Попит на земельні ділянки різного функціонального призначення

За станом на кінець	Земельні ділянки
	під житловою забудовою	для виробничих функцій	для комерційного використання
Кількість приватизованих ділянок, од.
1998 року	1	37	227
1999 року	10	206	1320
2000 року	13	555	2680
2001 року	20	922	5521
2002 року	31	1367	8832
2003 року	57	1835	12133
Сума угод, тис. грн.
1998 року	14,1	3274,3	4359,4
1999 року	118,1	19723,4	24731,5
2000 року	139,3	56421,4	52052,4
2001 року	822,8	101107	128115
2002 року	1500,1	131079	248159
2003 року	2489,1	194552	442045
Площа приватизованих ділянок, га
1998 року	0,4	49,7	38,1
1999 року	1,1	437,3	196,4
2000 року	1,5	1169,7	446,5
2001 року	3,4	1756,1	958
2002 року	4,9	2238	1592,9
2003 року	11,2	2777,9	2155,8
Сума угод в розрахунку на 1 кв. м, грн
1998 року	3,53	6,59	11,44
1999 року	10,74	4,51	12,59
2000 року	9,29	4,82	11,66
2001 року	24,20	5,76	13,37
2002 року	30,61	5,86	15,58
2003 року	22,22	7,00	20,50

Таким чином, рівень цін на ринку землі безпосередньо залежить від економічної ситуації, що склалася в тому чи іншому регіоні.

Найчастіше зовнішнім виявом цієї ситуації є такі соціальні показники, як: структура зайнятості населення, його професійно-освітній рівень, вікова структура, рівень безробіття і злочинності. Як і економічні фактори, ці соціальні умови можуть значною мірою коливатися залежно від місця розташування конкретної земельної ділянки.

Місце розташування

Місцю розташування належить провідна роль у формуванні цін на земельні ділянки, оскільки за умови сприятливому значенні цього фактора власник землі має можливість отримати найвищий дохід з одиниці площі ділянки.

З економічного погляду поняття місця розташування значно ширше. Воно включає:

• транспортну доступність;

• наявність необхідної інфраструктури;

• характер використання прилеглої території,

тобто усі фактори, що визначають сприятливі умови для господарювання на землі (ренту місця розташування).

Обмеженість земель населених пунктів, як ресурсу з певними властивостями, призводить до того, що саме попит на розміщення в найсприятливіших умовах зумовлює найвищі ціни на земельні ділянки.

Тому цілком природно, що ціна на земельні ділянки буде залежати від місця населеного пункту в системі виробництва і розселення, що напряму пов’язане з чисельністю його населення. Порушити це правило може хіба що особливий статус поселення (адміністративний центр чи курорт), або входження до складу агломерації великого міста.

Емпіричні дані свідчать про прискорене зростання цінності землі з переходом від малих і середніх міст до великих і значних, а особливо, до найзначніших міст. При цьому прослідковується чітка залежність між цінністю землі і рангом міста за чисельністю населення, що описується показовою (експонентною) функцією:

де: - середньозважена ціна 1 кв. м землі в місті і-ого рангу;

- середньозважена ціна 1 кв. м землі в місті базовому (нульового) рангу;

- постійна, що визначається емпірично;

- порядковий номер рангу міста за чисельністю населення.

Це пояснюється урбаністичною концентрацією рентного потенціалу, коли найзначніші міста, що становлять незначну частку серед міських поселень, концентрують основну частину загального рентного потенціалу міських земель. Наприклад, на п’ять найзначніших міст України — Київ, Харків, Дніпропетровськ, Донецьк і Одеса, — припадає 53% рентного потенціалу міських земель, а інші категорії, що охоплюють 443 міста зосереджують лише 47% цього потенціалу.

Взявши за базову категорію населені пункти з кількістю жителів менше 10 тис. чол., де здійснюється найбільша кількість угод первинного ринку, а варіація цін — найменша, стає можливим установити динаміку зростання середньозваженої ціни на землю залежно від рангу населеного пункту. Показово, що ціна 1 кв. м у найзначніших містах на порядок перевищує аналогічний показник у малих містах.

Така залежність досить точно відбиває фактичний розподіл середньозважених цін у містах з різною чисельністю населення.