Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика градостроительных решений. Учебно-методическое пособие.pdf
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Величина арендной платы за земельный участок (у.д.е. в год)
25 400 30 450 12 360 38 670 16 530 22 700 31 230 55 900 45 670
25 400 30 450 12 360 28 670 16 530 22 700 31 230 55 900 45 670 50 000
20 430 60 510 15 420 22 520 13 450 23 100 33 200 50 340 51 200 48 300
Средняя рыночная цена продажи объекта до проведения строительных работ по изменению
функционального использования (1000 у.д.е.)
Инвестиционные затраты на строительные работы (1000 у.д.е.)
10 562 983 40
11 033
91 280 16 123 12 025 19 457
12 678 14 255 15 107 14 204 14 751 16 549 13 770 24 184 18 100 29 186
16 349 18 059 18 373 20 064 18 684 20 963 17 931 30 634 22 847 36 968
4
Стоимость привлечения заемного капитала14,25 %
Бухгалтерская и рыночная стоимость объекта после проведения строительных работ
Проект №1, №2, №3
Расчет: п.2 + п.3 = п.5
Годовая норма амортизационных отчислений, %
7
Способ начисления амортизации: равномерный способ для всех вариантов
Основные экономические показатели по проектным решениям
Таблица 1
Исходные данные по использованию объекта
Варианты
№
Показатели
Проект №1
1
Проект №2
Проект №3
2
1–3
4–9
10–14
15–19
20–24
25–28
29–33
3 4–38
39–41
42–45
50 000
320
9640
9340
9470
11
560
10
670
12
9730
450
17
400
12
340
18
Проект №1
3
Проект №2
8569
9505
9676
Проект №3
5
6
Для всех типов зданий 2,2 3,2 4 3,5 3 3 4 4 2,5 2,5
41
Исходные данные о финансировании проектных решений
Варианты
1 2 3 4 5 6 7 8 9
10
11
12
13
14
15
1. Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах (%)
Проект №1
30
40
30
55
35
50
35
25
30
22
35
37
35
34
34
Проект №2
20
30
20
45
30
50
25
25
30
15
21
20
25
25
25
Проект №3
22
20
20
30
23
50
15
25
26
15
15
18
12
28
18
2. Период выплаты привлеченного капитала: для всех вариантов принять 10 лет
3. Способ погашения долга: для всех вариантов — равными долями по 10 % с первым платежом
4. Ставка налога на прибыль: для всех вариантов принять текущую налоговую ставку
Варианты
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
1. Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах (%)
Проект №1
31
27
35
18
20
25
45
50
44
42
27
36
35
37
31
Проект №2
25
13
16
18
19
17
45
25
26
30
27
20
25
29
23
Проект №3
14
10
15
10
13
28
25
43
38
45
17
15
15
20
15
2. Период выплаты привлеченного капитала: для всех вариантов принять 10 лет
3. Способ погашения долга: для всех вариантов — равными долями по 10 % с первым платежом
4. Ставка налога на прибыль: для всех вариантов принять текущую налоговую ставку
Варианты
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
1. Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах (%)
Проект №1
39
47
36
35
35
39
33
30
35
25
30
36
28
25
34
Проект №2
25
30
27
30
25
29
22
20
35
20
25
29
12
15
17
Проект №3
18
20
20
15
15
15
22
14
17
15
10
16
12
15
17
2. Период выплаты привлеченного капитала: для всех вариантов принять 10 лет
3. Способ погашения долга: для всех вариантов — равными долями по 10 % с первым платежом
4. Ставка налога на прибыль: для всех вариантов принять текущую налоговую ставку
Таблица 2
Номер
1. Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья
