Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Формы и методы оценки недвижимости. Учебное пособие
.pdf
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ
И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ
БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«КАБАРДИНО-БАЛКАРСКИЙГОСУДАРСТВЕННЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ им. Х.М. БЕРБЕКОВА»
ФОРМЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Рекомендовано Редакционно-издательским советом КБГУ
в качестве учебного пособия для студентов,
обучающихся по направлению подготовки 38.03.01 Экономика
НАЛЬЧИК
2017
2
УДК 332.6 (075)
УДК 332.6 (075)
ББК 65.9(2) 32-5 (я 7)
ISBN 978-5-7558-0586-5
Кабардино-Балкарский
государственный университет
им. Х.М. Бербекова, 2017
ББК 65.9(2) 32-5 (я 7)
Ш93
Рецензенты:
кафедра финансов Кабардино-Балкарского государственного
аграрного университета им. В.М. Кокова
кандидат экономических наук, доцент,
зав. кафедрой менеджмента
Кабардино-Балкарского института бизнеса
Б.Р. Хапаева
Авторы: Шурдумова Э.Г., Байзулаев С.А.,
Азаматова Р.М., Тенова З.Ю.
Ш93 Шурдумова, Э. Г. Формы и методы оценки недвижимости
[Текст] : учебное пособие / Э. Г. Шурдумова, С. А. Байзулаев, Р. М. Азаматова, З. Ю. Тенова. – Нальчик : Каб.-Балк.
ун-т, 2017. – 104 с.– 50 экз. ISBN 978-5-7558-0586-5
Издание посвящено особенностям рынка недвижимости, оценочной деятельности: анализируются формы и методы оценки недвижимости, рассмотрены типовые задачи и методические рекомендации
к их решению, предложены задачи к практическим занятиям.
Предназначено для самостоятельной работы студентов, обучающихся по направлению подготовки «Экономика».
3
СОДЕРЖАНИЕ
Введение …………………………………………………………….
3
Тема 1. Рынок недвижимости и его структура …………………...
5
Тема 2. Специфика оценочной деятельности на рынке недвижимости
14
Тема 3. Экономические основы кадастровой оценки недвижимости…
20
Тема 4. Этапы организации кадастровой оценки недвижимости
28
Тема 5. Подходы и методы кадастровой оценки недвижимости
34
Тема 6. Коммерческая недвижимость как объект инвестирова-
ния …………………………………………………………………...
42
Тема 7. Затратный и сравнительный подходы для определения
стоимости недвижимого имущества ………………………………
48
Тема 8. Доходный подход для определения стоимости недви-
жимого имущества …………………………………………………
61
Разбор типовых задач и методические рекомендации к их решению
72
Задачи к практическим занятиям ………………………………….
89
Рекомендуемая литература ………………………………………...
103
4
ВВЕДЕНИЕ
Учебное пособие посвящено особенностям формирования и развития рынка недвижимости, осуществления современной оценочной
деятельности. Издание направлено на формирование у студентов теоретико-методологических основ в рамках дисциплины «Экономика
недвижимости» в части: изучения вопросов становления и развития
российского рынка недвижимости, рассмотрения функциональных
особенностей рынка недвижимости и процессов, происходящих на
нем, изучения правовых аспектов оценки недвижимости, анализа основных методов управления недвижимостью, определения принципов
и подходов оценки недвижимости, рассмотрения вопросов регулирования оценочной деятельности в РФ.
Теоретическая и методическая часть пособия строится с учетом
современных концепций организации операционной деятельности,
оценки влияния инвестиционных решений и решений по финансированию на рост ценности (стоимости) компании, правовых и финансовых
основ осуществления операций с недвижимостью и функционирования
рынка недвижимости, основ управления объектами недвижимости.
В работе подробно рассматриваются тенденции развития рынка
недвижимости, организации его структуры, особенности подходов
оценочной деятельности, анализируются различные ситуации, рассмотрены типовые задачи и методические рекомендации к их решению, предложены задачи к практическим занятиям. Пособие предназначено для самостоятельного изучения студентами отдельных тем на
основе анализа практических примеров и задач.
