- •1.Техническая экспертиза
- •1.1.3 Генеральный план благоустройства и озеленения
- •1.1.4 Общая характеристика проектируемого здания
- •1.1.7 Теплотехнический расчет ограждающих конструкций
- •1.1.7.1 Расчет требуемого сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций
- •1.1.7.2 Расчет приведенного сопротивления теплопередаче непрозрачных ограждающих конструкций
- •1.1.8 Инженерное обеспечение
- •1.1.8.1 Отопление, кондиционирование, вентиляция, дымоудаления
- •1.1.8.2 Водоснабжение и канализация
- •1.1.8.3 Электроснабжение
- •1.2 Расчетно-конструктивный раздел
- •1.2.1 Введение
- •1.2.2 Сбор нагрузок.
- •1.2.3.1 Расчет фермы графическим методом
- •1.2.4.1 Подбор сечений наиболее загруженных элементов
- •1.2.4.2 Проверка несущей способности сварных швов, прикрепляющих элементы решетки к поясу.
- •1.3 Организационно – технологическая часть
- •1.3.1 Введение
- •1.3.2 Календарный план строительства
- •1.3.3 Выбор метода производства работ
- •1.3.4. Технологическая карта. Общие сведения
- •1.3.5 Организация и технология выполнения работ
- •1.3.6 Безопасность труда
- •1.3.7Объектный строительный генеральный план
- •1.3.7.1 Характеристика стройгенплана.
- •1.3.7.2 Определение потребности во временных зданиях
- •1.3.7.2.1 Расчет потребности в воде
- •Расчет потребности в электроэнергии.
- •2.Правовая экспертиза
- •2.1 Объект недвижимости с точки зрения гк рф
- •2.2 Государственная регистрация объектов недвижимости
- •2.3 Кадастровый учет объектов недвижимости
- •2.3.1 Нормативно-правовые акты Федеральных органов исполнительной власти
- •2.4 Описание объекта недвижимости
- •3. Экономическая экспертиза
- •3.1 Введение
- •3.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Омске
- •3.3 Варианта наиболее эффективного использования земельного участка
- •3.4 Характеристика оцениваемого объекта недвижимости
- •3.5 Определение стоимости земельного участка
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
- •Расчет стоимости объекта с учетом корректировок
- •3.8 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом
- •3.8.1 Общие положения по доходному подходу
- •3.8.2. Расчет потенциального и действительного валового доход
- •3.8.3 Расчет коэффициента капитализации
- •3.8.4 Расчет рыночной стоимости
- •3.9 Согласование результатов
- •4.Управленческая экспертиза
- •4.1Управление недвижимостью
- •4.3 Анализ финансово возможных способов использования объекта недвижимости
- •4.3.1 Оценка инвестиционной привлекательности торгово-офисного комплекса
- •Величину арендной ставки для торговой площади принимаем равной 650 руб./кв.М., а для офисной площади 700руб./кв.М.Цены берутся на основе анализа рынка проведенного в «Экономической экспертизе»
- •4.3.2 Оценка инвестиционной привлекательности варианта размещения детского центра и кинотеатра.
- •4.4Оценка управленческих решений
- •5.1Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •5.2 Нормативно правовые документы оценки воздействия на окружающую среду
- •5.3 Экологическая обстановка в Омске
- •Загрязнение атмосферного воздуха в административных округах г.Омска в июне 2011 года
- •Условные обозначения:
- •6.1 Введение
- •6.2. Анализ опасных и вредных производственных факторов, воздействующих на работающих на строительной площадке по возведению торгово-развлекательного комплекса
- •6.2.1 Освещенность помещений.
- •6.2.2. Микроклимат помещений
- •6.2.3. Запыленность и загазованность помещений
- •6.2.4 Шум и вибрация в помещениях
- •6.2.5 Электробезопасность.
- •6.2.6 Электромагнитные излучения.
- •6.3 Расчет воздушно-тепловой завесы.
2.2 Государственная регистрация объектов недвижимости
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов.
Ниже приведены основные законодательные акты, регулирующие общественные отношения по управлению недвижимостью:
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ;
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ;
Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ;
Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ;
Водный кодекс РФ от 3.06.2006 года № 74-ФЗ;
О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (извлечения) от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ;
О крестьянском (фермерском) хозяйстве от 11.06.2003 года № 74-ФЗ;
Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.
О недрах от 21 февраля 1992 года № 2395-1 (в редакции Федеральных законов от 17.07.2009 № 164-ФЗ);
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 № 122-ФЗ;
О государственном кадастре недвижимости от 24.07.2007 года № 221-ФЗ;
О землеустройстве от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ (в редакции Постановление Правительства РФ «О федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» от 5 июня 2008 года № 432 (в редакциях Постановлений Правительства РФ от 07.11.2008 № 814, от 29.12.2008 № 1053, от 27.01.2009 № 43, от 30.04.2009 № 385);
Постановление Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в Федеральной собственности» от 31 августа 2000 года № 648 (в редакциях Постановлений Правительства от 11.06.2002 № 406, от 31.10.2002 № 786);
Постановление Правительства РФ « О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» от 1 июня 2009 года № 457;
Закон Омской области «Об управлении собственностью Омской области» от 6 июня 2005 года № 652-ОЗ;
Государственная регистрация (учет) объекта (предмета) недвижимости – акт присвоения каждому сформированному объекту (предмету) недвижимости уникальных реквизитов, позволяющих однозначно идентифицировать данный объект регистрации на территории населенного пункта. Эти реквизиты постоянно сохраняются за объектом недвижимости вплоть до прекращения его физического существования.
Предметами учета являются - объекты недвижимости и составляющие их предметы (элементы) недвижимости.
К предметам недвижимости, существующим в составе объекта недвижимости, относят:
предмет недвижимости первого вида: земельный участок, который определяет внешние границы всех подчиненных предметов недвижимости второго вида;
предмет недвижимости второго вида: самостоятельный пространственный физический объект, расположенный в границах земельного участка, на который могут быть установлены права отдельного лица или группы лиц. Такой предмет определяет внешние границы всех подчиненных предметов недвижимости третьего вида и является “сложной вещью” (имущественным комплексом);
предмет недвижимости третьего вида: является самым мелким самостоятельным физическим образованием (“неделимой вещью”) и представляет собой самостоятельную физическую часть пространственного физического объекта, существующую в его границах, на которую могут быть установлены права отдельного лица или группы лиц.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям ФЗ, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав [5].
Государственная регистрация объектов недвижимости обязательна, то есть: никакое новое формирование объекта недвижимости не может быть завершено никак иначе, кроме как посредством его государственной регистрации, объекты недвижимости, не прошедшие государственной регистрации, не могут быть признаны таковыми до совершения регистрации в установленном порядке, сделки с объектами недвижимости, не прошедшими государственной регистрации, не имеют юридической силы.