и офисно-коммерческих зданий по годам (%)
2013
2014
2015
2016
2017
2018
1–10 – 4 6 7 7 5
11–20 – 3 7 8 7 5
21–30 – 5 4 6 8 8
31–40 – 5 7 7 7 7
41–45 – 3 7 8 7 8
Номер
варианта
1–10 – 10
11
12
13
14
11–20
–
12
12
12
12
12
21–30
–
11
11
12
13
14
31–40
–
13
14
15
16
16
41–45
–
11
12
13
15
15
Номер
варианта
3. Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества
по годам (%)
1–10 – 10
11
12
13
14
11–20
–
12
12
13
13
15
21–30
–
13
13
12
12
12
31–40
–
15
14
14
12
11
41–45
–
15
14
12
12
11
Номер
варианта
1–10 – 70
80
85
90
95
11–20
–
60
65
80
85
97
21–30
–
65
70
75
89
98
31–40
–
75
80
85
90
98
41–45
–
70
85
90
95
99
Номер
варианта
1–10 – 80
85
90
95
95
11–20
–
98
95
90
90
90
21–30
–
80
80
85
90
95
31–40
–
85
85
95
95
98
41–45
–
90
93
96
99
99
Номер
варианта
1–10 – 75
80
85
90
90
11–20
–
75
80
85
90
95
21–30
–
80
83
86
89
92
31–40
–
90
95
100
100
100
41–45
–
90
95
95
95
95
Номер
варианта
1–10 – 70
80
85
95
100
11–20
–
75
80
85
95
100
21–30
–
90
90
95
100
100
31–40
–
95
98
100
100
100
41–45
–
95
95
100
100
100
варианта
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
Исходные данные о рыночной ситуации
Таблица 1
Прогнозные данные основных экономических показателей
2. Прогнозные изменения стоимости недвижимого имущества по годам (%)
4. Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (%)
5. Степень занятости арендаторами офисных помещений по годам (%)
6. Степень занятости арендаторами коммерческих помещений по годам (%)
7. Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (%)
43
Данные по стоимости аренды за базовый год (у.д.е./м
Жилые помещения бизнес-класса
– – –
595
550
560 – 510
570
565
Жилые помещения эконом-класса
300
320
330 – – – 350 – –
–
Коммерческие помещения
850
855
865
970
960
970
715
990
950
1025
Офисные помещения класса В+
– – –
835
810
815 – 870
850
940
Офиснымепомещения класса В–
520
550
545 – – – 560 – – – Парковочные места
1300
1100
1200
1600
1700
1750
1750
1890
1800
1990
Жилые помещения бизнес-класса
– – –
41,8
43,0
41,5
–
55,6
41,5
66,7
Жилые помещения эконом-класса
25,5
23,6
28,7 – – – 34,0 – – – Офисно-коммерческие помещения
71,5
69,0
74,4
90,5
90,5
90,5
82,7
95,3
77,8
110
Жилые помещения
бизнес-класса
Жилые помещения
эконом-класса
Коммерческие
помещения
Офисные помещения
класса В+
Офисные помещения
класса В-
Парковочные места
(машино-место), у.д.е.
Варианты
Таблица 2
2
) без учета НДС и операционных расходов
Уровень
арендной платы
Стоимость технического обслуживания и отчисления на текущий ремонт (у.д.е./м
Показатели
Варианты
1–3
4–9
10–14
15–19
20–24
25–28
29–33
34–38
39–41
42–45
Таблица 3
2
)
1–3
4–9
10–14
15–19
20–24
25–28
29–33
34–38
39–41
42–45
Показатели
Данные по среднерыночной цене продажи недвижимого имущества (у.д.е./м
Варианты
1–3
4–9
10–14
15–19
20–24
25–28
29–33
34–38
– – – 5920 5835 6120 – 7030 3556 7427
3450 3445 3032 – – – 3260 – – –
5525 5510 5239 7221 7120 6957 5689 8955 6170 8729
– – – 5590 5820 6130 – – – –
4170 4620 3950 – – – 4480 – – –
30 300 25 720 21 660 32 470 39 470 48 050 29 749 60 100 33 460 55 400
2
)
39–41
Таблица 3
42–45
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
Факторы
Оценка
Влияние
Оценивается как низкая из-за отсутствия
участков под застройку.
