Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Драпиковский / 2

2.3. Сучасний період

Сучасний етап практичної діяльності з оцінки міських земель бере свій початок з другої половини 80-х років, коли ще за існування СРСР розпочата перебудова економіки передбачала перехід від командно-адміністративних до економічних методів управління розвитком господарства. Цей процес в нашій країні відбувався в складних умовах зміни світоглядних позицій економічного мислення, яке протягом тривалого часу ґрунтувалося або на повному ігноруванні вартості землі, або на неадекватному її розумінні.

Спроби сформувати збалансовану систему фінансово-економічних відносин між галузями та територіями призвело до усвідомлення необхідності впровадження плати за територіальні ресурси багатоцільового призначення. На цьому будувався принцип так званого територіального госпрозрахунку⁵, відповідно до якого підприємства та організації повинні були вносити до бюджету, в тому числі і місцевого, частину свого прибутку за землю та інші ресурси, що перебували в їх користуванні. Це стосувалося, насамперед, земель населених пунктів.

До проведення робіт з оцінки міських земель спонукав також процес створення спільних підприємств⁶ де чи не найголовнішим внеском радянської сторони до статутного фонду цих підприємств могло бути право користування землею, яке теж потрібно було адекватно оцінити.

Водночас з ініціативи місцевих органів влади з метою впровадження економічних важелів у практичну діяльність з управління економічним і соціальним розвитком міст, забезпечення комплексності їхньої забудови і раціонального використання території, широко розгорнулися роботи з економічної оцінки міських земель.

Першим практичним досвідом такої роботи на терені колишнього СРСР стала комплексна економічна оцінка території м. Києва, затверджена рішенням сесії Київради у квітні 1988 року.

Дана оцінка базувалася на матеріалах детального вивчення рівня інфраструктурного облаштування та зручності розміщення 273 структурно-планувальних елементів території міста в проектних межах генерального плану його розвитку в період до 2005 року й включала витратну і рентну складові.

Витратна складова була представлена оцінкою суспільно необхідних витрат (здійснених та передбачених) на інженерно-транспортну, соціальну, природоохоронну інфраструктуру й економічну оцінку наслідків від зміни характеру використання території, що пов’язана з реконструкцією існуючої забудови та освоєнням нових земель.

Рентна складова базувалася на вартісній оцінці функціональних зручностей (витрати на трудові та культурно-побутові поїздки, транспортна втомленість, насиченість підприємствами громадського обслуговування, різноманітність місць прикладання праці) і архітектурно-ландшафтних та санітарно-гігієнічних умов території.

Це дало підставу для виділення п’яти економіко-планувальних зон: центральної (в тому числі ядра центру, що історично склався), серединної, периферійної, сельбищно-виробничих утворень та лісопаркового поясу, — які характеризуються різною народногосподарською цінністю і відносною однорідністю умов містобудівного розвитку.

Структура і вартісні показники комплексної оцінки стали основою для розробки форм і розмірів (ставок) платежів для підприємств за користування міською територією залежно від їх розташування в різних економіко-планувальних зонах.

Передбачалися дві форми платежів:

• разові .— при відведенні нової ділянки під будівництво, розширення і реконструкцію того чи іншого об’єкта;

• щорічні — при користуванні земельними ділянками.

Мета перших полягала в компенсації місту витрат на освоєння та облаштування території, других — в одержанні сталих надходжень до місцевого бюджету завдяки вилученню міської диференціальної ренти.

Комплексний характер економічної оцінки, її щільний зв’язок із сучасним і перспективним містобудівним розвитком обумовили провідну роль у земельнооціночній діяльності в населених пунктах територіальних науково-дослідних та проектних інститутів містобудівного профілю. Разом із нагромадженням фактологічного матеріалу про неоднорідність споживних властивостей міських земель, що наявне в межах міста та між містами різних категорій, вони відпрацьовували різні методичні прийоми та техніку оцінки⁷.

