Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Формы и методы оценки недвижимости. Учебное пособие
.pdf
81
5. Определим общий коэффициент капитализации:
6. Определим стоимость объекта недвижимости:
Задача 8. Определение рыночной стоимости объекта недви-
жимости с помощью техники коэффициента покрытия долга
Определить стоимость объекта недвижимости, если известно:
сумма ипотечного кредита – 1500 тыс. руб.; стоимость годового обслуживания долга – 300 тыс. руб./год; сумма собственного капитала,
инвестированного в объект недвижимости, – 2 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 900 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4000 тыс. руб.
Методические рекомендации к решению
Определение К при использовании техники коэффициента покрытия долга осуществляется через определение ЧОД с учетом финансовых издержек на покрытие долга – ежегодных платежей по обслуживанию долга – ЕПЛ:
где КПД – коэффициент покрытия долга.
Расчетная формула коэффициента покрытия долга имеет вид:
.
Решение
1. Определим стоимость заёмного капитала в величине рыноч-
ной стоимости всего объекта оценки:
2. Определим коэффициент капитализации заемного капитала:
3. Определим коэффициент покрытия долга:
4. Определим общий коэффициент капитализации:
82
5. Определим стоимость объекта недвижимости:
Объект-аналог, тыс. руб.
Элемент
сравнения
Объект
оценки
12345
Стоимость сделки
(цена продажи), тыс. руб.
?
6 500
5 800
4 600
7 100
4 700
Площадь, м
2
6070654575
50
Строительный
материал
Кирпич
Кирпич
Кирпич
Кирпич
Кирпич
Кирпич
Число комнат, шт.
44433
3
Площадь земельного
участка, 100 м
2
12121266
6
Право собственности
Полн.
Полн.
Полн.
Полн.
Обременения
(-400)
Полн.
Условия финансового расчета
Рын.
Рын.
Рын.
Нерын.
(+700)
Рын.
Нерын.
(+500)
Дата продажи, мес.
–6610,5
12
Транспортная
доступность
Лучше
Аналог
Аналог
Аналог
Аналог
Водопровод
Есть
Нет
Нет
Нет
Есть
Есть
Задача 9. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе метода сравнения продаж (техники парных
продаж)
Определить стоимость объекта недвижимости (одноэтажного
жилого дома), если известны следующие сведения об объекте оценки и
объектах-аналогах (табл.).
Примечание: в скобках приведены величины завышения (+) или
занижения (-) цены продажи объекта аналога относительно объекта
оценки.
Таблица
Методические рекомендации к решению
В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи
1 м2 объекта недвижимости. Корректировки по следующему правилу.
Если объект-аналог хуже объекта оценки, то стоимость объекта
оценки будет больше, соответственно цена объекта-аналога корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог лучше объекта оценки, то стоимость объекта оценки будет меньше, соответственно цена
объекта-аналога корректируется в сторону уменьшения.
Последовательность внесения корректировок осуществляется
следующим образом:
83
– корректировки с первого по четвертый элемент сравнения
осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается
заново (до перехода к последующим корректировкам);
– последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта заново не пересчитывается.
Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов могут совпадать. Тогда стоимость оцениваемого объекта
определяется как произведение площади оцениваемого объекта недвижимости (S) на итоговое значение скорректированных цен (Цск)
продаж сравниваемых объектов (поскольку они совпадают):
Однако возможны случаи, когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются. Тогда осуществляется согласование полученных результатов (итоговых скорректированных
цен объектов-аналогов) для определения итоговой стоимости недвижимости. Для согласования каждому значению итоговой скорректированной цены присваивается весовое значение (вес показателя). Наибольший вес присваивается тому объекту-аналогу, по которому вводилось меньшее количество корректировок или который имеет наименьшую величину корректировок.
Таким образом, наибольший вес при согласовании результатов
корректировок будет иметь тот аналог, который наиболее сопоставим с
оцениваемым объектом. Вес объектов-аналогов может быть и одинаковым, в случаях, когда по ним внесено одинаковое количество корректировок на примерно одинаковую величину. Согласование скорректированных величин сопоставимых продаж проводится путем расчета средневзвешенной величины итоговых значений скорректированных цен продаж
сравниваемых объектов (итоговые значения скорректированных цен умножаются на веса). Далее средневзвешенные (согласованные) цены складываются по каждому объекту-аналогу, в результате чего определяется
стоимость элемента сравнения объекта оценки (1 м2 для помещений, 1 га
(или сотки) для земельного участка и т.д.). Для получения стоимости объекта оценки (оцениваемого объекта недвижимости) Сн определенная
стоимость элемента сравнения объекта оценки умножается на выбранную
характеристику объекта (общую площадь).