Объект расположен непосредственно
в центральной части города
Развитость социальной и культурнодосуговой инфраструктуры района
Развитость деловой сферы района
Оценивается как высокая
+
Промышленных объектов в непосредственной
близости к объекту нет
Уровень экологического и шумового
загрязнения района
В пешей доступности расположен сквер
Девичьего Поля
Близость к водным объектам
Москва-река
+
В непосредственной близости от объекта
застройка является неоднородной
Уровень существующих и планируемых
объектов недвижимости жилого назначения
Качество существующей и планируемой
застройки района
В районе расположения объекта преобладают дома
старой постройки с реконструированными фасадами
Транспортная доступность
Оценивается как хорошая
+
Результат: преобладание положительно влияющих факторов
+
Пример оценки общего имиджа района
Для более точной оценки влияния местоположения на будущий объект недвижимости необхо-
димо также учитывать общий имидж район расположении объекта.
Активность строительства в районе
Удаленность от центра города
Наличие промышленных объектов
Наличие зеленых массивов
Однородность застройки
–
+
Оценивается как высокая +
+
Высокий –
+
–
Бизнес-класс +
+
Вывод: общий имидж района благоприятен для каждого из предполагаемых целевых использований участка застройки.
ПРИЛОЖЕНИЕ 6
Годы
2021
2022
2023
2024
2025
2026
1. Жилые помещения
Площадь, приносящая доход
м
2
–
5886
6017
6213
6409
6409
Доходы от аренды
у.д.е./м
2
240
247
257
270
283
300
Доходы
1000 у.д.е./м
2
–
1454
1546
1678
1814
1923
2. Коммерческие помещения
Площадь, приносящая доход
м2
–
361
404
404
404
404
Доходы от аренды
у.д.е./м2
960
989
1028
1080
1134
1202
Доходы
1000 у.д.е./м2
–
357
415
436
458
486
3. Парковочные места
Парковочные места, приносящие доход
шт.
–
58
62
66
66
66
Доходы от аренды
у.д.е./м2
1800
1854
1928
2025
2126
2253
Доходы
1000 у.д.е./м2
–
108
120
134 149
Всего доходы от аренды
–
1919
2081
2248
2412
2558
Годы
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Доходы от аренды
1000 у.д.е./м2
–
1919
2081
2248
2412
2558
Арендная плата за участок
1000 у.д.е./м2
–30
–31
–32
–34
–35
–38
Техническое обслуживание и текущий ремонт
1000 у.д.е./м2
–
–384
–403
–414
–445
–466
Процент за привлеченный капитал
1000 у.д.е./м2
–672
–672
–605
538
–470
–403
Оперативный чистый доход
1000 у.д.е./м2
–702
833
1041
1262
1461
1651
Равномерная амортизация недвижимости, 10 %
1000 у.д.е./м2
–
–800
–800
–800
–800
–800
Финансовый результат перед уплатой налога
1000 у.д.е./м2
–702
33
241
462
661
851
Налог на прибыль
1000 у.д.е./м2
0
–72
–139
–198
–255
Финансовый результат после уплаты налога
1000 у.д.е./м2
–702
23
169
323
463
596
Годы
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Заемный капитал в начале года
1000 у.д.е.
5600
5600
5040
4480
3920
3360
Погашение долга в конце года
1000 у.д.е.
–
560
560
560
560
560
Заемный капитал в конце года
1000 у.д.е.
–
5040
4480
3920
3360
2800
Уплата процентов от стоимости в начале года — 12 %
1000 у.д.е.
672
672
605
538
470
403
Пример проведения экономического анализа проектного решения
«Многоэтажное блокированное жилое здание»
I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ
Показатели
II. ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ ПОСЛЕ УПЛАТЫ НАЛОГА
Единица
измерения
Показатели
Показатели
Единица
измерения
III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА
Единица
измерения
46
2
Показатели
2026 г.
Цена продажи объекта в конце 2026 г. (16 000 × 1,05 × 1,06 × 1,07 ×1,07 × 1,08)
22 019
Бухгалтерская стоимость (16 000 – 5 × 800)
12 000
Налогооблагаемая часть от цены продажи
10 019
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи
–3006
Цена продажи недвижимости в конце 2026 г.
