Порівняння розрахункових і фактичних значень цін 1 кв. М землі в містах різних категорій
|
Ранг категорії
міста ( |
Чисельність населення міста, тис. чол. |
Розрахункове
значення, грн./кв. м
|
Фактичне значення, грн./кв. м |
Відхилення від фактичного, % |
|
0 |
До 10 |
3,52 |
3,52 |
0% |
|
1 |
10 – 20 |
4,31 |
4,31 |
0% |
|
2 |
20 – 50 |
5,44 |
5,72 |
+ 5% |
|
3 |
50 – 100 |
7,13 |
7,67 |
+ 8% |
|
4 |
100 – 250 |
9,76 |
9,17 |
– 6% |
|
5 |
250 – 500 |
14,06 |
13,55 |
– 4% |
|
6 |
500 – 1000 |
21,46 |
18,67 |
– 13 % |
|
7 |
Понад 1000 |
35,05 |
38,84 |
+ 11 % |
)
Примітка:
–емпірична
постійна, у цьому випадку дорівнює 1,16
Крім того, між розміром міста і цінністю його земель існує ще одна залежність, що виявляється у варіації цін у межах населеного пункту. Річ у тому, що зі збільшенням розміру населених пунктів зростає й варіація цін.
Так, для міст із чисельністю населення до 10 тис. чол. різниця між найбільшим і найменшим значенням цін на земельні ділянки становила лише 67,44 грн./кв. м, а для міст-мільйонерів цей показник уже досяг 855,78 грн./кв. м, що набагато перевищує різницю в усереднених цінах між містами різних категорій. При цьому цілком природним буде збіг мінімальних цін на землю у надвеликих містах з цінами в малих населених пунктах, і ці ціни будуть адекватними з погляду конкретної корисності земельної ділянки.
Варто усвідомлювати, що залежність встановлена в результаті аналізу конкретної статистичної вибірки й описує лише цю множину даних, а не різноманітність цін на земельні ділянки в населених пунктах. Тобто, щоб охарактеризувати розходження цін на землю в повному обсязі, необхідно мати дані цінової статистики для всієї території конкретного населеного пункту.
Основні статистичні параметри варіацій цін на земельні ділянки в містах різних категорій
|
Категорія міст, тис. чол. |
Мінімум |
Максимум |
Варіація |
Коефіцієнт варіації |
95%-ий інтервал довіри для середнього (нижня границя) |
95%-ий інтервал довіри для середнього (верхня границя) |
|
До 10 |
0,10 |
67,54 |
49,15 |
90 |
7,41 |
8,10 |
|
10-20 |
0,63 |
564,29 |
1072,81 |
230 |
10,78 |
17,75 |
|
20-50 |
0,86 |
126,15 |
244,75 |
93 |
15,52 |
18,26 |
|
50-100 |
1,92 |
256,00 |
269,98 |
86 |
17,51 |
20,72 |
|
100-250 |
0,90 |
240,00 |
759,49 |
122 |
18,74 |
26,50 |
|
250-500 |
2,50 |
123,40 |
873,38 |
89 |
27,59 |
38,91 |
|
500-1000 |
3,23 |
166,67 |
924,65 |
86 |
29,11 |
41,56 |
|
Понад 1000 |
1,78 |
857,56 |
22995,72 |
140 |
65,47 |
150,77 |
Крім того, визначення середньої ціни для населеного пункту має суто теоретичний інтерес з погляду встановлення загальних рівнів цінності міських земель і вступає в протиріччя з релевантністю ціни окремої земельної ділянки, що завжди носить чіткоокреслений характер і, крім «входження» у певне місто, детермінована й місцем розташування в його плані.