- •6. Погодження отриманих результатів…………………………………………….88
- •Висновок про вартість майна –
- •6 780 125,00
- •1.3. Припущення і обмеження
- •1.4. Нормативно-методичні матеріали
- •1.5. Процедура оцінки
- •2. Загальні поняття та термінологія
- •3. Методологія
- •3.1. Принципи оцінки
- •3.2. Підходи до визначення вартості
- •4. Характеристика об'єкта оцінки
- •4.1. Відомості про об'єкт оцінки
- •4.2. Опис регіону місцерозташування об'єкта
- •4.3. Опис земельної ділянки під об'єктом оцінки
- •4.4. Будівельні характеристики об'єкта оцінки
- •4.5. Привабливість приміщень
- •5. Оцінка вартості
- •5.1. Вибір та обгрутнування методів оцінки
- •5.2. Визначення вартості за допомогою порівняльного підходу
- •2. Функціональне призначення; поточне використання.
- •4. Фізичні та будівельні характеристики.
- •5. Зручності; оздоблювальні роботи.
- •6. Локальні фактори.
- •7 780 124,84 Грн.
- •5.3. Визначення вартості за допомогою дохідного підходу
- •5.3.1. Аналіз найбільш ефективного використання
- •5.3.2. Визначення орендної ставки
- •5.3.3. Визначення ставки капіталізації
- •5.3.4. Розрахунок вартості об'єкта шляхом прямої капіталізації майбутніх доходів
- •4 307 969,7 Грн. Чотири мільйона триста сім тисяч дев'ятсот шістдесят дев'ять грн. 70 коп.
- •6. Погодження отриманих результатів
- •6 780 125,0 Грн. Шість мільйонів сімсот вісімдесят тисяч сто двадцять п'ять грн. 00 коп.
7 780 124,84 Грн.
Сім мільйонів сімсот вісімдесят тисяч сто двадцять чотири грн. 84 коп.
5.3. Визначення вартості за допомогою дохідного підходу
5.3.1. Аналіз найбільш ефективного використання
Оцінка нерухомості базується на принципі кращого і найбільш ефективного використання (НЕВ) об'єкта оцінки. НЕВ відображає судження Оцінювача щодо кращому використання власності, виходячи з аналізу ринкових умов.
Економічно виправдане використання, юридично правомірні та фізично можливі способи використання на цьому етапі аналізуються з метою визначення того, які з них можуть дати віддачу, що буде перевищувати операційні (експлуатаційні) фінансові витрати та амортизацію основного капіталу.
Даний аналіз дозволяє визначити НЕВ об'єкта нерухомості як земельної ділянки з уже існуючими покращеннями.
Найбільш ефективне використання ділянки з існуючими покращеннями виконується при визначенні характеру використання власності, що забезпечує максимальне відшкодування інвестованого капіталу.
Мною було проаналізовано кілька варіантів використання даного типу нерухомості.
Законодавчо дозволене використання.
Тип законодавчо дозволеного використання об'єкта оцінки – нежитловий комерційний об'єкт (офіс). На сьогоднішній день нерухомість використовується за призначенням частково. В даний час покращення не порушують ніяких присутніх законодавчих обмежень. В тому разі, якщо поточне дозволене використання буде признане забороненим, тоді необхідно буде перепрофілювати об'єкт.
На момент оцінки об'єкт використовується за призначенням частково і може приносити дохід.
Вартість нерухомості, що дає дохід, визначається розміром, якістю та терміном одержання вигоди, яку, як очікується, буде давати об'єкт в майбутньому.
У разі, якщо поточне дозволене використання буде признане забороненим, тоді необхідно буде перепрофілювати об'єкт. На даний час покращення не порушують ніяких присутніх законодавчих обмежень (крім правової документації на земельну ділянку).
Фізично можливі варіанти використання.
Необхідно оцінити розмір, проектні характеристики та стан покращень. При цьому аналізуються фізичні дані нерухомості, розміри, існуюче планування будівель, технічний стан покращень та інше.
Фізичні характеристики за даними технічного паспорту, матеріали натурного обстеження та відповідні розрахунки дозволяють зробити висновок, що фізичний стан об'єкта оцінки – добрий, дозволяє його корисне використання, можливе укладання орендних договорів чи договорів співробітництва.
Варіанти використання, які приносять прибуток.
Сучасна ситуація на ринку нерухомості полягає у тому, що найбільша увага приділяється інвестиційним проектам будівництва офісних, торгівельних приміщень та приміщень сфери послуг. Це варіанти прибуткові в даному випадку. Поточне використання об'єкта нерухомості повинно забезпечити дохід, який підвищує вартість нерухомості.
Місцеположення об'єкта та його специфіка обумовлюють поточне використання – офісного об'єкта чи в якості подібного об'єкта, оскільки для такого використання є достатні передумови – розташування, правові дозволи та інше.
Враховуючи вищезазначену специфіку об'єкта, на думку Оцінювача, найбільш прийнятний, можливий і найбільш прибутковий варіант використання нерухомості – використання в якості офісного об'єкту – частково поточне використання. Приймаючи до уваги стан ринку об'єктів подібних оцінюваному, я вважаю, що серед розглянутих варіантів цей варіант можливо рахувати як НЕВ об'єкта оцінки.
