- •Продуктивність праці в сільському господарстві (затрати праці на 1 ц продукції) , люд.-год
- •Приватизація землі
- •Динаміка паювання земель у сільськогосподарських підприємствах станом на 1 січня відповідного року
- •Структура земельного фонду України за формами власності в результаті роздержавлення і приватизації земель
- •Середній розмір земельної частки (паю) в регіонах станом на 1 січня 2005 р.
- •Оренда земель
- •Способи використання земель фермерами в країнах Європи, %
- •Укладення договорів оренди земельних ділянок та земельних часток (паїв) станом на 1 січня 2005 р.
- •Плата за оренду земельних часток (паїв) станом на 1 січня 2005 р.
- •Формування ринку землі
- •Реалізація права на землю, посвідченого державним актом, станом на 1 січня 2005 р
Плата за оренду земельних часток (паїв) станом на 1 січня 2005 р.
-
Показники
Сума, млн. грн.
%
Передбачено плати за договорами
2336
100,0
У тому числі:
у грошовій формі
298
12,8
у натуральній формі (продукцією) відробіткова (послуги) Орендна плата селянам-пенсіонерам
1898 140 1154
81,2 6,0 49.4
Орендна плата за 1 га, грн.
116,9
X
Згідно із Законом України "Про оренду землі" орендна плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, має справлятися виключно у грошовій формі. Розмір і форми орендної плати встановлюються у договорі оренди відповідно до Типового договору оренди землі. При цьому розмір орендної плати має визначатись за домовленістю сторін з урахуванням:
-
місця розташування, конфігурації та рельєфу земельної ділянки;
-
попиту і пропозиції на оренду землі;
-
строку дії договору оренди;
-
виду сільськогосподарських угідь, що передається в оренду;
• обмежень щодо використання земельної ділянки. Важливим питанням, яке потребує вирішення у процесі
розвитку земельних відносин, є визначення раціонального співвідношення між формами орендної плати за землю, передбаченими Законом України "Про оренду землі". За результатами досліджень (анкетного опитування орендодавців і орендарів), таке співвідношенням вважається оптимальним: 60% - у грошовій формі, 30-у натуральній, 10% - надання послуг орендодавцю.
Запровадження оренди землі поліпшує матеріальний стан власників земельних ділянок і земельних часток (паїв). Однак орендні відносини мають чимало недоліків, зокрема, стосовно дотримання строків виплати згідно з договорами й особливо щодо оцінки натуральної продукції, яка у багатьох випадках є завищеною, що призводить до викривлення фактично виплаченої орендної плати за землю. Передбачається, що у міру зміцнення фінансово-економічного стану суб'єктів господарювання рівень орендної плати зростатиме, що позитивно впливатиме на розвиток орендних земельних відносин.
Формування ринку землі
У процесі сільськогосподарського виробництва беруть участь три чинники - земля, праця і капітал, які формують вартість створюваного продукту і тісно взаємопов'язані між собою. Тому неврахування будь-якого з них спотворює дійсний економічний ефект виробництва. Однією з причин спаду виробництва і збитковості у сільському господарстві є недооцінка значення в економічному обізі одного з найголовніших чинників сільськогосподарського виробництва - землі. І справа не стільки в тому, щоб визнати її товаром. Важливо визнати її як вартісну складову неповного капіталу сільськогосподарських підприємств. Неврахування вартості землі у виробничому капіталі сільського господарства призводить до щорічного недоодержання ним від 8 до 10 млрд.грн. прибутку.
Аграрний сектор не може успішно розвиватись без створення повноцінного ринку в усіх його сферах. Вже ніхто не заперечує проти існування в Україні ринку засобів виробництва (крім землі), предметів праці, інтелектуальної власності, робочої сили, цінних паперів, капіталів, інформації, нових технологій та іншої Науково-технічної продукції. Дискусійним поки що залишається лише питання запровадження ринку земель. З переходом до ринкової економіки всі чинники виробництва мають функціонувати и єдиному ринковому середовищі. Відсутність у ньому будь-якого з чинників призводить до порушення законів ринкової економіки, а згодом і до її розбалансування.