Незважаючи на оригінальний характер більшості з методик, всі вони випливали з розуміння міських земель як просторового базису соціально-економічного і містобудівного розвитку, цінність яких обумовлена рівнем концентрації демографічного, науково-технічного, виробничого, соціально-культурного потенціалів та органів управління, зручності географічного положення й змінюється в межах міста залежно від доступності до центру, основних зон трудового, культурно-побутового та рекреаційного тяжіння, рівня інженерного й соціально-побутового облаштування території, характеру її використання, екологічного стану, наявності пам’яток історії, культури та архітектури.

Це обумовлювало єдність мети цих методик — встановлення в межах населених пунктів зон, що характеризуються різним ступенем цінності й відносно одноманітними умовами соціально-економічного і містобудівного розвитку, а також кількісного співвідношення в якості міських земель.

Узагальнення результатів економічних оцінок у ряді міст різного розміру дало змогу отримати орієнтовні значення

Вартісні показники комплексної економічної оцінки території м. Києва 1988 року

Показники	Одиниця виміру	м. Київ в проект-них межах	Економіко-планувальне зонування
			І Центральна		II Сере-динна	Ш Пери-ферійна	IV Посе-лення в ЛПЗП	V Лісо-парковий пояс
			всього	в т. ч. ядро
Територія	тис. га	84,8*	6,4	2,1	955	1 600	10	1
Населення	тис. чол.	3 100	534	236	11,9	24,8	0,4	37,6
Комплексна економічна оцінка території, в тому числі:	млрд. крб. тис. крб/га	28,7** –	6,9 1938	3,7 2866	7,7 914	13,3 569	0,3 617	0,4 13
- суспільно необхід-ні витрати на соці-альну, інженерно-транспортну та природоохоронну інфраструктуру	млрд. крб. тис. крб/га	25,2** 297**	5,4 849	2,8 1304	6,5 542	12,7 515	0,3 592	0,2 7
- економічна оцінка наслідків від зміни характеру використання території, що передував будівництву	млрд. крб. тис. крб/га	3,5 41	1,5 229	0,9 438	1,2 102	0,6 26	0,01 20	0,25 5
- соціально-економічна оцінка території за функціональними зручностями та екологічними умовами	тис. крб/га		860	1144	270	28	5	1

Примітки: * з урахуванням р. Дніпро в проектних межах міста (3,7 тисяч га)

** з урахуванням мостових переходів через р. Дніпро

коефіцієнтів, що відображали б співвідношення цінності території в межах одного міста і слугували базою для зонування його території. До центрального ядра міста були віднесені території, для яких значення коефіцієнта містобудівної цінності перевищувало 2,0; до центральної зони — від 1,5 до 2,0; до першої серединної зони (для малих міст — до центрального) — від 1,0 до 1,5; до другої серединної зони — від 0,75 до 1,0; відповідно до першої та другої периферійних зон — від 0,5 до 0,75 і від 0,25 до 0,5. Крім того було встановлено, що райони з оцінкою меншою за 0,25 не входять у міську структуру і можуть розглядатися як елементи агломерованого розселення⁸.

Праці з економічної оцінки території населених пунктів сприяли відродженню розуміння землі як найважливішого економічного ресурсу, цінність якої істотно змінюється від місця до місця і створює певні матеріальні вигоди для конкретного користувача. Однак варто усвідомити, що компенсаційна спрямованість економічних оцінок не мала на меті встановлення реальної вартості міських земель. Вона зводилася до визначення вартості одиниці території на основі розрахунку об’єму коштів, необхідних для забезпечення фінансування основних функцій міського господарства: будівництва, капітального ремонту і утримання житлових будинків, об’єктів комунального і соціально-культурного призначення, технічної інфраструктури і т. ін.

Принципово нового значення оцінка землі набуває на початку 90-х років, коли країни СНД розпочали здійснення земельних реформ, одним з основних принципів яких став платний характер землекористування. І хоча кожна з держав формувала свою земельну політику вже самостійно, процеси, що відбуваються в сфері землеоціночної діяльності в цих країнах, мають дуже багато спільного, що дає змогу простежити еволюцію уявлення щодо функцій та підходів до оцінки в умовах трансформації економічних відносин.

