- •1.Техническая экспертиза
- •1.1.3 Генеральный план благоустройства и озеленения
- •1.1.4 Общая характеристика проектируемого здания
- •1.1.7 Теплотехнический расчет ограждающих конструкций
- •1.1.7.1 Расчет требуемого сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций
- •1.1.7.2 Расчет приведенного сопротивления теплопередаче непрозрачных ограждающих конструкций
- •1.1.8 Инженерное обеспечение
- •1.1.8.1 Отопление, кондиционирование, вентиляция, дымоудаления
- •1.1.8.2 Водоснабжение и канализация
- •1.1.8.3 Электроснабжение
- •1.2 Расчетно-конструктивный раздел
- •1.2.1 Введение
- •1.2.2 Сбор нагрузок.
- •1.2.3.1 Расчет фермы графическим методом
- •1.2.4.1 Подбор сечений наиболее загруженных элементов
- •1.2.4.2 Проверка несущей способности сварных швов, прикрепляющих элементы решетки к поясу.
- •1.3 Организационно – технологическая часть
- •1.3.1 Введение
- •1.3.2 Календарный план строительства
- •1.3.3 Выбор метода производства работ
- •1.3.4. Технологическая карта. Общие сведения
- •1.3.5 Организация и технология выполнения работ
- •1.3.6 Безопасность труда
- •1.3.7Объектный строительный генеральный план
- •1.3.7.1 Характеристика стройгенплана.
- •1.3.7.2 Определение потребности во временных зданиях
- •1.3.7.2.1 Расчет потребности в воде
- •Расчет потребности в электроэнергии.
- •2.Правовая экспертиза
- •2.1 Объект недвижимости с точки зрения гк рф
- •2.2 Государственная регистрация объектов недвижимости
- •2.3 Кадастровый учет объектов недвижимости
- •2.3.1 Нормативно-правовые акты Федеральных органов исполнительной власти
- •2.4 Описание объекта недвижимости
- •3. Экономическая экспертиза
- •3.1 Введение
- •3.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Омске
- •3.3 Варианта наиболее эффективного использования земельного участка
- •3.4 Характеристика оцениваемого объекта недвижимости
- •3.5 Определение стоимости земельного участка
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
- •Расчет стоимости объекта с учетом корректировок
- •3.8 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом
- •3.8.1 Общие положения по доходному подходу
- •3.8.2. Расчет потенциального и действительного валового доход
- •3.8.3 Расчет коэффициента капитализации
- •3.8.4 Расчет рыночной стоимости
- •3.9 Согласование результатов
- •4.Управленческая экспертиза
- •4.1Управление недвижимостью
- •4.3 Анализ финансово возможных способов использования объекта недвижимости
- •4.3.1 Оценка инвестиционной привлекательности торгово-офисного комплекса
- •Величину арендной ставки для торговой площади принимаем равной 650 руб./кв.М., а для офисной площади 700руб./кв.М.Цены берутся на основе анализа рынка проведенного в «Экономической экспертизе»
- •4.3.2 Оценка инвестиционной привлекательности варианта размещения детского центра и кинотеатра.
- •4.4Оценка управленческих решений
- •5.1Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •5.2 Нормативно правовые документы оценки воздействия на окружающую среду
- •5.3 Экологическая обстановка в Омске
- •Загрязнение атмосферного воздуха в административных округах г.Омска в июне 2011 года
- •Условные обозначения:
- •6.1 Введение
- •6.2. Анализ опасных и вредных производственных факторов, воздействующих на работающих на строительной площадке по возведению торгово-развлекательного комплекса
- •6.2.1 Освещенность помещений.
- •6.2.2. Микроклимат помещений
- •6.2.3. Запыленность и загазованность помещений
- •6.2.4 Шум и вибрация в помещениях
- •6.2.5 Электробезопасность.
- •6.2.6 Электромагнитные излучения.
- •6.3 Расчет воздушно-тепловой завесы.
3.5 Определение стоимости земельного участка
Оценка земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворить потребности потенциального пользователя в течение определенного времени.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворить потребности потенциального пользователя в течение определенного. При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности. Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется. Оценка земли (определение рыночной стоимости земельного участка) определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земли, т.е наиболее вероятного использования земельного участка. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:
его целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
существующее использование земельного участка.[60]
При оценке рыночной стоимости земельного участка применяются следующие методы оценки (таблица 18)
Таблица 18
|
|
|
|
|
Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). |
|
|
Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с объектами недвижимости, аналогичными объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса). |
|
|
Основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. |
|
|
Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку. |
|
Продолжение таблицы 18 | ||
|
|
Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Учитывая, что в условиях активно развивающегося рынка недвижимости достоверно рассчитать поток доходов в течение прогнозного периода не представляется возможным, так же как и определить предполагаемую стоимость объекта при последующей продаже, использование метода в данном расчете не возможно. |
|
|
Метод остатка наиболее приемлемый для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. |
Принимая во внимание изложенное, для оценки земельных участков, наиболее обоснованным является применение метода сравнения продаж.