимости объекта с учетом корректировок
- •3.8 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом
- •3.8.1 Общие положения по доходному подходу
- •3.8.2. Расчет потенциального и действительного валового доход
- •3.8.3 Расчет коэффициента капитализации
- •3.8.4 Расчет рыночной стоимости
- •3.9 Согласование результатов
- •4.Управленческая экспертиза
- •4.1Управление недвижимостью
- •4.3 Анализ финансово возможных способов использования объекта недвижимости
- •4.3.1 Оценка инвестиционной привлекательности торгово-офисного комплекса
- •Величину арендной ставки для торговой площади принимаем равной 650 руб./кв.М., а для офисной площади 700руб./кв.М.Цены берутся на основе анализа рынка проведенного в «Экономической экспертизе»
- •4.3.2 Оценка инвестиционной привлекательности варианта размещения детского центра и кинотеатра.
- •4.4Оценка управленческих решений
- •5.1Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •5.2 Нормативно правовые документы оценки воздействия на окружающую среду
- •5.3 Экологическая обстановка в Омске
- •Загрязнение атмосферного воздуха в административных округах г.Омска в июне 2011 года
- •Условные обозначения:
- •6.1 Введение
- •6.2. Анализ опасных и вредных производственных факторов, воздействующих на работающих на строительной площадке по возведению торгово-развлекательного комплекса
- •6.2.1 Освещенность помещений.
- •6.2.2. Микроклимат помещений
- •6.2.3. Запыленность и загазованность помещений
- •6.2.4 Шум и вибрация в помещениях
- •6.2.5 Электробезопасность.
- •6.2.6 Электромагнитные излучения.
- •6.3 Расчет воздушно-тепловой завесы.
Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж осуществляется методами сравнительного подхода.
В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже земельных участков в г. Омске. Материалы информации приведены в таблице 19.
Таблица 19
Описание аналогов
|
п/п |
Элементы сравнения |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
1 |
Наименование |
земельный участок |
земельный участок |
земельный участок |
земельный участок |
|
2 |
Право |
собственност |
собственность |
собственность |
собственность |
|
Продолжение таблицы 19 | |||||
|
3 |
Условия финансирования и налогообложения |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
4 |
Условия продажи/предложения |
комиссионные |
комиссионные |
комиссионные |
комиссионные |
|
5 |
Условия рынка |
на продаже |
на продаже |
на продаже |
на продаже |
|
6 |
Местоположение |
КАО |
ЛАО |
КАО |
КАО |
|
7 |
Адрес |
Кировский район,Кондратюка - Ясная |
Лененский район Сибирский пр. - 6-я Станционная |
Кировский район, Крупской |
Кировский район. Кондратюка |
|
8 |
Транспортная доступность |
в стороне от магистрали городского значения |
в стороне от магистрали городского значения |
Выходит на магистраль Остановка общественного транспорта |
в стороне от магистрали городского значения |
|
12 |
Площадь общая, кв.м. |
30 000 |
26 000 |
27 000 |
15 000 |
|
13 |
Дополнительные улучшения |
Электроэнергия,отоплени, водопровод, канализация |
электроэнергия отопление, водопровод, канализация |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация |
электроэнергия, отопление, водопровод,канализация |
|
14 |
Разрешенное использование |
Под строительство |
Под строительство |
Под строительство |
Под строительство |
|
15 |
Цена продажи / предложения, руб. |
12 000 000 |
16 000 000 |
15 500 000 |
18 300 000 |
Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.
Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов — аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог
превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.
К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи, на время продажи, уторговывание.
Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению. Поправка на право собственности – это учёт разницы между рыночной и возможной договорной стоимостью объекта-аналога. Все объекты имеют одинаковый набор прав, корректировка равна 0%.
Условия финансирования — корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки. Все объекты имеют сопоставимые условия финансирования, в связи с этим корректировка равна 0%.
Условия продажи могут быть рыночные и нерыночные. Поправка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, когда продажа может произойти по цене ниже рыночной или выше рыночной. У всех объектов сопоставимые условия продажи, поэтому корректировка не вносится.
В соответствии с анализом рынка, корректировка на уторговывание вводится в размере 15%.
Размер физических корректировок основывается на результатах анализа рынка.
Корректировка на местоположение. Сопоставляя местоположение объекта оценки и объектов-аналогов следует отметить, что аналоги № 1, 2 и 4 находятся на значительном удалении от оцениваемого участка, введены понижающие корректировки от 5% до 7%, но аналог №3 расположенный в кировском районе города находится ближе к оцениваемому объекту ведена повышающая корректировка -5%.
Транспортная доступность. Поскольку транспортная доступность объекта оценки и объектов-аналогов №№ 1, 2, 4 не сопоставима, то корректировки на аналоги 1, 2, 4 равна 5%. Объект-аналог 3 с объектом оценки находятся в равных условиях, то корректировка равна 0%.