22 019
Уплачиваемый налог
–3006
Выплата долга за привлеченный капитал
–2800
Чистые кассовые поступления от цены продажи объекта
16 213
Годы
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Начальная стоимость объекта
–8000
– – – – –
–
Инвестиции в строительство
–8000
– – – – –
–
Заем (70 % от начальной стоимости)
5600
– – – – –
–
Погашение займа
–
–
–560
–560
–560
–560
–560
Годовые финансовые результаты после уплаты
налога
Амортизационные отчисления, 10 %
–
–
800
800
800
800
800
Цена продажи объекта
– – – – –
–
22 019
Налог с продаж
– – – – – – –3006
Платежи по займу
– – – – – – –2800
Кассовые поступления
–10 400
–702
263
409
563
704
17 049
9 7 4 20%i dhr= ++=++=
12
2
1
...
1
(1 ) (1 ) (1 )
T
nt
nt
t
CF CF
CF CF
PV
i
i ii
=
= + ++ =
+
+ ++
∑
Расчетные значения (по периодам)
0 1 2 3 4 5 6
Коэффициент дисконтирования (20 %)
1,000000
0,833333
0,694444
0,578704
0,482253
0,401878
0,334898
Дисконтированный денежный поток
–10 400
–585
183
267
272
283
5710
Накопленный дисконтированный
денежный поток
1
4270
(1 )
T
t
t
t
CF
NPV IC
i
=
=−+ =−
+
∑
(1 )
t
t
CF
PI IC
i
= ÷=
+
∑
1
i
i
S
PB TPV= +
IV. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА (1000 у.д.е./м
)
V. РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (1000 у.д.е.)
Показатели
VI. ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК И ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТНОГО РЕШЕНИЯ
где d — норма дисконта;
h — равномерный темп инфляции за один шаг;
r — рисковая премия, %.
На начало
2020 г.
– –702 23 169 323 464 596
,
где СFt — денежные потоки;
i — ставка дисконта;
n — число периодов.
Показатели
–10 400 –10 985 –10 802 –10 535 –10263 –9980 –4270
Чистый дисконтированный доход
Индекс рентабельности инвестиций
Срок окупаемости проекта
— отсутствует
отсутствует
,
тыс. у.д.е.
ПРИЛОЖЕНИЕ 7
Годы
2021
2022
2023
2024
2025
2026
ОПТИМИСТИЧЕСКИЙ СЦЕНАРИЙ
Коэффициент дисконтирования i = 9,2 %
Дисконтированный денежный поток (PV)
PV нарастающим итогом
НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНЫЙ СЦЕНАРИЙ
Коэффициент дисконтирования i = 12,5 %
Дисконтированный денежный поток (PV)
PV нарастающим итогом
ПЕССИМИСТИЧЕСКИЙ СЦЕНАРИЙ
Коэффициент дисконтирования i = 14,5 %
PV нарастающим итогом
Дисконтированный денежный поток (PV)
КРАЙНЕ ПЕССИМИСТИЧЕСКИЙ СЦЕНАРИЙ
Коэффициент дисконтирования i = 16,5 %
PV нарастающим итогом
Дисконтированный денежный поток (PV)
Макет таблицы
«Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта»
На начало
2021 г.
ПРИЛОЖЕНИЕ 8
Показатель
Офисное здание
Коммерческое здание
1. Технические показатели
Площадь коммерческих помещений
Площадь офисных помещений
Площадь жилых помещений
Площадь технических помещений, кладовых
Площадь парковочного холла
Мест для автомобилей
2. Экономические показатели
Основные показатели
Стоимость аренды 1 м2 общей площади
Стоимость обслуживания 1 м2 общей площади
Размер инвестиций
Чистый дисконтированный доход
Индекс рентабельности
Срок окупаемости
Дополнительные показатели
Коэффициент чувствительности
Уровень безопасности
Коэффициент отзывчивости
Пример сводной таблицы технико-экономических показателей
эффективности проектного решения
(адрес: г. Москва, ул. Погодинская, влад. 2)