- •Глава 1. Статистические основы проведения экономической оценки эффективности инвестиций в объект жиЛищноГо строительства
- •§ 1. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга
- •§ 1.1 Индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге
- •Рис 1.1.1. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за 2007 год
- •Рис 1.1.2. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за III квартал 2007 года
- •§ 1.2 Динамика активности спроса на первичном рынке
- •§ 1.3 Динамика цен на однокомнатные квартиры
- •§ 1.4 Динамика цен на двухкомнатные квартиры
- •§ 1.5 Динамика цен на трехкомнатные квартиры
- •§ 1.6 Средние цены на рынке жилья за 1 квадратный метр общей площади
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень Российской Федерации
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень Северо-Западного федерального округа
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень города Санкт-Петербурга
- •§ 1.7 Число построенных квартир и их средний размер
- •§ 1.8 Текущие сведения о жилищном строительстве
- •Рис 1.8. Индексы физического объема ввода в действие общей площади
- •Жилых домов (% к соответствующему периоду предыдущего года)
- •Строительство жилых домов
- •В течение III кварталов 2007 года
- •§ 1.9 Экономические сведения общеотраслевого характера
- •(Рублей; 1995 год – тысяч рублей)
- •§ 2. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга
- •§ 2.1 Общие сведения о Приморском административном районе
- •§ 2.2 Динамика цен на различные типы квартир
- •§ 3 Итоговое заключение по результатам проведенного исследования
- •Глава 2. Проведение экономической оценки эффективности инвестиций в строительстВо конкретного объекта
- •Параметры объекта инвестиционного проекта
- •§ 1 Расчет величины инвестиционных затрат и их распределение во времени Расчет инвестиционных затрат на строительство жилого дома
- •Распределение капитальных вложений по шагам расчета
- •Формирование денежных потоков по инвестиционной деятельности
- •§ 2 Определение ставки дисконтирования
- •§ 2.1 Модель цены капитальных активов (capm)
- •Определение меры систематического риска
- •§ 2.2 Кумулятивная (аддитивная) модель
- •Определение уровня всех типов рисков посредством сопоставления различных инвестиционных проектов
- •§ 2.3 Модель средневзвешенной стоимости активов (wacc)
- •§ 2.4 Сравнение ставки дисконтирования с внутренней нормой рентабельности
- •Подбор схемы финансирования
- •Расчет потока для оценки эффективности вложений инвестора
- •§ 3 Заключительная оценка эффективности проекта
- •Список литературы
§ 3 Заключительная оценка эффективности проекта
Все принимаемые к рассмотрению проекты, как правило, оцениваются по трем направлениям: экономическому, социальному и бюджетному. В данной работе речь идет о строительстве типового жилого дома, финансируемом главным образом за счет средств населения, привлекаемых на основе заключения договоров долевого участия. Поэтому социальное и бюджетное направления в этом случае не рассматриваются.
Как правило, коммерческая оценка проводится при использовании ряда основных, наиболее часто применяемых в учетно-аналитической практике показателей. К их числу относятся чистый дисконтированный доход (NPV), индекс рентабельности инвестиций (PI), срок окупаемости инвестиций (PP), внутренняя норма рентабельности (IRR) и коэффициент эффективности инвестиций (ARR). Далее последует краткая формулировка сущности каждого из них, после чего будет осуществлен расчет и подведен общий итог.
Чистый дисконтированный доход (NPV) представляет собой величину чистой прибыли от реализации проекта за вычетом объемов вовлеченных на осуществление проекта инвестиций. Этот показатель вычисляется по следующей формуле: NPV = - , где:
Pk – это доход, генерируемый в течение всего жизненного цикла проекта,
r – коэффициент дисконтирования, отражающий степень риска,
k – продолжительность проекта,
IC – величина вовлеченных капитальных вложений.
Если NPV положителен, проект считается эффективным и прибыльным.
Если NPV отрицателен, проект считается убыточным и неэффективным с коммерческой точки зрения.
Индекс рентабельности (PI) отражает вес доходов на единицу затрат и определяется по следующей формуле: PI = : ;
Если PI > 1, то проект прибылен и эффективен, если PI < 1, то проект убыточен.
Внутренняя норма рентабельности (IRR) представляет собой такой коэффициент дисконтирования, при котором сальдо накопленных дисконтированных потоков равно нулю. Эта ставка отражает максимально возможный уровень доходов, который может быть ассоциирован с реализацией проекта.
Если IRR > r, то проект прибылен.
Если IRR < r, то проект убыточен.
Срок окупаемости (PP) в случае рассматриваемого в данной работе проекта представляет собой число лет (кварталов), по истечении которого величина инвестиций будет погашена нарастающим уровнем доходов.
Общая формула расчет срока окупаемости имеет следующий вид:
PP = min n, при котором ;
Формула для нахождения дисконтированного срока окупаемости (DPP) имеет соответствующий вид:
DPP = min n, при котором
Последним из применяемых для коммерческой оценки эффективности проекта показателей является Коэффициент эффективности инвестиций (ARR).
Он рассчитывается делением среднегодовой величины чистой прибыли на среднегодовую величину инвестиций. Средняя величина инвестиций представляет собой половину общей суммы капитальных вложений. В целом метод расчета данного показателя представлен в следующей формуле:
ARR = .
Таким образом, в соответствии с представленными выше формулами и полученными в Таблице 8 и Таблице 10 данными, интересующие показатели для реализуемого в настоящей работе инвестиционного проекта принимают следующие значения:
NPV = 63129,33 (тысяч рублей).
PI = 1,215; NPV > 0
IRR = 0,241221; IRR = 24%; r = 21% => PI > 1
PP = 2 года; DPP = 3 года; IRR > r
ARR = 5,06.
Как свидетельствуют приведенные выше значения ключевых показателей, инвестиционный проект по возведению жилого монолитного семнадцатиэтажного многоквартирного дома в Приморском административном районе Санкт-Петербурга в срок с I квартала 2007 года IV квартал 2009 года включительно оказался прибыльным и экономически эффективным по всем наблюдаемым параметрам.
А это означает, что завершавший обширные статистические исследования экспертный прогноз относительно рассматриваемого проекта полностью подтвердился, и, следовательно, цель выполнения данной работы можно считать успешно достигнутой.