МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ РФ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
САНКТ – ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
АРХИТЕКТУРНО – СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Факультет экономики и управления
Кафедра экономики строительства
Курсовая работа по дисциплине “Экономическая оценка инвестиций”.
Специальность 080502 «Экономика и управление на предприятии
(строительство)»
тема курсовой работы:
Экономическая оценка эффективности инвестиций
Проект выполнил студент группы 4
Проверила
ст. преп. Трушковская Е.Д.
_
Санкт-Петербург
2010
Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. СТАТИСТИЧЕСКИЕ основы ПРОВЕДЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТ ЖИЛищноГО СТРОИТЕЛЬСТВА 5
§ 1. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга 5
§ 1.1 Индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге 6
§ 1.2 Динамика активности спроса на первичном рынке 7
§ 1.3 Динамика цен на однокомнатные квартиры 8
§ 1.4 Динамика цен на двухкомнатные квартиры 9
§ 1.5 Динамика цен на трехкомнатные квартиры 10
§ 1.6 Средние цены на рынке жилья за 1 квадратный метр общей площади 11
§ 1.7 Число построенных квартир и их средний размер 13
§ 1.8 Текущие сведения о жилищном строительстве 15
§ 1.9 Экономические сведения общеотраслевого характера 17
§ 2. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга 19
§ 2.1 Общие сведения о Приморском административном районе 19
§ 2.2 Динамика цен на различные типы квартир 20
§ 3 Итоговое заключение по результатам проведенного исследования 22
Глава 2. ПРОВЕДЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВо КОНКРЕТНОГО объекта 23
§ 1 Расчет величины инвестиционных затрат и их распределение во времени 25
§ 2 Определение ставки дисконтирования 32
§ 2.1 Модель цены капитальных активов (CAPM) 32
§ 2.2 Кумулятивная (аддитивная) модель 35
§ 2.3 Модель средневзвешенной стоимости активов (WACC) 37
§ 2.4 Сравнение ставки дисконтирования с внутренней нормой рентабельности 37
§ 3 Заключительная оценка эффективности проекта 43
Список литературы 45
ВВЕДЕНИЕ
Развитие экономических отношений в Российской Федерации как на макро уровне государственной политики, так и на микро уровне реализации отдельных проектов конкретных организаций на территории субъектов Российской Федерации, тесно связано с объектами недвижимости. Следует отметить, что объекты недвижимости могут выступать не только в роли средств производства, к которым в данном случае будут отнесены здания и сооружения производственного, складского, торгового и административного характера, но и в качестве средств потребления, включающих земельные участки, жилые дома, квартиры и иные недвижимые объекты частной собственности. Таким образом, весь процесс хозяйственной деятельности в целом и процесс общественного производства в частности основываются именно на объектах недвижимости.
Многочисленные и обширные исследования рынка недвижимости Российской Федерации, нашедшие отражение в следующей части (Глава 1) данной работы, свидетельствуют о его стремительном структурном росте. Одним из ключевых условий подобного роста является привлечение инвестиций. В особенности, со стороны не только внутренних, но и внешних, зарубежных инвесторов. Однако же, прежде чем анализировать инвестиционный климат и проводить оценку условий реализации конкретного проекта, представляется рациональным дать определение понятию инвестиций как экономической категории.
Инвестиции представляют собой осознанный отказ от текущего потребления в пользу возможно большего дохода в будущем, который должен обеспечить и большую возможность прибыли. Это означает, что процветание любого бизнеса в значительной степени зависит от рациональной инвестиционной политики, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что подобная политика и затратна, и рискованна. Такой ее характер обоснован рядом следующих факторов.
Во-первых, не существует инвестиций без затрат.
Во-вторых, всегда существует ненулевая вероятность полной или частичной потери инвестированных ранее средств.
В целом, инвестиционный процесс начинается с привлечения денежных средств и формирования финансовых потоков, в последствии воплощающихся в реальные активы в форме зданий и сооружений.
Необходимо перечислить факторы, определяющие уровень инвестиций в масштабе общества. К их числу относятся:
соотношение между сбережением, являющим собой потенциальные инвестиции, и потреблением;
безопасность вложений в долгосрочной перспективе;
уровень прибыли на осуществляемые инвестиции;
степень организованности финансового рынка.
Нормативной базой для осуществления инвестиций является Федеральный Закон № 39 “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации”. Согласно Статье 1 настоящего Закона, инвестиции определяются как денежные средства, ценные бумаги или иное имущество, в том числе имущественные или иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности и/или иной деятельности в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта. Главным отличием данной Федеральным Законом формулировки от понятия инвестиций периода СССР является тот факт, что они более не считаются только капиталовложениями, то есть инвестициями лишь в основные средства производства.
В заключение теоретического обсуждения инвестиций как экономической категории следует определить объектно-субъектную связь данного процесса и подвести итог, выраженный в кратких и четких формулировках. А именно:
Инвестиции – это целенаправленное вложение капитала во всех его формах на определенный срок в различные объекты для достижения индивидуальных целей инвестора.