На початку реформ, коли ще зберігалася винятково державна власність на землю, завдання оцінки обмежувалося винятково диференціацією середніх ставок земельного податку, встановлених на законодавчому рівні для адміністративно-територіальних одиниць та/або груп населених пунктів. У більшості випадків вони обмежувалися використанням уже наявного методичного апарату економічної оцінки території, результатом якої є зонування та ступінь відносної цінності території — отримали в ряді країн статус даних державного земельного кадастру. Зокрема, у Росії та Україні визначення абсолютних вартісних показників економічною оцінкою не передбачалося. їхню функцію виконувала нормативна ціна, що відповідно до законів цих країн про плату за землю, встановлювалася в стократному розмірі земельного податку.

Такий порядок обчислення нормативної ціни не мав нічого спільного з оцінкою реальної вартості, однак «період нормативної ціни» пережили практично всі країни СНД, намагаючись з її допомогою вирішувати питання економічного регулювання земельних відносин при здійсненні будь-яких цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Першими відмовилися від використання нормативної ціни в Україні. Вже у 1993-1995 р. указами про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва, автозаправних станцій, інших земельних ділянок несільськогосподарського призначення⁹ вводиться норма, відповідно якій вартість земельних ділянок повинна визначатися на основі експертної оцінки, що спонукало до формування в країні нормативно-методичної бази землеоціночної діяльності.

Протягом 1995-1997 р. на державному рівні затверджуються методики грошової оцінки земель різного функціонального призначення¹⁰. І хоча для кожної категорії земель були запропоновані свої моделі, в основі лежав спільний підхід, що припускав капіталізацію рентного доходу чи економічного ефекту від використання землі, що залежить від місця розташування, якості і функціонального використання земельної ділянки.

Такий підхід давав можливість визначити ринкову вартість земельних ділянок, використовуючи дані сформованих на той час ринків нерухомості. Однак, збережене в законодавстві й офіційній науці заперечення самої сутності землі як нерухомого призвело до того, що затверджені методики будувалися на. принципах розрахункового ціноутворення, покладаючись на уявлення про оптимальне використання землі. Вони включали ряд показників та коефіцієнтів, які мали задані значення, що не дало змогу грошовій оцінці позбутися нормативного характеру і робило її нечутливою до економічної ситуації.

Практика застосування грошової (нормативної) оцінки показала, що її результати не відображають реально сформованого рівня цін купівлі-продажу й оренди на ринку земельних ділянок. Тому при визначенні вартості землі частіше використовувалися загальновизнані у світовій практиці підходи: зіставлення продажів, капіталізація доходу та врахування витрат на земельні поліпшення, — що знайшло своє офіційне закріплення в методичних рекомендаціях з експертної грошової оцінки земельних ділянок¹¹. Це фактично легалізувало існування двох видів грошових оцінок.

Суттєво ставлення до експертної грошової оцінки земельних ділянок змінилося з прийняттям нової редакції земельного кодексу України¹² та Законів України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльності в Україні”, “Про оцінку земель”¹³, що визначили її провідну роль при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок усіх категорій земель. Протягом 2002-2003 р. були затверджені нова методика експертної грошової оцінки та порядок її проведення¹⁴, де за базою оцінки встановлювалася ринкова вартість.

Таким чином, сьогодні в Україні співіснують два напрямки грошової оцінки землі: нормативна оцінка, що ґрунтується на відмінній від ринкової бази і застосовується насамперед для цілей оподатковування земель різного функціонального призначення та експертна оцінка, що базується на ринкових принципах і використовується для визначення ринкової та інших видів вартості земельних ділянок при укладанні цивільно-правових угод, у тому числі та під час приватизації.

Впродовж останніх років відбуваються зміни в законодавчій і нормативно-методичній базі земельнооціночної діяльності в інших країнах СНД.

Досить кардинально трансформувалися підходи до оцінки землі в Росії, де земельним кодексом, що був прийнятий у 2001 році¹⁵, чітко були розділені функції та мета масової (кадастрової) та індивідуальної (експертної) оцінки. В цей час зацікавленими відомствами розроблені та затверджені методики державної кадастрової оцінки земель різних категорій¹⁶ і методичні рекомендації визначення ринкової вартості земельних ділянок¹⁷.

