Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика градостроительных решений. Учебно-методическое пособие.pdf
Коммерческие помещения
2973 м
2
29 %
Мест для автомобилей
73
Офисные помещения
4000 м
2
38,6 %
Высота квартир
3,3 м
Квартиры
–
–
Технические помещения
1080 м
2
10,4 %
Парковочный холл
2300 м
2
22 %
Объем
46 450 м
3
В здании расположены офисы, имею-
или из торговой галереи
Рис. 2. Блокированный жилой дом и мини-офисы (вид с торца)
3. Новое функционально-технологическое проектное решение «Офисное здание». Вариант
коммерческих помещений и офисного здания (рис. 3).
Таблица 3
Пример: «Данные по проекту «Офисное здание» и баланс площадей.
Адрес: Москва, Минское ш., влад. 4»
Новое
функциональнотехнологическое
проектное
решение
Итого площадей 10 353 м2 100 %
Высота коммерческих
помещений
3,8 м
щие отдельные входы со стороны улицы
Рис. 3. Общий вид сблокированного дома с общественными зданиями
31
Разработка раздела «Исследование сегментов рынка
Коммерческая
недвижимость
Визуальная доступность объекта
Низкая значимость
Высокая значимость
Видовые характеристики
Высокая значимость
Низкая значимость
Пешеходная доступность объекта
Высокая значимость
Высокая значимость
Доступность общественным транспортом
Высокая значимость
Высокая значимость
Транспортная доступность объекта
Средняя значимость
Высокая значимость
Наличие вблизи промышленного производства
Высокая значимость
Средняя значимость
Имидж района как исторического центра
Высокая значимость
Низкая значимость
городских объектов (недвижимости) и конкуренции»
Цель — провести мониторинг рынка недвижимости Москвы по основным сегментам, дать
сводный SWOT-анализ и рекомендации о целесообразности каждого варианта проектного решения.
В данной курсовой работе ключевыми параметрами исследования являются:
− емкость и объем целевого рынка недвижимости (жилая недвижимость; офисная недви-
жимость; коммерческая недвижимость);
− тенденции развития рынка недвижимости (увеличения (уменьшения) потребительского
спроса), основные направления развития рынка недвижимости, прогнозные показатели;
− объем потенциального потребительского спроса, структура спроса;
− объем предложения, его структура;
− ценовая ситуация на целевом рынке, ценовая сегментация рынка недвижимости;
− проблемные зоны рынка недвижимости и перспективные направления и прочее.
Разработка раздела «Оценка места расположения городского объекта»
Цель — описать основные этапы проведения анализа местоположения участка и оценить
факторы, влияющие на его привлекательность.
Главная цель данного вида анализа — дать рекомендации по выбору функционального использования объекта с точки зрения его местоположения и оценить перспективы реализации каждого из вариантов.
В курсовой работе анализ местоположения объекта включает описание основных характеристик объекта и проводится в следующей последовательности:
− представляется цветная карта с обозначением объекта;
− приводится описание района местоположения исследуемого объекта окружающей застройки;
− проводится анализ окружающей застройки;
− представляется карта функционального зонирования;
− делается оценка видовых характеристик;
− делается оценка пешеходной доступности объекта;
− делается оценка транспортной доступности объекта;
− делается оценка общего имиджа района;
− проводится анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз для всех возможных
вариантов реализации.
Основные факторы оценки местоположения
Для выбранного формата недвижимости необходимо определить наиболее значимые факторы
оценки местоположения. Существует три степени значимости: высокая, средняя, низкая, а также
четыре вида оценки этих факторов: отличная, хорошая, удовлетворительная, неудовлетворительная. Основные факторы оценки имеют следующую значимость (табл. 4).
Таблица 4
Основные факторы оценки местоположения городских объектов
Факторы оценки Жилая недвижимость
Пример проведения оценок основных факторов местоположения объекта представлен в При-
ложении 5. Далее, после оформления результирующих оценок в табличном виде, следует прило-
32
жить карту с обозначением транспортного движения вокруг объектов и всех возможных путей
Показатели, баллы
Факт.