При вирішенні проблеми включення землі в економічний обіг, важливо врахувати, що при цьому відбувається зміна суб'єкта привласнення земельної ренти, яка створюється у сільському господарстві. Раніше, за умов державної власності на землю, суб'єктом привласнення земельної ренти була держава, яка вилучала її через ціновий механізм та систему оподаткування. В ринкових умовах земельна рента, за винятком незначної її частини у вигляді земельного податку, належатиме власнику землі незалежно від того, чи сам він її обробляє, чи передає в оренду. У новостворених сільськогосподарських підприємствах ринкового типу виробництво ведеться в основному на земельних паях, орендованих у власників. Частину створюваної земельної ренти у вигляді орендної плати підприємства виплачують орендодавцям, тобто власникам земельних паїв. Мінімальний розмір цієї плати врегульовується державою. Товаровиробники не в змозі виплачувати земельну ренту орендодавцям земельних паїв У повній мірі через незадовільний економічний стан підприємств.
Нееквівалентність обміну і великий міжгалузевий диспаритет цін на продукцію промисловості, яка споживається сільським господарством, та продукцію сільського господарства призвели до порушення паритету цін і вилучення земельної ренти із нільського господарства на користь інших галузей. Для вирішення даної проблеми необхідна нормалізація дії закону земельної ренти в нових умовах господарювання.
У зв'язку з цим виникає необхідність створення законодавчої бази для подальшого розвитку земельних відносин стосовно забезпечення реалізації права власності на землю громадянами і юридичними особами; формування і функціонування ринку землі та здійснення державного контролю за його діяльністю; створення і функціонування державного земельного (іпотечного) банку; державного земельного кадастру; створення ефективної системи оцінки сільськогосподарських земель; включення землі в економічний обіг; поліпшення організації використання земель суб'єктами господарювання; запровадження економічного стимулювання раціонального використання і охорони земель; відновлення робіт з охорони земель та відтворення родючості ґрунтів; вилучення з активного обігу малопродуктивних і деградованих сільськогосподарських угідь.
Стратегічним завданням подальшого розвитку земельної реформи є удосконалення рентних відносин, забезпечення використання у сільському господарстві значної частини земельної ренти. Створення таких умов забезпечуватиметься за допомогою цінового і податкового механізмів, побудованих з урахуванням грошової оцінки земель, обчисленої на основі земельної ренти.
В Україні як і в країнах СНД питання ринку сільськогосподарських земель досліджене недостатньо. Поки що вивчаються його окремі складові. Відсутнє чітке визначення самого поняття "ринок земель". В економічній літературі воно тлумачиться вченими по-різному: "від засобу перерозподілу земельних ділянок" та виключно "купівлі-продажу земельних ділянок" до поняття ринку землі за аналогією сфери торгівлі зерном, житлом, нафтою тощо.
Тому заслуговує на увагу досвід країн з розвинутою ринковою економікою. Особливо слід звернути увагу на регуляторну сферу ринку землі. У більшості держав з так званим "вільним" обігом земель існує дозвільна система на відчуження сільськогосподарських земель.
У Німеччині діє жорстка правова регламентація трансакцій із земельними ділянками. Тут законодавство спрямоване на концентрацію сільськогосподарського землеволодіння, оптимізацію розмірів сільськогосподарських підприємств, передусім сімейних ординських господарств. Встановлений дозвільний режим вийміться єдиною правовою підставою для відчуження земельної ділянки й укладення відповідного договору. Дозвіл на відчуження земельної ділянки видає місцевий орган державної влади. Відмова у видачі дозволу можлива лише на підставі закону у трьох випадках: 1) коли кулівля-продаж земельної ділянки пов'язана з "нездоровим перерозподілом землі"; 2) коли відчуження земельної ділянки призведе до її "безгосподарського зменшення" або подрібнення; 3) коли договірна ціна перебуває у "грубій диспропорції"" з вартістю ділянки.
"Нездоровим перерозподілом землі" при переході права власності в Німеччині вважається угода на відчуження сільськогосподарських земель залежно від того, хто є покупцем земельної ділянки - фермер чи особа, яка не пов'язана з підприємницькою діяльністю в галузі сільського господарства. Договори купівлі-продажу, в результаті яких сімейне селянське господарство втрачає самостійність і площа його сільськогосподарських угідь після відчуження земельної ділянки становить менше 1 га, вваляються земельними органами таким, що призводять до "безгосподарського зменшення".
