- •Глава 1. Статистические основы проведения экономической оценки эффективности инвестиций в объект жиЛищноГо строительства
- •§ 1. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга
- •§ 1.1 Индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге
- •Рис 1.1.1. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за 2007 год
- •Рис 1.1.2. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за III квартал 2007 года
- •§ 1.2 Динамика активности спроса на первичном рынке
- •§ 1.3 Динамика цен на однокомнатные квартиры
- •§ 1.4 Динамика цен на двухкомнатные квартиры
- •§ 1.5 Динамика цен на трехкомнатные квартиры
- •§ 1.6 Средние цены на рынке жилья за 1 квадратный метр общей площади
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень Российской Федерации
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень Северо-Западного федерального округа
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень города Санкт-Петербурга
- •§ 1.7 Число построенных квартир и их средний размер
- •§ 1.8 Текущие сведения о жилищном строительстве
- •Рис 1.8. Индексы физического объема ввода в действие общей площади
- •Жилых домов (% к соответствующему периоду предыдущего года)
- •Строительство жилых домов
- •В течение III кварталов 2007 года
- •§ 1.9 Экономические сведения общеотраслевого характера
- •(Рублей; 1995 год – тысяч рублей)
- •§ 2. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга
- •§ 2.1 Общие сведения о Приморском административном районе
- •§ 2.2 Динамика цен на различные типы квартир
- •§ 3 Итоговое заключение по результатам проведенного исследования
- •Глава 2. Проведение экономической оценки эффективности инвестиций в строительстВо конкретного объекта
- •Параметры объекта инвестиционного проекта
- •§ 1 Расчет величины инвестиционных затрат и их распределение во времени Расчет инвестиционных затрат на строительство жилого дома
- •Распределение капитальных вложений по шагам расчета
- •Формирование денежных потоков по инвестиционной деятельности
- •§ 2 Определение ставки дисконтирования
- •§ 2.1 Модель цены капитальных активов (capm)
- •Определение меры систематического риска
- •§ 2.2 Кумулятивная (аддитивная) модель
- •Определение уровня всех типов рисков посредством сопоставления различных инвестиционных проектов
- •§ 2.3 Модель средневзвешенной стоимости активов (wacc)
- •§ 2.4 Сравнение ставки дисконтирования с внутренней нормой рентабельности
- •Подбор схемы финансирования
- •Расчет потока для оценки эффективности вложений инвестора
- •§ 3 Заключительная оценка эффективности проекта
- •Список литературы
§ 2.2 Кумулятивная (аддитивная) модель
Согласно этой модели, ставка дисконтирования определяется как сумма всех назначенных экспертом рисков и вычисляется по следующей формуле [2]:
Ro = Rf + Rr + Rm + Rs
Искомыми переменными являются:
Rf – величина безрисковой составляющей;
Rr – величина риска конкретного проекта;
Rm– величина риска управления проектом и контроля его реализации;
Rs – величины иных видов риска.
В качестве безрисковой составляющей, как уже было замечено при применении модели цены капитальных активов, принимается ставка рефинансирования ЦБ РФ, величина которой (в соответствии с Телеграммой ЦБ РФ от 18.06.2007 № 1839-У) составляет 10%.
Значения величин остальных необходимых для вычисления ставки дисконтирования переменных будут установлены в ходе сравнения принятого к рассмотрению проекта (Проект 4) с рядом других инвестиционных проектов, а именно: с инвестированием в рынок государственных ценных бумаг (Проект 1), строительство типового ликвидного малометражного жилья (Проект 2) и строительство элитного жилья бизнес-класса (Проект 3). Итог сопоставления будет представлен ниже в табличной форме.
