Усереднені показники дохідності землі в м. Києві за станом на початок 2001 року

Місце розташування	Площа поясу,	Чистий операційний дохід, ум./КВ. М	Ціна землі, ум. од./кв. м	Ставка капіталізації, %
Ядро центра	4,7	38,2	194	19,7
Центральний пояс	10,0	11,4	91	12,5
Серединний пояс	27,7	5,2	53	9,9
Периферійний пояс	57,6	3,2	40	8,0

Той факт, що найвищий дохід припадає на вкрай незначну частку міських земель, визначає збільшення ризику його отримання. Тому розрахунок цього ризику детермінований найменшою (гарантованою) ставкою капіталізації, що склалася в межах міста. Навіть якщо мова не йтиме про загальноекономічне значення цього висновку можна з впевненістю стверджувати, що встановлені відмінності в співвідношенні між доходом і ціною притаманні стадії формування ринкових відносин у сфері міського землекористування.

Таким чином, розподіл цін на землю в місті підлягає закону територіальної концентрації, що виявляється в тому, що темпи зростання цін і рівень дохідності землі збільшується в міру наближення до центра, в якому зосереджений основний рентний потенціал міських земель.

Яскраво виражена дефіцитність «дорогих» земель відображається й на рівні цін на землі різного функціонального використання. Контрастніше за все в межах міста змінюються ціни на землі комерційного використання, у той час як ціни на землі виробничого чи ландшафтно-рекреаційного використання мають найменший перепад. Крім того, при віддаленні від центра розходження цін залежно від функції поступово нівелюється. Це пояснюється тим, що перевага земель комерційного використання за рівнем віддачі, що чітко простежується в центральних частинах міста, поступово втрачається з наближенням до периферії, де ставки капіталізації для земель різного функціонального призначення практично не відрізняються одна від одної.

Залежність цін на землю від функції її використання виражається ще через одну групу факторів, пов’язаних з фізичними характеристиками земельних ділянок.

Зміна цін на землю в різних функціональних зонах

Фізичні фактори

Відомо, що різні функції висувають свої вимоги до фізичних характеристик земельних ділянок — розміру, конфігурації, якості ґрунтів, ґрунтових та інженерно-геологічних умов. Параметри земельної ділянки, що є оптимальними для одного використання, можуть бути неефективними для іншого. При цьому вартість землі буде максимально високою лише за умови, якщо розмір і конфігурація земельної ділянки відповідають її функціональному використанню. Будь-яке відхилення від нормальних умов господарювання на земельній ділянці спричиняє втрату її цінності.

Отже, якщо площа земельної ділянки недостатньо велика і не дає змоги забезпечити експлуатацію й обслуговування розташованого на ній об’єкта в повному обсязі, то її ціна істотно знизиться. Та якщо розмір ділянки за будівельними чи протипожежними нормами не буде відповідати її функції, то така земельна ділянка втратить усі ознаки товару, у тому числі і вартість.

Однак збільшення розміру земельної ділянки не означає, що і ціна буде збільшуватися прямо пропорційно її площі. За надлишкову для функції площу ділянки завжди сплачують неповну ціну. Крім того, земельні ділянки великого розміру зазвичай використовуються під територіаломісткі, але низькодохідні функції — сільське і лісове господарство, промисловість тощо. Це багато в чому пояснює стійкий взаємозв’язок між розміром ділянки і її ціною, коли ціна 1 кв. м обернено пропорційна розміру земельної ділянки.

На ціну земельних ділянок окремих видів несільськогосподарського використання (зокрема комерційного використання і громадського призначення) впливає і такий параметр земельної ділянки, як довжина її фронтальної сторони, що виходить на магістраль. Тому дуже часто ціна ділянок під магазинами буде залежати не від їхньої площі, а від погонних метрів фронтальної сторони, з чим, до речі, пов’язані високі ціни земельних ділянок, розташованих на розі вулиць.

Для більшості функцій важливе значення має також конфігурація земельної ділянки. При цьому найбільш оптимальною є прямокутна форма, що забезпечує найкращі умови для забудови й іншого використання. Показово, що ціна земельної ділянки з неправильною конфігурацією завжди буде нижчою такої ж за площею, але прямокутної ділянки.

Зрештою, ціна земельної ділянки обернено пропорційна відхиленню від оптимальних умов її використання. Якщо ділянка має значний ухил поверхні чи складні інженерно-геологічні умови, то поряд з іншими рівними вона втратить у ціні, адже дуже часто такі умови поєднуються з додатковими витратами на підготовку ділянки до використання.