84
Объект-
аналог 1
Объект-
аналог 2
Объект-
аналог 3
Объект-
аналог 4
Объект-
аналог 5
6500/70=92857
5800/65=89230
4600/45=102222
7100/75=94667
4700/50=94000
Объект-
аналог 1
Объект-
аналог 2
Объект-
аналог 3
Объект-
аналог 4
Объект-
аналог 5
92857
89230
102222
94667+5,333=100,000
94000
по четвертый элемент сравнения осуществляются в очередности и после
каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).
тировка на наличие обременения права собственности производится
для объекта 4. Она определяется путем деления величины занижения
цены продажи объекта-аналога относительно объекта оценки (- 40) на
площадь (выбранную единицу сравнения) объекта 4. Поскольку элемент объекта-аналога уступает по качеству тому же элементу в оцениваемом объекте, то делается плюсовая корректировка (она отражает
увеличение стоимости объекта оценки). Проведем соответствующую
корректировку цен продаж по элементу сравнения (1 м2):
терны для объектов-аналогов 3 и 5. Поскольку элемент объекта-аналога превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте,
то делается минусовая корректировка (стоимость объекта оценки
уменьшается).
ректировка отсутствует.
двум парам сравниваемых продаж – объектам 4 и 5. При этом по сравниваемому объекту 5 берется скорректированная цена продажи по
предыдущему элементу сравнения 84000 тыс. руб.
Решение
Определим цену продажи одного м2, тыс. руб. /м.кв. по формуле:
Тогда
Далее проводятся корректировки, при этом, корректировки с первого
1. Корректировка на качество прав собственности
Поскольку только у объекта 4 имеются обременения, то коррек-
Тогда скорректированная цена продажи одного м2, тыс. руб./кв. м
2. Корректировка на условия финансирования
Нерыночные условия финансирования (цены завышены) харак-
3. Корректировка на особые условия
Различия по всем сравниваемым объектам не выявлены. Кор-
4. Корректировка на условия рынка
Определяем величину корректировки по фактору времени по
85
Последующие корректировки (после корректировки по четвер-
Объект-аналог
Элемент сравнения
12345
1. Цена продажи (за м), тыс. руб./м
2
92 857
89 230
102 222
94 667
94 000
2. Корректировка на качество прав,
тыс. руб./м
2
000
5,333
0
3. Скорректированная цена продажи,
тыс. руб./м
2
92857
89230
102222
100000
94000
4. Корректировка на условия финансирования, тыс. руб./м
00- 15,556
0
- 10000
5. Скорректированная цена продажи,
тыс. руб./м
2
92857
89230
86666
100000
84000
6. Корректировка на условия рынка,
тыс. руб./м
2
8821
8477
2744015960
7. Скорректированная цена продажи,
тыс. руб./м
2
101678
97707
89410
100000
99960
8. Корректировка на транспортную доступность
- 39710000
9. Корректировка на водопровод
10590
10590
1059000
10. Корректировка на физические характеристики
008297
8297
8297
11. Скорректированная цена продажи,
тыс. руб./м
2
108297
108297
108297
108297
108257
тому элементу сравнения) могут быть выполнены в любом порядке и
после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта
заново не пересчитывается.
5. Корректировка по транспортной доступности
Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравниваемых объектов 1 и 2. Корректировка цены продажи
объекта 1 проводится вычитанием ее денежной суммы, поскольку транспортная доступность к этому объекту лучше, чем к оцениваемому (так как
объект 2 является аналогом оцениваемого объекта).
6. Корректировка по наличию водопровода
Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода
определяется из пары сравниваемых объектов 3 и 4 (поскольку объект 4,
так же как и оцениваемый объект, обладает водопроводом и, кроме
того, объекты 3 и 4 близки по срокам сделки).
7. Корректировка на физические характеристики
Все сравниваемые и оцениваемый объекты построены из одинакового строительного материала – кирпича и поэтому корректировка
цен продаж по использованному строительному материалу не требуется. В то же время комбинация размеров земельного участка и числа
комнат в представленном перечне объектов-аналогов состоит из двух
вариантов: 1) 12 соток и четыре комнаты; 2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно
определить, выбрав пару сравниваемых объектов 2 и 3. Расчеты корректировок представлены в следующей таблице.
Таблица
86
Определим стоимость объекта оценки Сн.
Поскольку скорректированная цена продажи по всем объектаманалогам имеет одинаковое значение (за исключением пятого объекта,
но разница по нему очень незначительна), то:
Задача 10. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
Определить стоимость единого объекта недвижимости (земельный участок + улучшения), для которого наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство складского
комплекса. На земельном участке имеется склад сельскохозяйственного назначения, одноэтажный, отапливаемый, с водопроводом и отоплением, 1976 г. постройки, площадью 1 000 м2.