Общая площадь объектов аналогов и объекта оценки несопоставима, поэтому корректировка равна -5%.
Поправка на разрешенное использование объекта. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ г. Омск, изменение видов разрешенного использования земельных участков на территории города Омска может осуществляться правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования. Плата за смену разрешенного использования не взимается, в связи с чем, корректировка на разрешенное использование объекта равна 0%.
Объекты аналоги, объект оценки имеют сопоставимый набор коммуникаций, поэтому соответствующая корректировка равна 0%.
Анализ сравнения и расчеты приведены в таблице 20.
Таблица 20
Расчет стоимости единицы сравнения объекта оценки
|
Элементысравнения |
Объекты сравнения | ||||
|
объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 | |
|
Единицы сравнения | |||||
|
Цена продажи, руб |
|
12 000 000 |
16 000 000 |
15 500 000 |
18 300 000 |
|
Общая площадь, м² |
|
16 000 |
21 000 |
20 500 |
15 000 |
|
Цена за единицу общей площади, руб./м² |
|
750 |
762 |
756 |
1 220 |
|
Рыночные поправки Продолжение таблицы 20 | |||||
|
Единица сравнения, руб. |
|
12 000 000 |
16 000 000 |
15 500 000 |
18 300 000 |
|
Уторговывание |
|
торг |
торг |
торг |
торг |
|
Корректировка, % |
|
-15% |
-15% |
-15% |
-15% |
|
Скорректированная величина, руб. |
|
10 200 000 |
13 600 000 |
13 175 000 |
15 555 000 |
|
Право собственности |
|
полное |
полное |
полное |
полное |
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная величина, руб. |
|
10 200 000 |
13 600 000 |
13 175 000 |
15 555 000 |
|
Условия финансирования |
|
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная величина, руб. |
|
10 200 000 |
13 600 000 |
13 175 000 |
15 555 000 |
|
Условия продажи |
|
комиссионные |
комиссионные |
комиссионные |
комиссионные |
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная величина, руб. |
|
10 200 000 |
13 600 000 |
13 175 000 |
15 555 000 |
|
Условия рынка (время продажи) |
|
на продаже |
на продаже |
на продаже |
на продаже |
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Эффективная стоимость на момент продажи |
|
10 200 000 |
13 600 000 |
13 175 000 |
15 555 000 |
|
Физические поправки | |||||
|
Единица сравнения, руб./м² |
|
638 |
648 |
643 |
1 037 |
|
Местоположение |
Г.Омск ул. Химиков-Энтузиастов САО |
КАО,Кондратюка-Ясная |
ЛАО,Сибирский пр.-6 Станционная |
КАО, Крупской |
КАО,Кондратюка |
|
Корректировка, % |
|
7% |
5% |
-5% |
6% |
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
682 |
680 |
611 |
1 099 |
|
Транспортная доступность |
Выходит на магистрали окружного значения |
Удален от магистрали окружного значения |
Удален от магистрали окружного значения |
Выходит на магистрали окружного значения |
Удален от магистрали окружного значения |
|
Корректировка, % |
|
5% |
5% |
0% |
5% |
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
716 |
714 |
611 |
1 154 |
|
Разрешенное использование |
под строительство |
под строительство |
под строительство |
под строительство |
под строительство |
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
716 |
714 |
611 |
1 154 |
|
Наличие инжененых коммуникаций |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация |
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
716 |
714 |
611 |
1 154 |
|
Поправка на различие вплощади |
59 210 |
16 000 |
21 000 |
20 500 |
15 000
|
|
Корректировка, % |
|
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
680 |
678 |
580 |
1096 |
|
Выводы: | |||||
|
Общая чистая коррекция |
|
-70 |
-84 |
-176 |
-124 |
|
В % от цены продажи |
|
9% |
11% |
23% |
10% |
|
Продолжение таблицы 20 | |||||
|
Общая валовая коррекция |
|
227 |
216 |
176 |
358 |
|
В % от цены продажи |
|
30% |
28% |
23% |
29% |
|
Весовой коэффициент |
|
0.2274 |
0.2424 |
0.2956 |
0.2346 |
|
Стоимость за единицу сравнения, руб./м² |
748 |
|
|
|
|
Рассчитанная средневзвешенная величина стоимости единицы сравнения позволяет сделать выводы о стоимости оцениваемого объекта в целом.Расчет рыночной стоимости объекта оценки приведен в таблице 21.
Таблица 21
Расчет рыночной стоимости земельного участка
|
Наименование |
Площадь,м² |
Стоимость, руб./м² |
Рыночная стоимость,руб. |
|
Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов - для размещения объектов торговли, общественного питания. Площадь: Адрес: Омская область, г. Омск Советский район , ул. Энтузиастов. |
59 210.00 |
748 |
44 280 480 |