При вирішенні питання наявності чи відсутності "грубої диспропорції" між виплачуваним за земельну ділянку еквівалентом та її дійсною вартістю за основу приймається реальна ринкова ціна земельної ділянки, використовуваної для сільськогосподарських цілей. "Грубою диспропорцією" вважається різниця у більш як 50% між покупною ціною і ринковою вартістю ділянки.
Згідно із законодавством Німеччини покупець не стає автоматично власником земельної ділянки у момент підписання до-і опору купівлі-продажу, а набуває цих прав лише після державної реєстрації прав на нерухоме майно. Всі угоди на передачу прав власності між фізичними особами обкладаються податком на передачу нерухомості у розмірі 2% від суми угоди. Доречно відзначити, що в Німеччині широко практикується оренда сільськогосподарських земель з подальшим їх викупом. Як правило, застосовується довгострокова оренда - 10 років і більше.
У Франції також здійснюється ефективна регуляторна полі тика щодо регулювання ринку сільськогосподарських земель.
Регуляторний вплив держави провадиться через спеціальне аграрне законодавство, яке частково обмежує права власників щодо розпорядження земельними ділянками. Це здійснюється через некомерційну корпорацію САФФЕР, контрольовану державою. Фактично у Франції формується не вільний, а контрольований і досить жорстко обмежений земельний ринок. Якщо власник земельної ділянки має намір розширити чи поділити свою сільськогосподарську земельну ділянку, він зобов'язаний одержати відповідний дозвіл спеціального адміністративного комітету. Такий дозвіл потрібен для надання законної сили угодам з продажу чи оренди сільськогосподарських земель, а також одержання відповідних благ від системи соціального страхування у сільському господарстві.
Передача права власності на земельну ділянку у Франції оформляється офіційним документом - купчою, яку готує нотаріус з обов'язковим дотриманням певних вимог. Насамперед купча має бути завірена нотаріусом. Далі зазначаються імена сторін продавця і покупця, а також нотаріуса, що посвідчує договір купівлі-продажу земельної ділянки. У купчій міститься правова характеристика нерухомого майна, що відчужується, а також всі зміни правового титулу. У ній також зазначається місце і дата укладення купчої та факт ознайомлення з її змістом обох сторін угоди. Всі угоди із земельними ділянками підлягають державній реєстрації. Установою, що відповідає за ведення публічного реєстру нерухомості, є місцева контора земельного кадастру.
Серед західно-європейських країн найбільш показовою у справі державного впливу на ринковий обіг сільськогосподарських земель є Норвегія. Мета державного контролю і регулювання ринку земель полягає у захисті сільськогосподарських земель та створенні умов для ефективного їх використання. Контроль за відчуженням земельних ділянок здійснюється через дозвільну систему. Дозволи видає Міністерство сільського господарства. Причиною відмови у видачі дозволу на придбання земельної ділянки може бути відчуження її з метою спекуляції або концентрація великої кількості землі в руках покупця. Дозвіл на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення видається тільки особам, що мають професіональну кваліфікацію в галузі сільського господарства, згодні проживати на території даного підприємства і вести своїми силами господарство. При видачі дозволу на придбання земельної ділянки враховується здатність покупця господарювати на землі. Норвегія порівняно з іншими країнами Західної Європи здійснює найбільш жорстку політику державного контролю земельного ринку. Напевне тому, що в ній лише 3% землі придатні для сільськогосподарського виробництві.
Дозвільний порядок відчуження земель сільськогосподарського призначення здавна існує також в Австрії. Він спрямований на ефективне використання сільськогосподарських земель і боротьбу зі спекулятивними угодами у сфері земельного обігу. Відмова у видачі дозволу на придбання земельної ділянки має бу ти вмотивованою і спиратись лише на обмеження, передбачені ш коном, а саме:
-
концентрація земельних площ понад встановлену граничну норму в руках окремих сільськогосподарських підприємств;
-
зміна цільового призначення сільськогосподарських земель;
-
придбання земельної ділянки із спекулятивною метою;
-
значне перевищення ринкової вартості земельної ділянки;
-
безпідставне порушення вигідної аграрної структури, яка ( формувалась у результаті земельної реформи;
-
подрібнення земельної ділянки при переході права власності від одного суб'єкта до іншого.