5
ТЕМА 1. Рынок недвижимости и его структура
В результате изучения данной темы студент должен:
знать
– особенности организации системы экономических отношений
между участниками рынка недвижимости;
– функции рынка недвижимости;
– признаки недвижимости как наиболее социально и экономиче-
ски значимого товара;
уметь
– определять критерии недвижимости как разновидности финан-
сового актива;
– выявлять экономические циклы на рынке недвижимости;
– оценивать рынок недвижимости как сектор рыночной экономики;
владеть
– методами регулирования, применяемыми государственными
органами на рынке жилой недвижимости;
– инструментами работы посредников рынка недвижимости;
– методами анализа сегментов рынка недвижимости.
Рынок недвижимого имущества – это сектор рыночной экономики, который представляет собой совокупность оперирующих на
рынке экономических субъектов, объектов недвижимого имущества,
процессов функционирования рынка и механизмов, которые обеспечивают функционирование рынка. В то же время рынок недвижимого
имущества представляет собой систему экономических отношений
между его участниками по вопросам продажи, приобретения, сдачи в
аренду объектов недвижимого имущества.
Рынок недвижимого имущества способствует
– решению социальных задач по созданию и использованию
свойств недвижимого имущества;
– отчуждению всех или части прав имущества на объекты недвижимого имущества от одного экономического агента к другому, а
также защите его прав;
– свободному формированию цены на объекты и услуги;
– перераспределению инвестиционных потоков между схожими
видами объектов недвижимого имущества;
– перераспределению инвестиционных потоков между схожими
способами использования земельных угодий.
Таким образом, рынок недвижимого имущества выполняет социальную, распределительную, ценообразующую, перераспределительную функции, а также выполняет информационную функцию, так
как аккумулирует огромные объемы информации о наличии, качестве
и ценах. Эта информация используется продавцами, покупателями,
государственными органами, инвесторами.
6
Рынок в самом общем виде – это система, которая регулируется спро-
Недвижимость как товар
Недвижимость как капитал
– физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем);
– юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на
объект недвижимости, а не сам объект);
– экономические характеристики, дающие
представления о стоимости объекта, затратах на его содержание и доходности;
– ограниченность, невоспроизводимость
и иммобильность земли как основы недвижимости;
– долговечность объектов недвижимости;
– неповторимость объектов недвижимо-
сти, что ведет к уникальности товаров
на рынке недвижимости
– необходимость высокого «порогового»
уровня инвестиций для приобретения;
– паушальность недвижимости (смысл
владения целостным объектом);
– сбалансированность по доходу и
риску, что делает ее привлекательной для инвесторов;
– привлекательность инвестирования
в связи с ростом стоимости земли во
времени;
– дифференциация денежных потоков в связи с неоднородностью недвижимости даже в пределах одной территории; необходимость в управлении,
от эффективности которого зависит
доходность, в связи с чем недвижимость представляет собой сложный
актив, однако может быть и более
предпочтительным в силу сбалансированности по доходу и риску
сом и предложением. В более узком смысле рынок определяется как сделка
купли-продажи товаров и услуг. Однако в данной трактовке не отражаются
особенности рынка недвижимого имущества и не раскрываются его характерные признаки. Несмотря на то, что данные определения выделяют основные экономические характеристики рынка недвижимого имущества, полностью отражают процессы, происходящие на рынке, они не раскрывают экономическую сущность рынка, особенности осуществления сделок.
Недвижимое имущество – наиболее социально значимый ресурс
в экономике, т.к. может приобретаться как в качестве товара, необходимого для личного использования (проживания) или ведения предпринимательской деятельности (офисное, торговое помещение), так и
в качестве ресурса для получения дохода от сдачи в аренду или от
дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Недвижимое имущество выступает также в роли капитала, приносящего доход, когда раскрывается экономическая особенность данной категории. Такая двойственная природа недвижимого имущества заключается в том, что его
можно использовать как с целью удовлетворения потребностей субъектов, так и в качестве извлечения прибыли. Из этого следует, что особенностью функционирования недвижимого имущества является то,
что ей присущи свойства товара и капитала.