В ходе сбора информации и осмотра объекта оценщик установил, что в оцениваемом здании требуется немедленное восстановление
участков протекающей кровли и выполнение малярных работ, а современные стандарты требуют установки в здании дополнительного
оборудования – системы кондиционирования. Кроме того, установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Также в рассматриваемом офисном
здании имеется офисное помещение. Анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования показал, что в настоящее время данное
помещение целесообразно использовать не как офисное, а как складское, т.е. позиции, которые функционально присущи офисному помещению, можно рассматривать как «сверхулучшения».
В ходе осмотра объекта и сбора информации оценщиком определены следующие экономические и технико-экономические характеристики улучшения (склада):
– коэффициент капитализации для земли – 8 %;
– коэффициент капитализации для здания – 10 %;
– строительный объем здания – 4 000 м3 ;
– действительный возраст долгоживущих элементов – 10 лет;
– срок физической жизни долгоживущих элементов – 75 лет;
– стоимость недостатков, требующих добавления (установки
системы кондиционирования) в существующем здании – 180 000 руб.;
– стоимость установки системы кондиционирования в этом здании при его строительстве – 120 000 руб.;
– стоимость демонтажа недостатков (существующей электроарматуры), требующих замены или модернизации – 130 000 руб.;
– износ электроарматуры – 20 000 руб.;
87
лучшения» (офисной площади) в складском помещении – 95 000 руб.;
Короткоживущие
элементы
Восстановительная
стоимость, руб.
Стоимость
исправления, руб.
Остаток,
руб.
Кровля
28 000
5 000
23 000
Окраска
13 000
13 000
0
Покрытие пола
40 000
5
10
Потолки
50 500
5
15
Долгоживущие
элементы
Остаточная
восстановительная
стоимость, руб.
Действительный
возраст, годы
Срок физической
жизни, годы
Окраска
0
новая
5
Сантехническое
оборудование
24 000
10
20
Электроарматура
30 000
5
10
Оборудование
отопления
27 000
10
15
тельстве нового здания (в существующем здании ее нет) – 170 000 руб.;
сле устранения исправимого физического и функционального износа
по прогнозу – 1 350 000 руб.;
сле устранения исправимого физического и функционального износа –
200 000 руб.;
щих элементов (табл.).
– стоимость монтажа новой электроарматуры – 20 000 руб.;
– текущая восстановительная стоимость исправимого «сверху-
– физический износ офисного помещения – 8 000 руб.;
– стоимость ликвидации офисного помещения – 15 000 руб.;
– чистая потеря дохода за счет недостатков – 25 000 руб.;
– стоимость устройства системы пожарной сигнализации при строи-
– чистый операционный доход без учета внешних факторов по-
– чистый операционный доход с учетом внешних факторов по-
– стоимостные характеристики короткоживущих и долгоживу-
Таблица
Таблица
Методические рекомендации к решению
Поскольку оцениваемый объект недвижимости – склад построен
в 1976 г., то для определения его стоимости используем сборник укрупненных показателей стоимости строительства для складов с данными характеристиками (УПСС № 26 «Здания и сооружения сельско-
88
хозяйственного назначения», том I «Здания и сооружения производст-
Показатель
Значение
Исходные данные
1. Строительный объем здания, м
3
5 650
2. Стоимость 1 м в ценах 1969 г. (в соответствии с УПВС), руб.
11,2
3. Поправочный коэффициент на климатический район (зависит от климатической зоны, в которой расположен объект оценки, в нашем примере – это Ростовская область, III климатическая зона)
0,92
Расчетные показатели
4. Стоимость строительства объекта оценки в ценах 1969 г.
(стр. 1 ∙ стр. 2 ∙ стр. 3)
58 218
5. Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. (различается по областям Российской Федерации)
1,21
6. Стоимость объекта оценки в ценах 1984 г. (стр. 4∙ стр. 5), руб.
70 444
7. Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 2008 г. (зависит от местонахождения на территории Российской Федерации
и типа объекта)
66,45
8. Прямые издержки на строительство объекта оценки в ценах
на дату оценки (стр. 6 ∙ стр. 7), руб.
4 681 004
Косвенные издержки (с учетом местных особенностей,
процент от прямых издержек)
9. Затраты на отвод земельного участка под строительство
(10 %), руб.
468 100, 4
10. Затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии
(10 %), руб.
468 100, 4
11. Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети (5 %), руб.