Видача дозволу на трансакцію із землею чи відмова в ньому здійснюється районною комісією із земельного обігу, головою якої с професійний суддя або держаний службовець федеральної землі. Всі дії комісії регламентовані федеральним Законом Австрії "Про обіг земельних ділянок".
Значний досвід у формуванні ринку сільськогосподарських земель має Польща, в якій регулювання земельного ринку обмежене. Навпаки, держава стимулює ринковий обіг земель. Спеціально створене з цією метою Агентство сільськогосподарської власності державної казни (АВРСП) здійснює викуп у селянських господарств земель та нерухомість і продає їх перспективним господарствам. За договором купівлі-продажу чи договором оренди Агентство також передає землі господарським переселенцям: малоземельним селянам; молодим селянам, які бажають створити велике господарство; колишнім працівникам державних підприємств. Пріоритет для придбання сільськогосподарських земель надається покупцям, які мають кваліфікацію для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Польське законодавство віддає перевагу економічним інструментам регулювання ринкових земельних відносин. Досить цікавим є законодавчий механізм розрахунку за землю, придбану за договором купівлі-продажу. Перший внесок покупця при укладанні договору становить лише 20%. Решта вартості земельної ділянки сплачується кожні півроку. Причому покупець, який придбаває земельну ділянку з метою організації нового господарства, сплачує її вартість протягом ЗО років. Якщо ж покупець бажає розширити своє господарство, то строк виплати скорочується до 20 років. Такі пільги сприяють активізації чинників, які беруть участь у формуванні цивілізованого ринкового обігу сільськогосподарських земель.
В Угорщині як і в інших східноєвропейських країнах також існують певні обмеження на купівлю-продаж землі. Це зумовлено передусім наданням пріоритетного права на купівлю земельної ділянки тим громадянам, які пов'язані із сільськогосподарською діяльністю і здатні забезпечити збереження та підвищення родючості ґрунтів й охорону земель.
У Росії ринок сільськогосподарських земель регулюється Законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", яким передбачено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть продаватись вільно тільки для виробництва сільськогосподарської продукції при дотриманні обмежень, встановлених законодавством. Земельні ділянки можуть продаватися за ціною не нижчою від кадастрової, а там, де вона не визначена, - не нижчою від нормативної. Відповідно до цього Закону трансакції із земельними ділянками сільськогосподарського призначення передбачають дозвільний порядок. Для здійснення акта купівлі-продажу сільськогосподарської нерухомості, у тому числі земельної ділянки, потрібно одержати дозвіл виконавчої влади суб'єкта Федерації. При цьому надається право пріоритетного викупу земельної ділянки місцевим господарствам. Пріоритетне право на придбання ділянки має покупець, що знаходиться в одному районі з продавцем. Водночас є обмеження щодо розпорядження придбаними земельними ділянками. Законом встановлюється мораторій на перепродаж земельних ділянок строком на п'ять років. Право пріоритетного викупу запропонованих до продажу сільськогосподарських земель надано і органам місцевого самоврядування у випадку, якщо ціна, зазначена у договорі купівлі-продажу, штучно занижена. Викуплена за таких умов земельна ділянка передається до фонду перерозподілу земель.
В основу формування земельного ринку слід взяти теоретичні дослідження, вивчення специфіки землі як особливого товару, чинне земельне законодавство, особливості адаптації суспільства до ринкових умов господарювання тощо. При цьому під ринком сільськогосподарських земель, на наш погляд, слід розуміти створення організаційно-економічного і правового середовища, яке має забезпечувати громадянам, юридичним особам та державі здійснення цивільно-правових угод з приводу переходу права власності на земельну ділянку або права користування нею и установленому законодавством порядку з урахуванням попиту і пропозиції.
З прийняттям 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України, який вступив у дію з 1 січня 2002 р., з'явилась можливість створення надійного правового та організаційного середовища для:
-
реалізації громадянами прав власності на землю;
-
освоєння механізму економічного і правового регулювання земельних відносин через оренду земельних часток (паїв) їй земельних ділянок;
-
включення вартості землі до виробничого капіталу суб'єктів підприємницької діяльності;
-
введення земель сільськогосподарського призначення в економічний обіг.
Земельним кодексом встановлено загальний порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності
Таблиця 3.7