- •Глава 1. Статистические основы проведения экономической оценки эффективности инвестиций в объект жиЛищноГо строительства
- •§ 1. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга
- •§ 1.1 Индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге
- •Рис 1.1.1. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за 2007 год
- •Рис 1.1.2. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за III квартал 2007 года
- •§ 1.2 Динамика активности спроса на первичном рынке
- •§ 1.3 Динамика цен на однокомнатные квартиры
- •§ 1.4 Динамика цен на двухкомнатные квартиры
- •§ 1.5 Динамика цен на трехкомнатные квартиры
- •§ 1.6 Средние цены на рынке жилья за 1 квадратный метр общей площади
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень Российской Федерации
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень Северо-Западного федерального округа
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень города Санкт-Петербурга
- •§ 1.7 Число построенных квартир и их средний размер
- •§ 1.8 Текущие сведения о жилищном строительстве
- •Рис 1.8. Индексы физического объема ввода в действие общей площади
- •Жилых домов (% к соответствующему периоду предыдущего года)
- •Строительство жилых домов
- •В течение III кварталов 2007 года
- •§ 1.9 Экономические сведения общеотраслевого характера
- •(Рублей; 1995 год – тысяч рублей)
- •§ 2. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга
- •§ 2.1 Общие сведения о Приморском административном районе
- •§ 2.2 Динамика цен на различные типы квартир
- •§ 3 Итоговое заключение по результатам проведенного исследования
- •Глава 2. Проведение экономической оценки эффективности инвестиций в строительстВо конкретного объекта
- •Параметры объекта инвестиционного проекта
- •§ 1 Расчет величины инвестиционных затрат и их распределение во времени Расчет инвестиционных затрат на строительство жилого дома
- •Распределение капитальных вложений по шагам расчета
- •Формирование денежных потоков по инвестиционной деятельности
- •§ 2 Определение ставки дисконтирования
- •§ 2.1 Модель цены капитальных активов (capm)
- •Определение меры систематического риска
- •§ 2.2 Кумулятивная (аддитивная) модель
- •Определение уровня всех типов рисков посредством сопоставления различных инвестиционных проектов
- •§ 2.3 Модель средневзвешенной стоимости активов (wacc)
- •§ 2.4 Сравнение ставки дисконтирования с внутренней нормой рентабельности
- •Подбор схемы финансирования
- •Расчет потока для оценки эффективности вложений инвестора
- •§ 3 Заключительная оценка эффективности проекта
- •Список литературы
Распределение капитальных вложений по шагам расчета
Таблица 3
|
№ п/п |
Этапы подготовки к реализации проекта |
Кварталы года |
Итого | ||||||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 | |||
|
1 |
Приобретение прав на земельный участок |
2-3 мес |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Получение технических условий на инженерные коммуникации |
На 3-й мес |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Проектно-изыскательские работы |
На 3-й мес (2-3) мес |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Отчисления на развитие городской инфраструктуры(строительство дет сада) |
С 5-6-го мес (4-5 мес) |
/ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Строительно-монтажные работы |
Нач с отчислениями |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Закончить за 2-3 мес |
|
|
6 |
Ввод в эксплуатацию |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
После смр |
|
|
7 |
Продвижения жилья на рынок (реклама) |
Нач с смр |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
До конца |
|
|
8 |
Итого |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9 |
НДС |
нет |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10 |
Итого с учетом НДС |
нет |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
11 |
Индекс дефлятор |
Из варианта |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
12 |
Стоимость возведенного дома с учетом инфляции |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
13 |
Налог на имущество |
нет |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Схема реализации квартир
Таблица 4
|
№ п/п |
Показатели |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
|
1 |
Процент продажи квартир |
Нач с рекламой |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Реализация квартир (м2 общей площади) |
Сколько квартир (делить на типы квартир абв) |
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Цена продажи, тыс. руб. за м2 (70 в стадии строительства; 100 на стадии завершенного объекта) !!! если НПВИ отриц, добавить цену на кв м |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Прогнозный индекс дефлятор |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Цена продажи с учетом инфляции стр3 на стр 4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
Доходы от реализации квартир, в том числе: |
кв м * цену (2*3) |
|
|
|
|
|
|
|
|
7 |
Долевое участие |
Из 6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
Свободная продажа |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9 |
Расходы инвестора |
За все! Месяцы(1-5) |
|
|
|
|
|
|
|
|
10 |
Прибыль инвестора |
Дох-расх, пока отриц – из долевого |
|
Далее – свободная продажа |
|
|
|
|
|
|
11 |
Прибыль инвестора от свободной продажи |
нет |
|
|
|
|
|
|
|
|
12 |
На 1 м2 общей площади |
ПРИБЫЛЬ/общ. кв.м. |
|
|
|
|
|
|
|
|
13 |
Налог на имущество |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
14 |
Налогооблагаемая прибыль |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
15 |
Налог на прибыль |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
16 |
Чистая прибыль |
|
|
|
|
|
|
|
|