Max (min)
1
Социальный:
a) наличие мест приложения труда для различных слоев населения
б) наличие мест отдыха и реабилитации
в) ситуация с близко расположенным жильем
Итого
2
Экономический (функциональный):
а) близость к транспортным магистралям
б) близость к станциям метрополитена и остановкам наземного транспорта
в) наличие автостоянок
г) ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных сетей)
д) ситуация с подъездными дорогами (строительство новых, реконструкция существующих)
Итого
3
Ландшафтно-композиционный
3.1
Ландшафтный:
а) наличие водных поверхностей
б) наличие зеленых массивов
в) сооружения культуры — театры, музеи
г) многоэтажные здания — гостиницы, рестораны
г) наличие торговых центров
Итого
3.2
Престижность места — характер окружающей застройки
а) малоэтажная, беспорядочная
б) многоэтажные здания — банки, административно-деловые центры
в) сооружения культуры — театры, музеи
г) многоэтажные здания — гостиницы, рестораны
д) наличие торговых центров
Итого
4
Экологический:
а) состояние приземных слоев атмосферы
б) состояние покрова почвы
в) состояние водной поверхности реки
г) воздействие шума от транспорта, промышленных объектов
Итого
Всего
подъезда к нему.
После проведения исследования делается заключительный вывод, в котором рекомендуется
конкретное использование недвижимости.
Более точные оценки представленных вариантов могу быть получены после анализа перспек-
тивы развития территории, на которой расположен объект, согласно положениям генерального
плана развития города и решениям муниципальных властей.
Для оценка качества окружающей среды можно использовать шкалы со словесным и цифровым определениями градаций качества типа: отлично — 9–10 баллов, очень хорошо — 7–8 баллов;
хорошо — 5–6 балов; средне — 3–4 балла; плохо — 0–2 балла.
Таблица 5
Балльная оценка местоположения городского объекта
№ Наименование критерия
33
Выбранная система критериев — это открытая система, которая может быть дополнена новы-
12
2
1
...
1
(1 ) (1 ) (1 )
T
nt
nt
t
CF CF
CF CF
PV
i
i ii
=
= + ++ =
+
+ ++
∑
i dhr= ++
1
(1 )
T
t
t
t
CF
NPV IC
i
=
=−+
+
∑
(1 )
t
t
CF
PI IC
i
= ÷
+
∑
1PI
1PI =
1PI
1
i
i
S
TT
PV
= +
ми ситуационными критериями. Главное в этой задаче — это выбор основного критерия, который
может обеспечить повышение стоимости объекта.
Разработка раздела «Финансовая оценка проектных решений по развитию объекта».
Цель — ознакомление с методами финансовой оценки и с факторами, требующими учета
при выполнении финансового анализа выбранных вариантов проекта по развитию объекта.
Прогноз доходов и расходов в период эксплуатации объекта. Расчет финансового результата.
Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта — эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды
помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь
предполагаемый срок владения этим объектом.
Результаты расчетов представляются в табличной форме.
Построение результирующего денежного потока. Расчет основных показателей эффек-
тивности проекта.
При прогнозировании потока движения денежных средств необходимо учесть изменение
стоимости денег во времени, для чего проводится дисконтирование денежных потоков.
,
где СFt — денежные потоки;
i — ставка дисконта;
n — число периодов.
Ставку дисконта можно определить кумулятивным методом. Данный метод предполагает учет
не только поправки на риск (премии за риск), но и инфляцию.
,
где d — норма дисконта;
h — равномерный темп инфляции за один шаг;
r — рисковая премия, %.
В качестве нормы дисконта принимается ставка рефинансирования Центрального банка РФ.
В курсовой работе следует представить расчет ставки дисконта с обоснованием величины и ссылками на источники информации.
Для оценки эффективности проекта можно ограничиться расчетом основных показателей проекта. К ним относятся:
1) чистая текущая стоимость проекта (чистый дисконтированный доход):
,
где IC — инвестиционные затраты на реализацию проекта;
СFt — денежные потоки t-го периода (кассовые поступления);
i — ставка дисконта;
T — число периодов (горизонт расчета);
2) индекс рентабельности инвестиций
При
проект следует принять; при
но не приносит прибыли; при
3) период окупаемости проекта
где T1 — число лет, предшествующих году (месяцу) окупаемости;
PV — дисконтированный денежный поток в год (месяц) окупаемости.