Определение уровня всех типов рисков посредством сопоставления различных инвестиционных проектов
Таблица 7
Показатель |
Проект 1 |
Проект 2 |
Проект 3 |
Проект 4 |
1) Rf |
10 |
10 |
10 |
10 |
2) Rr |
3 |
1 |
12 |
5 |
3) Rm |
0 |
3 |
9 |
5 |
4) Rs |
0 |
1 |
4 |
1 |
Первым из рассматриваемых проектов был проект инвестиций в рынок государственных ценных бумаг. Согласно результатам подсчета, совокупный риск Проекта 1 составил 13%, что обусловлено следующими условиями: государство, являясь эмитентом долгосрочных облигаций, одновременно является гарантом исполнения обязательств по ним, что сводит уровень иных рисков к нулю. Между тем, оно само распоряжается извлеченными посредством эмиссии ценных бумаг финансовыми средствами. Как следствие – держатель облигаций не имеет какого-либо контроля над их обращением, а значит, и риски управления для него также равны нулю. Относительно рисков реализации проекта – принятая величина в 3% обусловлена долгосрочностью финансирования и невозможностью изъятия средств по первому требованию.
Вторым из оцениваемых был проект инвестирования в строительство типового ликвидного малометражного жилья, совокупный риск по которому составил 15%. Приведенные в теоретической части (Глава 1) данной работы исследования свидетельствуют о том, что имеет место дефицит подобного жилья на первичном рынке недвижимости. Именно по этой причине существенного преобладания спроса над предложением риск реализации данного проекта был принят равным 1%. Однако, в сложившихся условиях необходимо проследить за тем, чтобы производимая продукция непременно нашла своего целевого покупателя, и поэтому риск менеджмента был принят равным 3%. Кроме того, реализующей подобный проект организации предстоит самостоятельно изыскать источники финансирования, в следствие чего, уровень прочих рисков составил 1%.
Третьим по счету анализируемым проектом было инвестирование в строительство элитного жилья бизнес-класса. Приведенные в ходе исследования (Глава 1) факты наглядно демонстрировали: этот вид инвестиционно-строительной деятельности наиболее рискован, но и выгоден он в мере гораздо большей, нежели типовое строительство. Обусловлено это целым рядом причин. Во-первых, подобное строительство требует тщательно проработанной проектно-сметной документации, солидных инвестиций и строгого контроля на каждом отдельном этапе, в то время, как сроки в среднем выше сроков возведения типовых жилых домов. Поэтому риск реализации проекта составляет 12%, а риск менеджмента – 9% соответственно. А во-вторых, величина прочих рисков поднимается до достаточно высокого уровня в 4%. Основой для подобного роста риска являются не только необходимость привлечения соответствующего финансирования, выбора достойной территории и потребность в разработке индивидуального проекта, но и так называемый личностный фактор, имеющих исключительное значение для потенциальных покупателей элитной недвижимости. Заключается он в следующем: поскольку позволить себе приобретать подобное жилье могу лишь люди с соответствующе высоким уровнем доходов, задачей заказчика (риэлтора) автоматически становится обеспечение финансовой и социальной однородности состава собственников и будущих жильцов. Существенным препятствием на пути решения этой задачи является возможность заключения изначальным покупателем квартиры договора переуступки права требования в пользу другого лица. Это приводит к абсолютно непредсказуемой и крайне не желательной в случае элитной недвижимости промежуточной смене собственника. По этой самой причине, единственно возможным способом снизить уровень прочих рисков с максимальных 5% до предсказанных ранее 4% является указание в соответствующем пункте договора долевого участия о невозможности заключения дольщиком договора переуступки права требования третьим лицам без ведома и согласия застройщика.
Наконец, последним из рассматриваемых проектов было инвестирование в строительство жилого монолитного многоэтажного дома. Совокупный риск в данном случае составил 21%. Во-первых, потому что риск реализации проекта составил 5% и основан на масштабе инвестирования, проиллюстрированного ранее в соответствующих таблицах, и необходимости в четкой и детальной проработке проектно-сметной документации, характер которой в случае возведения монолитного дома отличен от аналога при типовом малометражном жилищном строительстве. А во-вторых, потому что при схожем уровне прочих рисков, общая сложность проекта сказывается в повышение риска управления его реализацией до уровня 5%.
Таким образом, ставка дисконтирования по принятому к рассмотрению проекту, согласно кумулятивной модели, составила 21%.
Итак, Rкум = 21%.