234 050,2
12. Стоимость строительства объекта оценки на дату оценки с
учетом косвенных издержек (стр. 8 + стр. 9 + стр. 10 + стр. 11), руб.
5 851 255
13. НДС (коэффициент)
1,18
14. Стоимость строительства с учетом НДС (стр. 12 ∙ стр. 13)
6 904 481
15. Прибыль предпринимателя (типичный уровень, сложившийся на местном рынке недвижимости) – 30 % от показателя
стр. 14, руб.
2 071 344
16. Полная восстановительная стоимость объекта оценки (стр.
14 + стр. 15), руб.
8 975 825
венного назначения», отдел II «Производственные здания и сооружения», раздел «Отапливаемые прирельсовые склады для хранения материально-технических ценностей площадью 1000 м2»).
Решение
Расчеты осуществим в табличной форме.
Таблица
89
ЗАДАЧИ К ПРАКТИЧЕСКИМ ЗАНЯТИЯМ
Вариант
Показатель
12345
6
(3) Площадь складского помещения (S), кв. м
8090100
110
120
130
(2) Сметная стоимость складского помещения, у.е.
15 000
16 500
18 000
19 800
21 500
24 000
(1) Физический износ складского помещения, %
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
(3) Затраты на ликвидацию склада, у.е./ кв. м
2022242528
30
(2) Затраты на его ремонт под офис, у.е./ кв. м
80859397104
108
(1) Стоимость возврата материалов, у.е.
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
Вариант
Показатель
12345
6
(2) Регион
Хабаровский
край
Моск-ваИвановская
обл.
Липецкая
обл.
Тамбовская
обл.
Санкт-
Петербург
(3) Год ввода здания
2007
2006
2005
2004
2003
2002
(1) Стоимость на момент
ввода, млн руб.
10,0
11,0
12,0
13,0
14,0
15,0
Дата ввода здания в эксплуатацию
Группа регионов
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Р-1
1,20
1,12
1,35
1,15
1,03
1,20
Р-2
1,22
1,15
1,31
1,17
1,08
1,17
Р-3
1,24
1,18
1,27
1,19
1,13
1,15
Р-4
1,26
1,21
1,23
1,21
1,18
1,13
Р-5
1,28
1,24
1,19
1,23
1,23
1,11
Р-6
1,30
1,27
1,15
1,25
1,28
1,10
I. Задачи на использование методов затратного подхода к
оценке недвижимости
Задача 1. В оцениваемом офисном здании имеется складское
помещение, площадью S. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости показал, что в настоящее время данную площадь
целесообразнее использовать как офисную. Оценить стоимость создаваемой офисной площади.
Задача 2. Используя данные таблиц, определить стоимость здания на 01.01.2009 индексным методом и уровень его износа.
для проведения переоценки их восстановительной стоимости
Индексы изменения стоимости зданий к предыдущему году
90
Состав групп регионов для пересчета стоимости зданий
Группа Р-1
Группа Р-2
Хабаровский край
Республика Бурятия
Краснодарский край
г. Москва
Новосибирская область
Волгоградская область
Группа Р-3
Группа Р-4
Магаданская область
Ставропольский край
Мурманская область
Московская область
Ивановская область
Липецкая область
Группа Р-5
Группа Р-6
Новгородская область
Смоленская область
Калужская область
Республика Башкортостан
Тамбовская область
г. Санкт-Петербург
Вариант
Показатель
12345
6
(3) Площадь здания, кв.м
2 000
2 300
2 500
2 700
3 000
3 200
(2) Период эксплуатации, лет
1015202530
35
(1) Предполагаемый период
эксплуатации, лет
4045505560
65
(3) Удельные затраты на
строительство объекта-аналога,
дол./кв.м
200
225
250
275
300
325
Вариант
Показатель
12345
6
(3) Сметная стоимость существующего
электрооборудования, руб.
50 000
55 000
60 000
65 000
70 000
75 000
(2) Физический износ
электрооборудования, руб.
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
(1) Возврат материалов за счет продажи
демонтированного оборудования, руб.
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
(3) Стоимость демонтажа существующего
электрооборудования, руб.
1 000
1 300
1 600
1 900
2 200
2 500
(2) Стоимость монтажа нового
электрооборудования, руб.
4 500
4 300
4 100
3 900
3 700
3 500
(1) Уровень экономического износа, %
0,60
0,55
0,50
0,45
0,40
0,35
Задача 3. Определить остаточную восстановительную стои-
мость офисного здания, имеющего следующие характеристики.
Задача 4. Определить общий уровень износа установленного в
оцениваемом здании электрооборудования, не соответствующего рыночным стандартам и требованиям арендаторов
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]