Правові фактори

Безперечно, що власники землі, намагаючись максимально збільшити свій дохід, будуть використовувати землю якнайкраще, обираючи щільну забудову і підвищуючи рівень благоустрою ділянки, що забезпечує найвищу залишкову вартість землі.

Проте, спосіб і масштаб поліпшення земельної ділянки визначається містобудівною документацією і місцевими правилами забудови, що з погляду права регламентують вид використання, поверховість і щільність забудови, різного роду розриви і відступи. Відповідно до цього ділянки, дозволений тип використання яких створює найвищий дохід у розрахунку на один квадратний метр, будуть мати більший попит і пропонуватимуться за максимальною ціною, що буде підвищуватися у міру збільшення щільності забудови. Зокрема, підвищенню попиту, а значить і цін на землю буде сприяти й диверсифікованість існуючого використання шляхом поєднання в межах земельної ділянки сумісних та взаємодоповнюючих видів діяльності.

З економічного погляду важливо, щоб земля приносила дохід не тільки від існуючого використання, а й щоб власник (користувач) мав право на розвиток земельної власності. Як правило, це дає змогу змінити вид використання та/або характер забудови, що вимагає одержання відповідних дозволів від місцевої влади. Водночас тривалий період очікування призводить до вступу в дію правових і фактичних умов, необхідних для законності забудови чи іншого розвитку земельної власності може негативно позначитися на ціні землі.

Такий же негативний вплив на ціну землі мають й платежі та відрахування, що встановлюються органами місцевої влади на дольову участь у комплексній забудові або на виконання технічних умов з освоєння і забудови земельної ділянки. Це пояснюється тим, що власник (користувач) землі буде мати менше доходу, щоб розподілити його між своїм прибутком і землею.

Раніше вже зазначалося, наскільки дохідність тієї чи іншої земельної ділянки зумовлена її оточенням. Такий екстерналітизм землекористування не міг не позначитися на необхідності правового регулювання використання земельної власності, зокрема, коли виникала потреба в обслуговуванні однієї земельної ділянки за рахунок іншої — у сервітуті, тобто в праві обмеженого користування чужою землею.

Сервітутне право або дає змогу частково використовувати чужу ділянку (право проходу, проїзду), або забороняє робити на своїй ділянці те, що може зашкодити сусідові. Таким чином, сервітути призводять, хоча й частково, до зменшення вартості земельної власності, яку вони обтяжують, і до збільшення вартості ділянки, на користь яких вони встановлені.

Цікаво, що поява сервітутів пов’язана саме з необхідністю регулювання цінності землі. У Стародавньому Римі легіонери за свою ратну працю одержували земельні наділи. Але одна ділянка могла виходити на берег річки, а інша, сусідня, не мала доступу до води. Тому, щоб зрівняти цінність цих земельних наділів, ділянку, розташовану біля води, обтяжували сервітутом на користь сусідньої правом водозабору.

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її використання та забудови, що може позначатися на ціні землі, відбувається й у випадку встановлення зон з особливим режимом використання земель: санітарно-захисних зон, водоохоронних зон, зон охорони ландшафту, зон регулювання забудови тощо.

Таким чином, реальна цінність земельної ділянки, крім місця розташування і фізичних характеристик, визначається всіма правами і зобов’язаннями щодо її фактичного й можливого використання.

Узагальнюючи, можна назвати чотири групи факторів ціноутворення на земельні ділянки:

• економічні — загальний рівень цін і доходів, існуючі ризики в інвестуванні, необхідні обсяги вкладень на земельні поліпшення;

• фізичні — розмір ділянки, її конфігурація, довжина фронтальної сторони, якісний стан угідь, інженерно-геологічні умови, місце розташування;

• юридичні, адміністративні, політичні — умови використання і забудови земельної ділянки, встановлені обмеження й обтяження, порядок виконання зобов’язань сторін.

Кожний з факторів набуває свого вартісного відображення в процесі формування цін на земельні ділянки. Тому визначення вартості земельної власності не зводиться до простого математичного розрахунку, а встановлюється шляхом оцінки її корисності в економічних, фізичних, юридичних і фінансових термінах, покладаючись на визначення реально можливої дохідності землі з урахуванням співвідношення між платоспроможним попитом та реальною пропозицією на земельні ділянки певного функціонального використання і місця розташування.

21Подібна тенденція, хоча й не так чітко виражена, простежується і при віддаленні від основних магістралей містоформуючого значення.