Инвестор – это осуществляющий вложения субъект инвестиционной деятельности, классифицируемый согласно своей организационной форме как юридическое лицо, физическое лицо, объединение юридических или физических лиц, органы государственной власти или местного самоуправления.
Инвестиционный проект – это объект инвестиционной деятельности, на реализацию которого направлены вложения инвестора. В частном случае инвестирования в объекты строительной отрасли представляет собой проект возведения зданий и сооружений промышленного и гражданского назначения. В частном конкретном случае, анализируемом и оцениваемом в практической части (Глава 2) данной работы, инвестиционный проект представляет собой проект возведения жилого монолитного многоэтажного дома с последующими вводом его в эксплуатацию и реализацией квартир.
Таким образом, выявив экономическую сущность инвестиционного процесса, определив его характер и основные факторы развития, а также ознакомившись с его нормативной базой, представляется возможным и последовательным перейти к непосредственному изучению текущего состояния рынка недвижимости и анализу статистических результатов проведенных ранее открытых исследований.
Глава 1. Статистические основы проведения экономической оценки эффективности инвестиций в объект жиЛищноГо строительства
§ 1. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга
В данной части настоящей работы будет осуществлен анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга на момент реализации конкретного инвестиционного проекта (Глава 2), а именно – на ноябрь текущего года. Основой для проводимого анализа являются статистические данные открытых исследований, рассматривающих динамику развития рынка недвижимости и основные его тенденции в долгосрочной перспективе. Однако, вследствие того, что объем доступной по данному вопросу информации невероятно велик, а сама информация нередко носит субъективный характер и зависит от источника публикации, следует сформулировать принципы, на основе которых был произведен отбор данных для исследования.
Во-первых, объем статистических сведений и степень их детализации изначально были ориентированы на решение конкретных задач, поставленных принятым к рассмотрению проектом.
Во-вторых, формируемые таким образом информационные массивы были структурированы по типовому и территориальному признакам, с тем, чтобы обеспечить возможность сегментирования рынка по типам недвижимости и их территориальному расположению соответственно.
В-третьих, весь привлеченный статистический и теоретический материал формирует собой единый информационный блок, состоящий из ряда элементов, связанных между собой структурно и логически. Ход исследования подчинен принципу продвижения от общего к частному, сроки наблюдений актуализированы, а долгосрочная ретроспектива анализа применяется лишь при соответствующем масштабе охвата информации – а именно, в случае приведения данных на уровне Российской Федерации целом.
Таким образом, обосновав принципы формирования информационной базы проводимого исследования и разъяснив логику его развития, представляется своевременным перейти непосредственно к исследованию текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга как субъекта Российской Федерации.
§ 1.1 Индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге
Первым изучаемым в ходе исследования элементом будет индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге, опубликованный на информационном портале “Бюллетень Недвижимости”.
Средняя цена квартир в Санкт-Петербурге за 2007 год
(квартальный расчет)
Таблица 1.1.1
|
Дата: |
Индекс (руб./кв. м): |
Темпы роста: |
|
04.12.2006 |
67774.0 |
|
|
01.01.2007 |
68902.0 |
1.66% |
|
02.04.2007 |
70251.0 |
1.95% |
|
02.07.2007 |
72149.7 |
2.70% |
|
01.10.2007 |
75036.9 |
4.00% |
|
05.11.2007 |
76904.3 |
2.49% |
Рис 1.1.1. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за 2007 год
Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении всего 2007 года наблюдался стабильный и устойчивый рост стоимости одного квадратного метра реализуемых квартир, имеющий незначительные сезонные отклонения, обусловленные сокращением числа вводимых в эксплуатацию объектов в течение декабря месяца, и значительно увеличившийся в начале IV квартала 2007 года по сравнению с темпом роста на начало рассматриваемого временного интервала. Максимальная величина роста стоимости одного квадратного метра за квартал составила 4,00 % (02.07.2007– 01.10.2007).
Средняя цена квартир в Санкт-Петербурге
за III квартал 2007 года
Таблица 1.1.2
|
Дата: |
Индекс (руб./кв. м): |
Темпы роста: |
|
02.07.2007 |
72149.7 |
|
|
09.07.2007 |
72374.5 |
0.31% |
|
16.07.2007 |
72447.5 |
0.1% |
|
23.07.2007 |
72557.5 |
0.15% |
|
30.07.2007 |
73004.6 |
0.62% |
|
06.08.2007 |
73258.8 |
0.35% |
|
13.08.2007 |
73346.4 |
0.12% |
|
20.08.2007 |
73534.0 |
0.26% |
|
27.08.2007 |
73638.9 |
0.14% |
|
03.09.2007 |
73952.6 |
0.43% |
|
10.09.2007 |
74340.1 |
0.52% |
|
17.09.2007 |
74555.8 |
0.29% |
|
24.09.2007 |
74867.5 |
0.42% |
|
01.10.2007 |
75036.9 |
0.23% |
