- •6. Погодження отриманих результатів…………………………………………….88
- •Висновок про вартість майна –
- •6 780 125,00
- •1.3. Припущення і обмеження
- •1.4. Нормативно-методичні матеріали
- •1.5. Процедура оцінки
- •2. Загальні поняття та термінологія
- •3. Методологія
- •3.1. Принципи оцінки
- •3.2. Підходи до визначення вартості
- •4. Характеристика об'єкта оцінки
- •4.1. Відомості про об'єкт оцінки
- •4.2. Опис регіону місцерозташування об'єкта
- •4.3. Опис земельної ділянки під об'єктом оцінки
- •4.4. Будівельні характеристики об'єкта оцінки
- •4.5. Привабливість приміщень
- •5. Оцінка вартості
- •5.1. Вибір та обгрутнування методів оцінки
- •5.2. Визначення вартості за допомогою порівняльного підходу
- •2. Функціональне призначення; поточне використання.
- •4. Фізичні та будівельні характеристики.
- •5. Зручності; оздоблювальні роботи.
- •6. Локальні фактори.
- •7 780 124,84 Грн.
- •5.3. Визначення вартості за допомогою дохідного підходу
- •5.3.1. Аналіз найбільш ефективного використання
- •5.3.2. Визначення орендної ставки
- •5.3.3. Визначення ставки капіталізації
- •5.3.4. Розрахунок вартості об'єкта шляхом прямої капіталізації майбутніх доходів
- •4 307 969,7 Грн. Чотири мільйона триста сім тисяч дев'ятсот шістдесят дев'ять грн. 70 коп.
- •6. Погодження отриманих результатів
- •6 780 125,0 Грн. Шість мільйонів сімсот вісімдесят тисяч сто двадцять п'ять грн. 00 коп.
5.3.2. Визначення орендної ставки
Оцінювач прогнозує довгострокові договори оренди з постійною орендною платою.
Світова практика визначення ставок орендних платежів базується на таких підходах:
- визначення ставки як частки від ринкової вартості орендованої будівлі;
- обчислення ставки в результаті аналізу комерційної діяльності;
- визначення ставки на підставі порівняння орендних ставок на приміщення-аналоги.
При визначенні орендної ставки Оцінювач приймав до уваги дані ринкових ставок оренди нерухомості по аналогічним об'єктам, у вказаному районі, а також було враховано конструктивні характеристики об'єкта оцінки.
Оцінювач користувався базою даних по орендним ставкам, яка створена агентствами нерухомості, що працюють у місті Дніпропетровськ та інформацією про здачу в оренду об'єктів нерухомості приватними особами.
Для визначення орендної плати, оцінювачем було використано дані пропозицій по оренді аналогічних об'єктів. Об'єкти порівняння відбирались з точки зору найбільшої схожості з об'єктом оцінки.
В якості джерела інформації оцінювач використав матеріали міських щотижневих газет, агентств нерухомості та Інтернет ресурсів.
таблиця 5.4. Розрахунок значення орендної ставки
|
Якості, що порівнюються |
Об'єкт оцінки |
АНАЛОГ №1 |
АНАЛОГ №2 |
АНАЛОГ №3 |
|
Найменування |
Окремо розташована нежила будівля офісного призначення | |||
|
Адреса |
пров. *****, № 5 |
вул. Героїв Сталінграду |
Районний центр міста |
вул Артема |
|
Вартість оренди за місяць, грн./ кв. м |
|
121,2 |
121,2 |
97,0 |
|
Корегування на умови оплати при здачі в оренду | ||||
|
корегування, % |
0,0 | |||
|
Скорегована вартість |
|
121,2 |
121,2 |
97,0 |
|
Корегування на вторгування | ||||
|
корегування, % |
-5,0 | |||
|
Скорегована вартість |
|
115,2 |
115,2 |
92,1 |
|
Корегування на значення загальної внутрішньої площі | ||||
|
корегування, % |
|
10,0 |
5,0 |
0,0 |
|
Скорегована вартість |
|
126,7 |
120,9 |
92,1 |
|
Корегування на місцеположення | ||||
|
корегування, % |
|
5,0 |
0,0 | |
|
Скорегована вартість |
|
133,0 |
120,9 |
92,1 |
|
Корегування на конструктивні характеристики будівлі, стан, рік побудови | ||||
|
корегування, % |
|
-5,0 |
5,0 | |
|
Скорегована вартість |
|
126,4 |
114,9 |
96,7 |
|
Корегування на облаштування приміщень | ||||
|
корегування, % |
|
0,0 |
10,0 | |
|
Скорегована вартість |
|
126,4 |
126,4 |
106,4 |
|
Корегування на наявність санітарно-технічних та електротехнічних приладів | ||||
|
корегування, % |
|
0,0 | ||
|
Скорегована вартість |
|
126,4 |
126,4 |
106,4 |
|
Корегування на підключення до постачальних мереж | ||||
|
корегування, % |
|
0,0 | ||
|
Скорегована вартість |
|
126,4 |
126,4 |
106,4 |
|
Корегування на стан та рівень оздоблювальних робіт | ||||
|
корегування, % |
|
-5,0 |
5,0 | |
|
Скорегована вартість |
|
120,0 |
132,7 |
111,7 |
|
Корегування на локальні фактори | ||||
|
корегування, % |
|
0,0 |
-5,0 | |
|
Скорегована вартість |
|
120,0 |
126,0 |
106,1 |
|
Результат корегування |
|
126,7 |
120,9 |
92,1 |
|
Вартість оренди за місяць, грн./ кв. м |
|
126,7 |
120,9 |
92,1 |
|
Загальне корегування, % |
|
0,0 |
-5,0 | |
|
Середньозважена вартість оренди об’єкта оренди на місяць, грн. / кв. м |
117,4 |
|
|
|
|
Середньозважена вартість оренди об’єкта оренди на місяць, дол. США/ кв. м |
24,2 |
|
|
|