Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Драпиковский / 4

4.2. Економічний метод

Економічний метод застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок. В основі цього методу лежить принцип внеску землі в загальну вартість земельної ділянки, поліпшеної чи передбачуваної до поліпшення відповідно до найбільш ефективного використання.

Згідно цього методу вартість землі визначається як залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної земельної ділянки й усіма витратами на земельні поліпшення за формулою:

де: - вартість землі;

- очікувана ціна продажу поліпшеної земельної ділянки;

- витрати на земельні поліпшення.

Умовами застосування методу є наявність інформації про ціни угод з поліпшеними земельними ділянками, подібними до ділянки, що оцінюється, а також про вартість усіх витрат на земельні поліпшення, що склалися на конкретному ринку.

Метод передбачає таку послідовність дій:

• визначення елементів порівняння оцінюваної земельної ділянки з подібними ділянками;

• визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожної подібної земельної ділянки від ділянки, що оцінюється;

• визначення щодо кожного з елементів порівняння поправок до ціни подібних земельних ділянок, що відповідають характеру і ступеню відмінностей кожної з них від оцінюваної ділянки;

• коригування щодо кожного з елементів порівняння цін кожної подібної земельної ділянки, що нівелює їх відмінністю від земельної ділянки, що оцінюється;

• розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом визначення модального чи медіанного значення отриманих після коригування результатів;

• розрахунок ринкової вартості витрат на поліпшення оцінюваної земельної ділянки;

• розрахунок ринкової вартості землі як різниці між ринковою вартістю земельної ділянки, що оцінюється, і ринковою вартістю витрат на земельні поліпшення.

Як бачимо, визначення ринкової вартості поліпшених земельних ділянок практично не відрізняється від відповідної процедури, що розглядається в методі зіставлення продажів. Тут використовується та ж техніка внесення поправок до цін продажу на відмінності між оцінюваною ділянкою і ділянками, що з нею порівнюються.

Однак, зіставляючи ціни продажів поліпшених земельних ділянок, поряд з переліченими вище факторами вартості, варто враховувати також тип поліпшень, їхню щільність, технічні і метричні параметри, включаючи загальну площу, клас капітальності, ступінь знецінення і т. ін. При цьому дуже важливо встановити рівень відповідності земельних поліпшень найбільш ефективному використанню земельної ділянки.

Крім того, при характеристиці угод з поліпшеними земельними ділянками треба брати до уваги набір прав, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням земельними поліпшеннями.

Також відносно до поліпшених земельних ділянок може бути розширене й коло одиниць порівняння такими показниками, як ціна за одиницю загальної площі чи будівельного об’єму будівель та споруд, за квартиру, за місце паркування тощо, або як ціна за одиницю щільності земельних поліпшень.

Водночас у процедурі економічного методу присутній і зовсім новий компонент — розрахунок ринкової вартості земельних поліпшень, що вимагає більш детального розгляду.

У практиці оцінки така вартість визначається як вартість відтворення чи заміщення подібних поліпшень з урахуванням усіх видів зносу.

До витрат на відтворення чи заміщення земельних поліпшень входять:

• вартість робіт з відведення земельної ділянки та оформлення правопосвідчуючих документів;

• вартість створення поліпшень, включаючи проектування, меліоративну й інженерну підготовку території, власне будівництво та прибуток підрядника;

• місцеві податки. і збори, у тому числі пов’язані з одержанням дозволу на будівництво та з виконанням технічних умов;

• вартість фінансування;

• прибуток девелопера та (або) інвестора.

До складу витрат на земельні поліпшення може бути включена й оплата послуг агенцій з нерухомості, що виступають посередником під час продажу поліпшеної земельної ділянки.

Під час оцінки вартості названих витрат варто застосовувати ціни на ці роботи й послуги, що сформувалися на конкретному ринку на дату оцінки.

Для визначення вартості будівництва, зазвичай, застосовуються загальновизнані витрати на одиницю виміру (будівельний об’єм, загальну площу, протяжність тощо) будівель та споруд. У випадку потреби вони перераховуються за допомогою встановлених індексів будівельних цін на дату оцінки.

Витрати на будівництво (загалом або частково) також можуть бути визначені на підставі вартості окремих будівельних послуг (заелементні витрати).

Для визначення вартості будівель та споруд допускається й використання фактичних витрат на будівництво, якщо вони відповідають загальноприйнятим витратам.

