3.3. Вартісні показники, що характеризують ринкову ситуацію

Аналіз ринкової інформації є необхідною умовою й обов’язковим етапом будь-якої оцінки. Адже при визначенні ринкової вартості потрібно оперувати типовими, характерними для цього ринку показниками. Однак ці показники формуються безліччю одиничних трансакцій і мають конкретний характер в силу унікальності кожної земельної ділянки в межах міста та будуть відрізнятися від місця до місця.

В цілому, ринкові ціни — залежні перемінні, а незалежними є фактори, що їх визначають. При цьому кожна група факторів підлягає своїй логіці розвитку і лише територія; на яку вони проеціюються, виступає єдиним поєднуючим елементом для їхнього інтегрування. Тому збір й аналіз ринкових даних доцільно здійснювати в розрізі зон — територій, що мають відносно однорідний прояв ціноутворюючих факторів.

Зонування території міста — традиційний засіб аналізу ринку у визначенні ринкової вартості землі. Воно дає змогу подолати протиріччя між притаманною будь-якому об’єкту земельної власності унікальністю і загальними властивостями й тенденціями, що характеризують положення цих об’єктів на ринку. Це забезпечується шляхом встановлення властивій зоні значень показників стандартної вартості землі, типової норми віддачі, рівня знецінення земельних поліпшень та інших показників, що є необхідними для визначення ринкової вартості. Інакше кажучи, зонування — це спосіб встановлення в індивідуальному ціноутворенні загальних принципів та їх реалізація в межах конкретної території [5].

Варто зазначити, що зони є реальними територіально вираженими і функціонально визначеними економіко-планувальними утвореннями, які є відносно стійкими в часовому просторі та мають ту чи іншу стадію розвитку і рентну цінність землі. Кожна із зон вирізняється певним розташуванням у плануванні міста і сформованим (чи передбачуваним) типом використання та забудови міських земель. Власне, зона є втіленням локального ринку землі зі сформованим співвідношенням ринкових пріоритетів та рівнем попиту і пропозиції.

Водночас у межах певної зони може виникнути проблема зі збором даних про трансакції щодо вільних від забудови земельних ділянок.

Справді, кількість продажів і оренди незабудованих земельних ділянок у містах украй незначна і, як правило, територіально обмежена районами нового освоєння. Проте, така проблема вирішується, якщо взяти до уваги, що за умов продажу будь-якої нерухомості в її ціні завжди наявна частка, що припадає на землю.

Використання адитивної моделі вартості нерухомості, що базується на загальновизнаних принципах оцінки землі — доданої продуктивності, внеску, пропорційності, зростаючої і зменшуваної віддачі, — дає змогу встановити частку землі в ціні продажу або оренди тієї чи іншої забудованої земельної ділянки шляхом розподілу загальної ціни між двома її складовими: землею і земельними поліпшеннями (будівлями та спорудами).

Аналіз даних про ціни продажів забудованих і вільних від забудови земельних ділянок у розрізі зон свідчить, що для кожного типу нерухомості і конкретного ступеня рентної цінності території є характерним стійкий зв’язок між вартістю землі і вартістю зведених на ній поліпшень. Причому частка землі в сумарній вартості збільшується відповідно до зростання рентної цінності міських земель.

Ця закономірність стала основою для розробки таблиць ситуаційних класів, у яких кожному рівню цінності відповідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки.

Це дає змогу окреслити в межах усієї території міста стандартну вартість землі, що визначається як середня для конкретної зони ринкова вартість землі за 1 кв. м і розраховується на базі цін, що були сплачені за нерухомість у цій зоні.

Тобто, стандартна вартість землі не належить до конкретної земельної ділянки, а є ринковою вартістю землі умовно вільної ділянки, яку передбачається освоїти відповідно до характерних для такої зони параметрів забудови (нерухомість зі стандартною вартістю землі).