7. § 2.3 Модель средневзвешенной стоимости активов (wacc)

Согласно этой модели, ставка дисконтирования определяется как сумма всех назначенных экспертом рисков и вычисляется по следующей формуле [3]:

R_o = E*R_e + M*R_m

Искомыми переменными являются:

E – доля собственных средств в общей структуре инвестиций;

R_e – ожидаемая отдача на вложение собственных средств;

M – доля заемных средств в общей структуре инвестиций

R_m – “ипотечная постоянная”; норма дохода на заемные средства.

На основе принятия решения о целесообразности получения кредитного займа на начало 6 квартала (момент начала строительно-монтажных работ, требующих, по сравнению с прочими статьями затрат, наиболее весомого финансирования) в размере 30 миллионов рублей под 16% годовых, вычисляем искомые переменные следующим образом:

М = 30000/1613223,4 = 0,02

E = (1613223,4 – 30000)/1613223,4 = 0,98

Таким образом, доля собственных средств в общей структуре инвестиций составляет 98%, в то время как доля кредитных средств – 2%. Учитывая найденную по двум предшествующим методикам ставку дисконтирования величиной в 21% и упомянутую выше процентную ставку по кредиту размером в 16%, итоговая ставка дисконтирования принимает следующее значение:

R_o = 0,98*0,21 + 0,02*0,16 = 0,209.

Итак, R_WACC = 21%.

8. § 2.4 Сравнение ставки дисконтирования с внутренней нормой рентабельности

Таким образом, по итогам применения каждой из трех рекомендованных методик расчета, величина ставки дисконтирования составила R₀ = 21%, в то время как отраженная в Таблице 5 внутренняя норма рентабельности, найденная посредством подбора параметра в программе MS Excel, составила IRR = 24%.

Следовательно, для принятого к рассмотрению проекта значение внутренней нормы рентабельности превышает значение ставки дисконтирования (IRR > r; 0,24>0,21).

А это, в свою очередь, свидетельствует о том, что разрабатываемый и реализуемый инвестиционный проект строительства жилого монолитного многоэтажного дома экономически эффективен и прибылен, а полученная ставка дисконтирования может быть применена далее для выполнения заключительных расчетов и итоговой оценки экономической эффективности инвестиций.

Подбор схемы финансирования

Таблица 9

№ п/п	Показатели	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
1	Капитальные вложения
2	Поток по инвестиционной деятельности
Источники финансирования
3	Собственные средства
4	Средства дольщиков
5	Банковский кредит
6	Проценты по кредиту (16%)
7	Возврат долга
Расчетные величины
8	Величина долга
8.1	На начало квартала
8.2	На конец квартала
9	Сальдо финансового потока
10	Итоговое сальдо по инвестиционной деятельности