У роботі Оцінювач враховував дані про технічні характеристики та вартість утримання подібних об'єктів, а також інформацію відносно вартості оренди аналогічних об'єктів на ринку нерухомості.
Таблиця 5.3. Порівняльна характеристика об’єкту оцінки та вибраних аналогів
|
Якості, що порівнюються |
Об'єкт оцінки |
АНАЛОГ №1 |
АНАЛОГ №2 |
АНАЛОГ №3 |
|
Джерело інформації |
|
www.agent.ua (056)7853199 |
АН «Собственник» (056)7882489 |
www.agent.ua (093)2441244 |
|
Найменування |
Окремо розташована нежила будівля офісного призначення | |||
|
Адреса |
пров. *****, № 5 |
вул. Героїв Сталінграду |
Районний центр міста |
вул Артема |
|
Частина (зона) містобудування |
Центральна |
Середня |
Центральна | |
|
Площа |
516,00 |
1 429 |
1 000 |
750 |
|
Вартість оренди/міс., грн. |
|
173 227,0 |
121 222,5 |
72 733,5 |
|
Вартість оренди/міс., дол. США |
|
35 725 |
25 000 |
15 000 |
|
Вартість оренди/міс., дол. США/кв. м |
|
25,0 |
25,0 |
20,0 |
|
Умови оплати |
|
Комунальні послуги не враховано | ||
|
Конструктивні характеристики будівлі, стан, рік побудови |
Нежила будівля. Фундамент – цегляний, стіни – цегляні, перекриття – металеві, залиті бетоном, дах – азбестоцементні листи хвилястого профілю. Загальний стан будівлі – добрий |
Нежила будівля. Стіни -цегляні, перекриття - з/б плити. Стан добрий |
Нежила будівля. Стіни -цегляні, перекриття - з/б плити. Стан добрий, новобудова |
Нежила будівля. Стіни -цегляні, перекриття - з/б плити. Стан задовільний |
|
Поверховість будівлі / розміщення на поверсі |
Двоповерхова з підвалом |
Трьохповерхова |
Двоповерхова |
Одноповерхова |
|
Рівень та стан оздоблювальних робіт |
Середній рівень; задовільний (частково добрий) стан внутрішніх оздоблювальних робіт. Матеріали, використані для внутрішнього оздоблення - шпалери, ковролін, кахельна плитка, штукатурка, фарбування водоемульсійною фарбою, лінолеум, вагонка (пластикова), фарбування вапняним розчином. Виявлені пошкодження: відшарування шпалер, тріщини, пошкодження ковроліну, кахельної плитки, місцями відшарування фарби, в деяких приміщеннях підвалу оздоблення відсутнє чи потребує ремонту. Зовнішні роботи - штукатурення цементним розчином. Виявленні пошкодження - значні тріщини, місцями значне відшарування штукатурки. Підвальні приміщення потребують проведення ремонтних оздоблювальних робіт. |
Середній рівень, добрий стан |
Оздоблювальні роботи потребують завершення | |
|
Місцеположення (соціальна інфраструктура, транспортна та пішохідна доступність ) |
Будівля розташована в центральній діловій частині міста, в районі комерційної (офісної, торгівельної, сфери послуг) та житлової (багатоповерхові житлові будинки) забудови. В безпосередній близькості розташований центральний проспект міста - *****. Соціальна інфраструктура на високому рівні (на незначній відстані). На високому рівні пішохідна доступність, транспортна - на середньому рівні. Будівля розташована в межах вулиць ***** на щільно забудованій території, з зеленими насадженнями. |
Об’єкт розташований в середній частині міста, в районі житлової та комерційної забудови. Соціальна інфраструктура на середньому рівні, середні транспортні та пішохідні потоки. Поруч зупинки міського пасажирського транспорту. Будівля розташована в межах вулиць ***** на щільно забудованій |
Об’єкт розташований в центральній частині міста. Оточуючі забудови – комерційного та житлового типу. Соціальна інфраструктура, транспортні та пішохідні потоки на високому рівні. |
Будівля розташована в діловій центральній частині міста, в районі комерційної (офісної, торгівельної, сфери послуг) та житлової (багатоповерхові житлові будинки) забудови. Соціальна інфраструктура |
|
Локальні фактори |
Прилегла територія впорядкована. Місце для паркування є, облаштоване; є декілька облаштованих виходів з приміщень на територію поруч з будівлею. Будівля розташована в огородженому подвір'ї |
Прилегла територія частково впорядкована; є місце для паркування. Є вихід з будівлі на вулицю |
Прилегла територія частково впорядкована; є місце для паркування. Є вихід з будівлі безпосередньо на вулицю (вздовж червоної лінії вулиці) | |
|
Загальний опис |
Комунікації є; санітарно-технічні та електротехнічні прилади, в робочому стані. Приміщення облаштовані (готові до використання) |
Всі комунікації, телефонізація, вентиляція (також кондиціонери), сигналізація. Приміщення об лаштовані (готові до використання) |
Всі комунікації, телефонізація, вентиляція. Меблі відсутні, приміщення не облаштовані |
Всі комунікації. Меблі відсутні, приміщення не облаштовані |
|
Вартість оренди за місяць, грн./ кв. м |
|
121,2 |
121,2 |
97,0 |