проект является убыточным;
.
проект окупает лишь затраты на реализацию,
,
34
Результаты расчета показателей эффективности представляются в табличной форме. Результа-
i dhr= ++
1, 2,..., .
i
i
ii i
y
x
yy
y x xx
in
∆
∆∆
ε= ÷ = ⋅
∆
=
() 0
kp
i
x Fx=>=
1
kp
i
s
ф
i
x
Ix= −
1
i
i
Б
i
i
I
KCf= −
∑
∑
ты оценки оформляются в соответствии с Приложением 6.
Разработка раздела «Оценка чувствительности основных экономических показателей
проектных решений и рисков».
Цель — рассчитать величины денежных потоков при изменении ставки дисконта и оценить
чувствительность проекта к влиянию макроэкономических факторов.
Изменение интегральных показателей коммерческой эффективности проекта в данной курсовой работе оценивается на основе динамики следующих параметров: ставка дисконта по проекту;
ставка аренды помещений; инфляция и обменный курс валюты.
Расчет дисконтированных денежных потоков и оценка чувствительности проекта.
В данной курсовой работе следует оценить степень влияния изменения ставки дисконта на величину денежного потока (PV) и на чистую текущую стоимость проекта (NPV) (Приложение 7).
Переменные величины в сценарном методе:
d — норма дисконта;
h — равномерный темп инфляции за один шаг;
r — рисковая премия.
Результаты оформляются в таблицу, представленную в Приложении 7.
Расчет коэффициента чувствительности (эластичности).
Как показатель чувствительности объекта риска относительно изменения определенных факторов используются эластичность или чувствительность реагирования. Коэффициент эластичности (чувствительности) объекта риска относительно переменной хі определяют по формуле:
Коэффициент эластичности показывает степень количественного изменения одного фактора
(например, объема спроса или предложения) при изменении другого (цены, доходов или издержек) на 1 %.
Определение уровня безопасности.
Критические значения показателей определяются по общему правилу:
,
𝑘𝑝
где 𝑥
— критическое значение факторного показателя;
𝑖
F(x) — результативная функция.
Критическим значением анализируемого показателя будет то его значение, при котором результат функции будет равен нулю.
Уровень безопасности, или коэффициент безопасности, рассчитывается в соответствии с общим правилом:
𝑘𝑝
где 𝑥
— фактическое значение факторного показателя.
𝑖
Коэффициент экономической безопасности проектного решения определяем по формуле:
где Σ Ii — плановая сумма инвестиций по годам проекта;
ΣCfi — расчетная сумма дисконтированного денежного потока проекта при условии безубы-
точности.
,
,
35
Коэффициент безопасности инвестиционного проекта имеет экономический смысл в диапазо-
,,
SS
NPV NPV
kk
SA i
δδ
= =
δδ
не значений от 0 до 1.
Расчет коэффициента отзывчивости.
Коэффициент отзывчивости от арендной ставки (ключевой параметр) рассчитывается по формуле:
где kS — коэффициент отзывчивости;
δNPV — изменение чистого дисконтированного дохода в результате изменения определенного
ключевого фактора;
δSA — изменение арендной ставки;
δi — изменение ставки дисконта.
