- •Министерство образования российской федерации
- •Раздел 1. Основы экономики сервисной деятельности.
- •1. Цель и задачи изучения дисциплины
- •2. Порядок изучения дисциплины
- •3. Методические указания по изучению курса
- •Раздел 2. Основы управления затратами и ценообразования.
- •Раздел 3. Организация аналитической деятельности.
- •Раздел 4. Прогнозирование деятельности предприятия.
- •Раздел 5. Экономика и управление недвижимостью в сфере сервиса.
- •Тема 5.6. Основы оценки и управления стоимостью бизнеса.
- •Раздел 6. Планирование деятельности малого предприятия.
- •4. Методические указания по выполнению курсовой работы
- •4.1. Содержание и порядок выполнения курсовой работы
- •4.2. Выбор темы и подготовка задания на курсовую работу
- •4.3. Методические рекомендации по выполнению теоретической части курсовой работы.
- •4.4. Методические указания по выполнению практической части курсовой работы
- •5. Методические указания по выполнению контрольной работы
- •5.1. Примерная тематика теоретической части контрольной работы
- •5.2. Практическая часть контрольной работы
- •Результаты расчета стоимости объекта недвижимости
- •Критерии ранжирования примененных методов и обоснованно присвоенные методам ранги
- •6. Методические указания по подготовке к экзаменам и зачетам
- •6.1. Вопросы для подготовки к экзамену за первые два семестра изучения дисциплины
- •6.2. Вопросы для подготовки к экзамену за третий и четвертый семестр изучения дисциплины
- •Литература
- •Приложения
Результаты расчета стоимости объекта недвижимости
|
Подход и метод оценки |
Стоимость, тыс. руб. |
|
Доходный подход, метод капитализации доходов |
6 000 + И ∙ 1 000 |
|
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж |
5 000 + И ∙ 1 000 |
|
Затратный подход, метод восстановительной стоимости |
4 500 + И ∙ 1000 |
Таблица 5.2.3
Критерии ранжирования примененных методов и обоснованно присвоенные методам ранги
|
Подход и метод оценки |
Критерии и ранги | |||
|
Цель оценки |
Конъюнктура рынка |
Параметры объекта |
Качество информации | |
|
Доходный подход, метод капитализации доходов |
Низкий |
Средний |
Низкий |
Низкий |
|
Затратный подход, метод восстановительной стоимости |
Средний |
Низкий |
Высокий |
Средний |
|
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж |
Высокий |
Высокий |
Средний |
Высокий |
Задача 11. Собственник объекта недвижимости рассматривает проект его модернизации. Минимальная норма дохода на инвестиции оценивается в (15+И)%. Затраты и результаты представлены в таблице:
Таблица 5.2.4
|
Год, i |
ICi, тыс. руб. |
Pi, тыс. руб. |
|
0-й |
12 000 |
0 |
|
1-й |
3 000 |
7 000 |
|
2-й |
2 000 |
8 000 |
|
3-й |
0 |
9 000 |
Оценить эффективность инвестиций с помощью критериев ЧДД и ИД.
Задача 12. Объект оценки – кирпичный коттедж с земельным участком. Год постройки – (2004-И-Ф). Общая площадь коттеджа – 200 м2. Площадь земельного участка – 12 соток. Выполнить оценку Объекта в рамках трех подходов (метод восстановительной стоимости, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации), используя следующие дополнительные данные:
Нормативный срок службы Объекта – 100 лет. Цена земли в районе расположения коттеджа составляет (80 + 10×И) тыс. руб. за сотку. Стоимость строительства кирпичного коттеджа в ценах 2001 года составляет 7650 руб./м2. Коэффициент пересчета в текущие цены К = (4,2+0,2×Ф).
Предполагаемый действительный валовый доход от сдачи коттеджа в аренду составляет 55 тыс. в месяц. Операционные издержки составляют (30 + И) тыс. руб. в год. Коэффициент капитализации К = (0,05+0,001×Ф).
Данные по четырем проданным ранее Объектам-аналогам:
Таблица 5.2.5
|
Наименование показателя |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 | |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |
|
Цена, тыс.р. |
? |
8 000 |
11 200 |
10 500 |
10 000 | |
|
1. Права |
Полное право частной собственности |
То же |
То же |
То же |
Имеются существенные обременения использования земельного участка, цена занижена на 1 000 тыс. руб. | |
|
2. Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 500 тыс.р. |
Рыночные |
Рыночные | |
|
3. Условия продажи |
Коммерческие |
Срочная, цена занижена на 20% |
Коммерческие |
Коммерческие |
Коммерческие | |
|
4. Время продажи* |
× |
3 месяца назад |
2 месяца назад |
4 месяца назад |
1 месяц назад | |
|
5. Месторасположение |
50 км. от КАД |
То же |
То же |
Лучше на 10% |
Хуже на 5% | |
|
6. Ландшафт |
Сосновый бор, озеро |
То же |
Подход к озеру заболочен, хуже на 2% |
То же |
То же | |
|
7. Благоустройство участка |
Участок благоустроен |
То же |
То же |
Необходим ремонт дорожек, хуже на 2% |
То же | |
|
8. Степень развитости инфраструктуры |
Развитая инфраструктура |
То же |
То же |
То же |
Хуже на 5% | |
|
9. Общая площадь коттеджа, м2 |
200 |
180 |
220 |
180 |
220 | |
|
10. Наличие бани** |
Да |
Да |
Нет |
Да |
Нет | |
|
11. Наличие гаража*** |
Нет |
Да |
Нет |
Нет |
Нет | |
* - темп роста цен в рассматриваемом секторе недвижимости составляет 12 % в год.
** - по экспертным оценкам вклад наличия бани составляет 5%.
*** - по экспертным оценкам вклад наличия гаража составляет 3%.
Согласовать результаты оценки с использованием данных таблицы 5.2.3 задачи 10.