ЗМІСТ

ВИСНОВОК…………………………………………………………………………………………..3

1. ЗАГАЛЬНА ІНФОРМАЦІЯ………………………………………………………………………4

1.1. ЗАВДАННЯ НА ОЦІНКУ…………………………………………………………………………4

1.2. ОСНОВНІ ФАКТИ………………………………………………………………………………...4

1.3. ПРИПУЩЕННЯ І ОБМЕЖЕННЯ………………………………………………………………....5

1.4. НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧНІ МАТЕРІАЛИ……………………………………………………..8

1.5. ПРОЦЕДУРА ОЦІНКИ……………………..……………………………………………………..9

2. ЗАГАЛЬНІ ПОНЯТТЯ ТА ТЕРМІНОЛОГІЯ………………………………………………...10

3. МЕТОДОЛОГІЯ………………………………………………………………………………..…13

3.1. ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ…………………………………………………………………………....13

3.2. ПІДХОДИ ДО ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ………………………………………………………14

4. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ…………………………………………………….18

4.1. ВІДОМОСТІ ПРО ОБ'ЄКТ ОЦІНКИ………………………………………………..……………18

4.2. ОПИС РЕГІОНУ МІСЦЕРОЗТАШУВАННЯ ОБ'ЄКТА …………………………………………20

4.3. ОПИС ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ПІД ОБ'ЄКТОМ ОЦІНКИ………………………………………23

4.4. БУДІВЕЛЬНІ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБ'ЄКТА…………………………………………………...23

4.5. ПРИВАБЛИВІСТЬ ПРИМІЩЕНЬ………………………………………………………………..33

5. ОЦІНКА ВАРТОСТІ …………………………………………….………………………………34

5.1. ВИБІР ТА ОБГРУТНУВАННЯ МЕТОДІВ ОЦІНКИ ………….…………………………………34

5.2. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗА ДОПОМОГОЮ ПОРІВНЯЛЬНОГО ПІДХОДУ ………………..37

5.3. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗА ДОПОМОГОЮ ДОХІДНОГО ПІДХОДУ ………………………65

5.3.1. АНАЛІЗ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ……………………………………..65

5.3.2. ВИЗНАЧЕННЯ ОРЕНДНОЇ СТАВКИ…………………………….……………………………70

5.3.3. ВИЗНАЧЕННЯ СТАВКИ КАПІТАЛІЗАЦІЇ…………………………….………………………73

5.3.4. РОЗРАХУНОК ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ШЛЯХОМ ПРЯМОЇ КАПІТАЛІЗАЦІЇ МАЙБУТНІХ

ДОХОДІВ…………………………….……………………………………………………...74

5.4. ВИЗНАЧЕННЯ ЛІКВІДАЦІЙНОЇ ВАРТОСТІ …………………………….…………………….76

5.4.1. ЗАГАЛЬНІ ПІДХОДИ ДО ВИЗНАЧЕННЯ ЛІКВІДАЦІЙНОЇ ВАРТОСТІ ………………………..76

5.4.2. МЕТОДИЧНІ ЗАСАДИ ВИЗНАЧЕННЯ ЛІКВІДАЦІЙНОЇ ВАРТОСТІ …………………………..78

5.4.3. РОЗРАХУНОК ЛІКВІДАЦІЙНОЇ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ………………………………..84

6. Погодження отриманих результатів…………………………………………….88

СЕРТИФІКАТ ПРО ОЦІНКУ……………………………………………………………………..89

ДОДАТКИ…………………………………………………..………………………………………...90

Висновок про вартість майна –

Двоповерхова нежила будівля з підвалом та ґанком Літ. “А1, а1, а2”

Експерт з оцінки майна з Лучук В. А. № _****/** від 24.09.2008 р. про виконання оцінки з визначення ринкової вартості нежилої двоповерхової будівлі з підвалом та ґанком в Літ. “А1, а1, а2”, розташованої за адресою: м. Дніпропетровськ пров. _*******, №5, робить висновок про наступне:

ринкова вартість Об’єкта оцінки – нежилої двоповерхової будівлі з підвалом та ґанком в Літ. “А1, а1, а2”, що є власністю Лучук В. А. та знаходиться за адресою м. Дніпропетровськ пров. _*******, №5 станом на 27.09.2008 р. становить без ПДВ (з округленням)

6 780 125,00

(шість мільйонів сімсот вісімдесят тисяч сто двадцять п’ять грн. 00 коп.)

ліквідаційна вартість Об’єкта оцінки – нежилої двоповерхової будівлі з підвалом та ґанком в Літ. “А1, а1, а2”, що є власністю Лучук В. А. та знаходиться за адресою м. Дніпропетровськ пров. _*******, №5 станом на 27.09.2008 р. становить без ПДВ (з округленням)

5 621 685,60

(п’ять мільйонів шістсот двадцять одна тисяча шістсот вісімдесят п’ять грн. 60 коп.)

Мета оцінки – визначення ринкової вартості та ліквідаційної вартості для укладання договору застави.

Підходи, що використовувалися – дохідний, порівняльний.

1. ЗАГАЛЬНА ІНФОРМАЦІЯ

1.1. ЗАВДАННЯ НА ОЦІНКУ

Була проведена оцінка ринкової та ліквідаційної вартості двоповерхового нежилого будинку з ґанком та підвалом (в Літ. “А1, а1, а2”), що є власністю Лучук В. А. та знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, пров. _*******, №5 станом на 27 вересня 2008 р., з метою укладання договору застави.

Експерт НДКП ТОВ “Спектр” проводив оцінку вартості об'єкта оцінки відповідно до норм діючого законодавства України і міжнародної практики оцінки власності.

1.2. ОСНОВНІ ФАКТИ

Об’єкт оцінки	Двоповерхова нежила будівля з ґанком та підвалом Літ. “А1, а1, а2”, загальною площею 516,0 кв. м
Адреса об’єкта оцінки	м. Дніпропетровськ пров. *******, №5
Замовник	Лучук В. А.
Власник	Лучук В. А.
Право власності	На підставі: Рішення №***** Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 12.12.2007 р.; Ухвали №***** Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 22.04.2008 р.
Форма власності	Приватна
Виконавець оцінки	Науково-дослідне консалтингове підприємство ТОВ “Спектр”
Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності	№ ****/** від 21.03.2008 р., виданий ФДМ України
Використані методичні підходи (методи)	Дохідний (пряма капіталізація доходу), порівняльний (зіставлення цін продажу). Метод Валерія Галасюка (розрахунок ліквідаційної вартості)
Мета оцінки	Визначення ринкової, ліквідаційної вартості
Функція оцінки	Укладання договору застави
Дата оцінки	27.09.2008
Строк дії звіту та висновку про вартість	3 місяці від дати оцінки за умови, що за вказаний період не відбудеться суттєвих змін у соціально-економічній ситуації в Україні
Валюта оцінки	Національна валюта України – гривня
Довідково:	Офіційний курс НБУ на дату оцінки: 4,8617 грн./дол. США
Вартість без ПДВ, грн.	6 780 125,00 (шість мільйонів сімсот вісімдесят тисяч сто двадцять п’ять грн. 00 коп.)
Що еквівалентно (округлено)	1 398 281,00 дол. США
Ліквідаційна вартість, грн.	5 621 685,60 (п’ять мільйонів шістсот двадцять одна тисяча шістсот вісімдесят п’ять грн. 60 коп.)
Що еквівалентно (округлено)	1 156 321,00 дол. США