Чем больше значение коэффициента отзывчивости, тем больше чувствительность проекта и тем
выше риск его реализации.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Адрес (номер участка; номер квартала
Адрес (номер участка; номер квартала
1
Участок 40/254/2007
24
Участок 29/19/2016
2
Участок 39/254/2007
25
Участок 14/19/2016
3
Участок 19/20/2012
26
Участок 66/247/2007
4
Участок 5/33/2007
27
Участок 1/2794/2013
5
Участок 2/220/2007
28
Участок 17/29/2005
6
Участок 1/40/2013
29
Участок 15/118/2008
7
Участок 7/285/2013
30
Участок 5/24/2008
8
Участок 17/288/2017
31
Участок 5/2426/2017
9
Участок 1/991/2014
32
Участок 4/123/2006
10
Участок 1/54/2005
33
Участок 23/149/2010
11
Участок 12/1411/2011
34
Участок 9/27/2002
12
Участок 14/58/2007
35
Участок 10/143/2009
13
Участок 18/192/2007
36
Участок 13/1258/
14
Участок 5/26/2007
37
Участок 1/144/2009
15
Участок 11/90/2010
38
Участок 20/121/2006
16
Участок 42/90/2010
39
Участок 61/23/2013
17
Участок 1/11/2002
40
Участок 7/13/2013
18
Участок 4/19/2016
41
Участок 50/168/2007
19
Участок 29/99/2006
42
Участок 3/81/2003
20
Участок 27/13/2005
43
Участок 1/74/2002
21
Участок 13/1898/2013
44
Участок 5/101/2008
22
Участок 1/1182/2013
45
Участок 1/64/2008
23
Участок 4/2272/2013
46
Участок 2/53/2014
Адрес местоположения строительного объекта в г. Москве
Вариант
на плане; год разработки)
Вариант
на плане; год разработки)
Источник информации: портал открытых данных Правительства Москвы. Участки межевания жилых кварталов https://data.mos.ru/datasets/3083
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Всего площадей
Удельный вес различных площадей в их общем балансе, %
Коммерческие
площади
Офисные
помещения
Технические
площади
Парковочный
холл
1
10 310
100 2 –
60
10
28
2
10 220
100 2 –
62
10
25
3
10 530
100 3 –
64
10
22
4
10 623
100 4 –
66
10
19
5
10 724
100 5 –
68
10
16
6
10 825
100 6 –
70
10
19
7
10 927
100 2 –
60
10
28
8
11 028
100 3 –
62
10
25
9
11 123
100 4 –
64
10
22
10
11 234
100 5 –
66
10
19
11
11 335
100 6 –
68
10
16
12
11 435
100 2 –
70
10
18
13
11 556
100 3 –
60
10
27
14
11 657
100 4 –
62
10
24
15
11 757
100 5 –
64
10
21
16
11 835
100 6 –
66
10
16
17
11 935
100 1 –
68
10
21
18
12 045
100 2 –
70
10
18
19
12 148
100 3 –
60
10
27
20
12 249
100 4 –
62
10
24
21
12 350
100 5 –
64
10
21
22
12 400
100 6 –
66
10
18
23
12 534
100 2 –
68
10
20
24
12 623
100 3 –
70
10
17
25
12 700
100 4 –
60
10
26
26
12 847
100 5 –
62
10
23
27
12 948
100 6 –
64
10
20
28
13 049
100 1 –
66
10
23
29
13 169
100 2 –
68
10
20
30
13 298
100 3 –
70
10
17
31
13 386
100 4 –
60
10
26
32
13 475
100 5 –
62
10
23
33
13 554
100 6 –
64
10
20
34
14 944
100 2 –
66
10
22
35
13 634
100 3 –
68
10
19
36
13 735
100 4 –
70
10
16
37
13 804
100 5 –
60
10
25
38
13 900
100 6 –
62
10
22
39
14 038
100 1 –
64
10
25
40
14 125
100 2 –
66
10
22
41
14 235
100 3 –
68
10
19
42
14 345
100 4 –
70
10
16
43
14 457
100 5 –
62
10
23
44
14 565
100 6 –
64
10
20
45
14 674
100 2 –
65
10
23
Исходные данные по балансам площадей проектных решений
Таблица 1