Свойства недвижимости как товара и капитала
7
В тот период, когда экономика страны находится на стадии
подъема, рынок недвижимого имущества также начинает стремительно развиваться в условиях повышения деловой активности и увеличения финансовых вливаний, и это вызывает увеличение объемов строительства, продаж и цен. По причине того, что большая часть недвижимого имущества на рынке приобретается за счет заемных средств, то
происходит рост ставки процента и уменьшение денежной массы в
обращении, что приводит к снижению спроса со стороны потребителей. Приток денежных средств на рынок недвижимого имущества прекращается. Однако капитал, инвестированный в строительство, оказывается «замороженным» в сфере недвижимого имущества в связи с
длительностью инвестиционно-строительного цикла, что не дает возможности его использования в других секторах экономики. В силу
длительности создания объектов недвижимого имущества и по причине
ограниченности такого «невосполняемого» ресурса как земля, предложение не может быть изменено в краткосрочном периоде. Эти процессы
оказывают негативное влияние на ситуацию в смежных отраслях: производство строительных материалов, техники и оборудования.
С увеличением доходов и массы денег в обращении спрос на
рынке недвижимого имущества возрастает, что вызывает рост спроса
на смежных рынках подрядных работ, строительных материалов, коммунальных услуг. Именно в этот момент рынок недвижимого имущества начинает играть роль «разгоняющего» реальную экономику, увеличивая производство, как уже отмечалось, на смежных рынках.
Являясь составной частью и испытывая на себе влияние реального сектора экономики, рынок недвижимого имущества зависит от
финансового рынка, который способствует расширению видов и источников финансирования на рынке недвижимого имущества и, наряду со спросом на недвижимое имущество со стороны пользователей, в
значительной степени определяет предложение на рынке.
Чем выше доходность инвестиций в недвижимое имущество,
тем больше средств с финансового рынка поступает на рынок недвижимого имущества. Увеличение доли заемного капитала в общей
структуре средств, необходимых для реализации и введения объектов
недвижимого имущества в эксплуатацию, способствует росту активности на рынке, преодолению ограничений, связанных с характерным
разрывом между стоимостью недвижимого имущества и уровнем доходов ее пользователей. Одновременно это приводит к увеличению
зависимости темпов развития рынка недвижимого имущества от финансового рынка.
8
Необходимо также отметить, что двойственность природы рынка недвижимого имущества проявляется не только в том, что он является частью как рынка капиталов, так и ранка товаров.
Экономические блага с позиции места и роли в общественном
воспроизводстве делятся на два класса:
– реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные товары, нематериальные активы), которые либо вовлечены в
процесс производства, либо используются непосредственно для потребления;
– финансовые (фиктивные) активы (наличные деньги, счета в
банках, акции, облигации), которые представляют собой требование
или право на получение дохода или блага без непосредственного вовлечения в воспроизводственный цикл.
Недвижимое имущество выступает как разновидность финансового актива, которая в отличие от иных видов данного актива (акций,
облигаций, валюты) имеет вещную природу, и как реальный актив,
который предназначен для собственного или производственного использования в зависимости от интересов и целей собственника.
Если недвижимое имущество приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, то она рассматривается как фиктивный актив, если же для потребления (производственного или личного), то как
актив реальный. Двойственность недвижимого имущества как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для
финансирования. Инвестиции в строительство недвижимого имущества могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей реализации, так и будущими потребителями, которые заинтересованы в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что ожидания от вложений своих средств в объект недвижимого имущества различны: для инвестора важен высокий уровень доходности от своих инвестиций, для потребителя – потребительские качества объекта.
Как и все рынки, рынок недвижимого имущества цикличен, т.е.
подвержен определенным колебаниям. Циклы на рынке недвижимого
имущества, как правило, не совпадают во времени с циклами в других
отраслях экономики. Спад на рынке недвижимого имущества предшествует спаду экономики в целом и, соответственно, подъем на рынке
недвижимого имущества наступает раньше, чем в экономике. Если
ситуация на рынке недвижимого имущества ухудшается, следует
ждать ухудшения состояния экономики в целом; если ситуация на
рынке недвижимого имущества улучшается, следует ждать подъема
реальной экономики.