Прибуток девелопера та інвестора визначається величиною їхнього інтересу в організації та/або реалізації дохідного проекту — найбільш ймовірної винагороди за інвестування капіталу в створення поліпшень. Вона може обчислюватися як різниця між ціною продажу і витратами на створення подібних земельних поліпшень або витратами на їхнє придбання та модернізацію. Прибуток девелопера (інвестора) також може бути розрахований як віддача на капітал при його найбільш імовірному, аналогічному за рівнем ризиків, інвестуванні.

Природно, що економічний метод найефективніше використовувати при оцінці земельних ділянок з відносно новими поліпшеннями, визначення вартості відтворення чи заміщення яких не вимагає додаткових розрахунків накопиченого ними зносу. Однак, при оцінці земельних ділянок у давньоосвоєних районах чи районах зі сформованою забудовою постає завдання розрахувати рівня знецінення земельних поліпшень.

Накопичений знос поліпшень може визначатися в цілому чи як сума фізичного, функціонального й економічного зносу.

Під час оцінки накопиченого зносу в цілому використовуються методи, засновані на оцінці віку земельних поліпшень (методи економічного віку) та на порівнянні подібних об’єктів оцінки (метод зіставлення продажів).

За методом економічного віку накопичений знос обчислюється у відсотках або у грошових одиницях шляхом співвіднесення дійсного віку земельних поліпшень та строку їхнього економічного життя.

Дійсний вік поліпшень показує їх економічну корисність. Він дорівнює рівним хронологічному віку поліпшень — за умови їх нормальної технічної експлуатації за відповідними нормами та правилам і належного технічного стану. Дійсний вік приймається більшим за хронологічний вік — за умови невідповідної технічної експлуатації й неналежного технічного стану, та меншим за хронологічний вік — за умови кращої за належну технічної експлуатації і технічного стану.

Строк економічного життя охоплює період часу, протягом якого дохід, що отримується або прогнозується з поліпшень земельної ділянки перевищує операційні витрати. Цей строк закінчується, коли вже не забезпечують внеску у вартість цілісного об’єкта нерухомості.

Таким чином, точність методу, заснованого на оцінці віку об’єкта, залежить від коректності визначення загального строку економічного життя і дійсного віку об’єкта, що вимагає аналізу ринкових даних, які відображають економічну корисність оцінюваного об’єкта.

Через зіставлення цін продажів накопичений знос визначається у відсотках або в грошових одиницях шляхом оцінки зносу подібних об’єктів земельних поліпшень, що вираховується на основі різниці між вартістю створення цих об’єктів і їхньою ринковою вартістю.

Під час оцінки накопиченого зносу використовується також метод розмежування, відповідно до якого окремо оцінюються фізичний, функціональний та економічний знос.

Фізичним зносом є втрата вартості поліпшень, обумовлена погіршенням їхніх фізичних властивостей.

У межах оцінки фізичного зносу окремо оцінюється переборний і непереборний знос. Переборний фізичний знос дорівнює витратам на його усунення. Непереборний фізичний знос розраховується окремо по різних конструктивних елементах і визначається в грошовому вираженні шляхом розподілу хронологічного віку елемента на термін його фізичного життя і множення отриманої величини на вартість створення даного елемента. Отримані величини переборного і непереборного фізичного зносу потім додаються.

Функціональним зносом є втрата вартості поліпшень, обумовлена невідповідністю об’ємно-планувального рішення, будівельних матеріалів та інженерного устаткування поліпшень, якості проведення будівельних робіт чи інших характеристик поліпшень сучасним ринковим вимогам, що висуваються до даного типу поліпшень.

У межах оцінки функціонального зносу також розрізняють переборний і непереборний знос. При цьому знос є переборним, якщо витрати на його усунення є меншими, ніж зростання вартості об’єкта нерухомості в результаті його усунення.

Економічний знос — це втрата вартості поліпшеної земельної ділянки, що обумовлена негативним впливом зовнішніх (соціально-економічних, екологічних і т. ін.) факторів на об’єкт оцінки. Економічний знос, як правило, є непереборним.

Основними способами оцінки економічного зносу є:

• визначення втрат ринкової вартості шляхом капіталізації втрат чистих доходів (чи прибутку) через негативні зовнішні фактори;

• визначення шляхом порівняння продажів втрат ринкової вартості через негативні зовнішні фактори.

Сума фізичного, функціонального та частини економічного зносу, що належать до поліпшень, визначає величину накопиче­ного зносу земельних поліпшень.

Таким чином, економічний метод передбачає:

1. Визначення ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок.

2. Розрахунок вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень.

3. Оцінка накопиченого зносу земельних поліпшень.

4. Визначення ринкової вартості землі.

Проте, виділення вартості землі з загальної вартості поліпшеної земельної ділянки, уникаючи при цьому громіздких розрахунків вартості земельних поліпшень, є можливим за використання методу співвіднесення.