Певні кроки з розвитку ринкових підходів до оцінки землі зроблені й у Киргизстані. На тлі триваючих розробок порядків з визначення вартісної оцінки (нормативної ціни)¹⁸ урядом республіки були затверджені методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних ділянок, що перебувають в державній власності¹⁹, які засновані на загальновизнаних у світовому співтоваристві підходах до оцінки землі.

Отже, в законодавчій і нормативно-методичній базі землеоціночної діяльності країн СНД простежується загальна тенденція переходу до оцінки землі, заснованої на ринкових принципах. Вказані вище документи відображають лише зовнішній бік цього розвитку, основу якого становить більш складний процес, пов’язаний з інституалізацією оцінки, її професійного розвитку з певними стандартами і нормами етики.

Проте саме ці документи засвідчують те, як довго й важко доводиться відновлювати втрачені знання. Причиною є не стільки відсутність чи нерозвиненість земельного ринку, скільки складність подолання помилкового уявлення про основні поняття, що визначають сутність оцінки землі.

Знадобилося понад десять років земельної реформи, щоб від усвідомлення проблеми перейти до суспільного визнання землі як виду нерухомого майна, що має цілком конкретну економічну цінність і є предметом ринкового обороту.

5 Даний принцип був закріплений Законом СРСР “Про державне підприємство (об’єднання)”

6 Указ Президії Верховної Ради Союзу РСР від 13 січня 1987 року «Про питання, пов’язані з створенням на території СРСР та діяльністю спільних підприємств міжнародних об’єднань та організацій за участю радянських та іноземних організацій, фірм та органів управління».

7 Найбільш значимими в цій галузі стали науково-методичні роботи С.Й. Кабакової, Г.А. Заблоцького, В.А. Щеглова, що визначили головну спрямованість методик, за яким були виконані економічні оцінки територій більшості міст СРСР.

8 3 часом ці наробки були використані в Державних будівельних нормах України «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» (ДБН 360-92).

9 Указ Президента України «Про приватизацію автозаправних станцій, які реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню» від 29 грудня 1993 р. №612/93; Указ Президента України «Про невідкладні заходи по прискоренню земельної реформи в сфері сільськогосподарського виробництва» від 10 листопада 1994 р. №666/94; Указ Президента України «Про приватизацію і оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» від 12 липня 1995 р. №608/95.

10 Постанова Кабінету Міністрів України «Про Методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення і населених пунктів» від 23 березня 1995 р. №213/95. Постанова Кабінету Міністрів України «Про Методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)» від ЗО травня 1997 р. №525/97.

11 Наказ Держкомзему України «Про затвердження Методичних рекомендацій з експертної грошової оцінки земельних ділянок» від 12 листопада 1998 р. №118.

12 Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. № 2768-III.

13 Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 червня 2001 р. № 2658-III.; Закон України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р. № 1378-ІV

14 Постанова Кабінету Міністрів України «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11 жовтня 2002 р. №1531/02; Наказ Держкомзему України «Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок» від 9 січня 2003 р.№2.

15 Земельный кодекс Российской Федерации, принятый Государственной Думой 28 сентября 2001 года и одобренный Советом Федерации 10 октября 2001 года.

16 Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденная Госкомземом России 11 мая 2000 г.;

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации, утвержденная приказом Росземкадастра от 15.04.2002 № ІІ/263.

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденная приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № ІІ/307.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденная приказом Росземкадастра 17.10.2002 № ІІ/337.

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорте, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель оборони, безопасности и земель иного специального назначений, утвержденная приказом Росземкадастра от 20.03.2003 №II/49.

17 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

18 Порядок определения стоимостной оценки (нормативной цены) земли сельскохозяйственного назначения, утвержденный постановлением Правительства Кыргызской Республики от 22 августа 2000 года №511; Порядок определения стоимостной оценки (нормативной цены) земли сельскохозяйственного назначения, утвержденный постановлением Правительства Кыргызской Республики от 4 февраля 2002 года №47.

19 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности, утвержденные постановлением Правительства Кыргызской Республики от 19 марта 2003 года № 143.