Данные по базовому проектному решению «Многоэтажное блокированное жилое здание»
Вариант
кв. м %
Квартиры
38
Данные по новому проектному решению «Комбинированное коммерческое здание»
Всего площадей
Удельный вес различных площадей в их общем балансе, %
Коммерческие
площади
Офисные
помещения
Технические
площади
Парковочный
холл
1
10 310
100
20 – 60
10
10
2
10 220
100
20 – 62
10 8 3
10 530
100
20 – 64
10
6
4
10 623
100
15 – 66
10 9 5
10 724
100
15 – 68
10
7
6
10 825
100
15 – 70
10 5 7
10 927
100
20 – 60
10
10
8
11 028
100
20 – 62
10 8 9
11 123
100
20 – 64
10
6
10
11 234
100
15 – 66
10
9
11
11 335
100
15 – 68
10
7
12
11 435
100
15 – 70
10
5
13
11 556
100
20 – 60
10
10
14
11 657
100
20 – 62
10
8
15
11 757
100
20 – 64
10
6
16
11 835
100
15 – 66
10
9
17
11 935
100
15 – 68
10
7
18
12 045
100
15 – 70
10
5
19
12 148
100
20 – 60
10
10
20
12 249
100
20 – 62
10
8
21
12 350
100
20 – 64
10
6
22
12 400
100
15 – 66
10
9
23
12 534
100
15 – 68
10
7
24
12 623
100
15 – 70
10
5
25
12 700
100
20 – 60
10
10
26
12 847
100
20 – 62
10
8
27
12 948
100
20 – 64
10
6
28
13 049
100
15 – 66
10
9
29
13 169
100
15 – 68
10
7
30
13 298
100
15 – 70
10
5
31
13 386
100
20 – 60
10
10
32
13 475
100
20 – 62
10
8
33
13 554
100
20 – 64
10
6
34
14 944
100
15 – 68
10
7
35
13 634
10
15 – 70
10
5
36
13 735
10
15 – 60
10
10
37
13 804
100
20 – 62
10
8
38
13 900
100
20 – 64
10
6
39
14 038
100
20 – 66
10
9
40
14 125
100
15 – 68
10
7
41
14 235
100
15 – 70
10
5
42
14 345
100
20 – 62
10
8
43
14 457
100
15 – 64
10
11
44
14 565
100
20 – 65
10
5
45
14 674
100
15 – 66
10
9
Таблица 2
Вариант
кв. м %
Квартиры
39
Данные по новому проектному решению «Офисное здание»
Всего площадей
Удельный вес различных площадей в их общем балансе, %
Коммерческие
площади
Офисные
помещения
Технические
площади
Парковочный
холл
1
10 310
100
22
60 – 10 8 2
10 220
100
20
62 – 8
10
3
10 530
100
22
64 – 6 8 4
10 623
100
15
66 – 9
10
5
10 724
100
15
68 – 7
10
6
10 825
100
15
70 – 5
10
7
10 927
100
25
62 – 8 5 8
11 028
100
25
60 – 10 5 9
11 123
100
20
64 – 6
10
10
11 234
100
15
62 – 13
10
11
11 335
100
17
60 – 15
8
12
11 435
100
15
58 – 17
10
13
11 556
100
20
56 – 14
10
14
11 657
100
20
52 – 16
12
15
11 757
100
20
52 – 18
10
16
11 835
100
25
50 – 15
10
17
11 935
100
15
60 – 15
10
18
12 045
100
15
62 – 13
10
19
12 148
100
20
64 – 6
10
20
12 249
100
30
46 – 14
10
21
12 350
100
20
63 – 7
10
22
12 400
100
15
70 – 5
10
23
12 534
100
15
68 – 7
10
24
12 623
100
25
46 – 14
15
25
12 700
100
22
63 – 7
8
26
12 847
100
20
62 – 8
10
27
12 948
100
22
60 – 10
8
28
13 049
100
15
58 – 17
10
29
13 169
100
25
56 – 9
10
30
13 298
100
26
54 – 10
10
31
13 386
100
18
52 – 18
12
32
13 475
100
45
35 – 10
10
33
13 554
100
20
60 – 10
10
34
14 944
100
15
64 – 11
10
35
13 634
100
15
64 – 9
12
36
13 735
100
25
60 – 5
10
37
13 804
100
40
35 – 5
10
38
13 900
100
20
62 – 8
10
39
14 038
100
15
66 – 9
10
40
14 125
100
15
64 – 11
10
41
14 235
100
15
57 – 13
15
42
14 345
100
20
55 – 10
15
43
14 457
100
25
53 – 7
15
44
14 565
100
20
51 – 5
14
45
14 674
100
15
64 – 11
10
Таблица 3
Вариант
кв. м %
Квартиры