9
Рынок недвижимого имущества является частью общего экономического кругооборота, как и другие отраслевые рынки. Он обеспечивает взаимодействие государства, населения и коммерческих организаций, выполняя специфические функции в области фондового и
финансового рынков, рынка товаров и услуг. Недвижимое имущество
служит также источником доходов бюджетов всех уровней.
Рынок недвижимого имущества, будучи сектором рыночной
экономики страны, играет важную роль:
– значительная часть национального богатства материализована в
недвижимом имуществе; не менее половины ее стоимости может быть
вовлечена в рыночный оборот и принести ренту для владельцев, доход
для предпринимателей, а также обеспечить налоговые и другие поступления в федеральный, региональный и муниципальные бюджеты;
– высокая доля рынка недвижимого имущества состоит в вало-
вом национальном продукте страны;
– в ряде субъектов РФ и городах достигнут высокий уровень доходных поступлений в бюджет от сдачи в аренду и продажи государственного недвижимого имущества и земельных угодий;
– отчисления от налогов на недвижимое имущество и сделок с
ним представляют значимую статью бюджетов;
– во время становления и последующего развития рынка недвижимого имущества было создано огромное количество рабочих мест
на рынке труда.
На рынке недвижимого имущества функционируют две основные группы субъектов – это покупатели и продавцы недвижимого
имущества.
Покупателями могут быть физические лица (отдельные граждане России, граждане других государств, а также домохозяйства), юридические лица, включая инвесторов. Мотивацией для деятельности
данной группы субъектов на рынке недвижимого имущества могут
выступать, как удовлетворение собственной потребности в недвижимом имуществе, улучшение жилищных условий, так и инвестирование
денежных средств в объекты недвижимого имущества для получения
прибыли от продажи или сдачи недвижимого имущества в аренду.
Продавцами могут быть физические и юридические лица (владельцы: домохозяйства, строительные фирмы). Главным мотивом деятельности данной группы на рынке служит извлечение дохода за счет
сдачи в аренду или продажи объекта недвижимого имущества.
Других участников рынка недвижимого имущества, которые
осуществляют регулирующие функции и представляющие инфра-
10
структуру, также можно разделить на две группы – это государственные органы и посредники рынка.
В задачи государственных органов на рынке недвижимого имущества в России входит выполнение двух основных функций: регулирующая, заключающаяся в формировании целостной нормативной
базы регулирования рынка, и хозяйственная, заключающаяся в вовлечении в хозяйственный оборот недвижимой собственности с целью
заработка средств для финансового обеспечения бюджетной сферы и
инвестирования в развитие территорий.
На рынке недвижимого имущества государственные органы выполняют преимущественно первую функцию. На практике это осуществляется посредством правового и экономического регулирования, а также
инфраструктурным обеспечением деятельности на рынке недвижимого
имущества, включая учет недвижимого имущества, регистрацию прав на
него, а также сделок с ним, нотариат, лицензирование профессиональной
деятельности, арбитраж и судебный контроль, антимонопольные меры,
правовое и функциональное зонирование территорий.
К регулирующим государственным органам на рынке жилой не-
движимости относятся.
1. Федеральное бюро технической инвентаризации, Ростехинвентаризация (БТИ) – федеральное государственное предприятие, аккредитованное для проведения работ, связанных с техническим учетом
и инвентаризацией на всей территории Российской Федерации.
2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) – федеральный орган исполнительной власти, в функции которого входит организация единой
системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, а также инфраструктуры пространственных данных России.
3. Нотариальные конторы. Согласно разделу II Федерального
закона «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утвержден ВС России 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.07.2016) нотариусы на рынке жилой недвижимости занимаются удостоверением
имущественных сделок, выдачей свидетельств о праве собственности
на долю общего имущества супругов, наложением и снятием запретов
отчуждения имущества, свидетельством верности копии документов и
выписок из них, аудентичности подписей на различных документах,
корректности переводов текстов с одного на другой язык, удостоверением факта нахождения человека в живых, тождественности гражданина с личностью, изображенной на фотографии, времени предъявления документов, передачей заявлений физических и юридических лиц
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]