Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Формы и методы оценки недвижимости. Учебное пособие
.pdf
41
чения факторов стоимости, которые необходимо было бы подставить в
модель стоимости, полученной в результате применения метода статистического моделирования или метода типового объекта. Он применяется для определения кадастровой стоимости объектов, местоположение которых не определено; объектов незавершенного строительства;
объектов неопределенного назначения (объекты иного назначения).
Специфика учета объектов недвижимости, уровень зрелости
информационных ресурсов, содержащих информацию об объекте недвижимости, не позволяют в настоящее время предоставить полную
непротиворечивую информацию о характеристиках объекта недвижимости. Кроме отсутствия учетных характеристик объектов недвижимости, есть еще одна веская причина применения метода – недостаточное развитие рынка недвижимости, вследствие этого отсутствие
возможности построения модели стоимости на объектах-аналогах.
Именно поэтому зачастую в кадастровой оценке объекты одного вида
функционального использования оцениваются на основании стоимости объектов другого функционального использования.
Суть данного метода заключается в следующем:
– в связи с отсутствием информации о точном местоположении
объекта недвижимости определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости. Это может быть кадастровый квартал, населенный пункт, субъект РФ;
– определяется минимальное/среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки соответствующего назначения/вида разрешенного использования, существующих в пределах территориальной единицы (в кадастровом квартале; в случае отсутствия в кадастровом квартале – в смежных кадастровых кварталах;
в случае отсутствия в смежных кадастровых кварталах – в населенном
пункте; муниципальном образовании, субъекте РФ), в котором расположен объект оценки;
– кадастровая стоимость определяется путем умножения минимального/среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки соответствующего назначения/вида разрешенного использования по кадастровому кварталу, в котором расположен
объект оценки, на его площадь, с учетом собственных характеристик
объекта оценки (при наличии информации).
Контрольные вопросы
1. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки.
42
2. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования исходя из особенностей вида недвижимости и достоверности располагаемой рыночной информации.
3. Анализ методов массовой оценки недвижимости.
4. Определениемодели стоимости недвижимости экспертным путем.
5. Метод статистического моделирования как основа статистической модели расчета стоимости недвижимости: этапы, способы, ценообразующие факторы.
6. Моделирование стоимости на основе стоимости типовых объектов недвижимости.
7. Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости.
ТЕМА 6. Коммерческая недвижимость
как объект инвестирования
В результате изучения данной темы студент должен:
знать
– особенности рынка коммерческой недвижимости;
– специфику деятельности девелоперской компании как основ-
ного участника рынка коммерческой недвижимости;
– классификацию рынка коммерческой недвижимости;
уметь
– классифицировать объекты коммерческой недвижимости по
различным признакам;
– оценивать рынок офисной недвижимости с точки зрения соз-
дания объектов коммерческой недвижимости;
– оценивать сегмент торговой недвижимости;
владеть
– инструментами регулирования рынка складской недвижимости;
– методологией определения текущих тенденций на рынке ком-
мерческой недвижимости.
Инвестирование в недвижимость всегда считалось выгодным
вложением средств. Несмотря на различные кризисные ситуации на
рынках, стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе редко
прекращает свой рост. В связи с этим и существует постоянный интерес к вопросу инвестиций в коммерческую недвижимость.
Под коммерческой недвижимостью следует понимать нежилые
здания с относящимися к ним земельными участками, для которых
существует возможность, ограниченная физической осуществимостью,
законодательной правомерностью и экономической целесообразно-
43
стью, коммерческого использования посредством организации бизнеса, а также позволяющая приносить доход в виде арендных поступлений и/или последующей продажи.
Сделки с коммерческой недвижимостью формируют рынок
коммерческой недвижимости, имеющий следующие особенности:
– основными участниками рынка являются юридические лица,
тогда как на рынке жилой недвижимости сделки проходят в основном
между физическими лицами;
– по объему совершаемых сделок рынок коммерческой недвижимости значительно уступает рынку жилой недвижимости;
– в качестве объекта сделки могут выступать как отдельные помещения, так и комплексы зданий, что существенно увеличивает объем инвестиций;
– аренда является преобладающей формой сделок;
– от назначения объекта зависят уровень арендных ставок и ме-
ханизм их формирования.
Основным участником рынка коммерческой недвижимости является девелоперская компания, одной из главных функций которой
считается привлечение финансирования для реализации проекта. Понятие «девелопер» в российском законодательстве отсутствует, но при
этом уже достаточно прочно вошло в современную лексику. В основном девелопера определяют как предпринимателя, получающего прибыль от создания объектов недвижимости.
Девелопер формирует бизнес-идею будущего объекта, организует процесс выбора и покупки земельного участка, проектирования и
строительства, а также занимается финансированием проекта и дальнейшей его реализацией. Часто в России девелопер и собственник могут выступать в одном лице. В основном это связано с недостаточным
уровнем развития рынка.
Рынок коммерческой недвижимости в зарубежной практике
подразделяется обычно на три большие группы:
– офисная недвижимость, которая содержит в себе много составляющих: сами здания, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах жилых домов, помещения свободного назначения, а
также помещения бывших и действующих предприятий;
– торговая недвижимость, которая включает в себя различные
магазины, центры бытовых услуг, многофункциональные торговые
комплексы. В российском законодательстве данная недвижимость определяется в ст. 346.27 НК РФ как: «торговая площадь – часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товаров, проведения денеж-
44
ных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольнокассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала и проходов для покупателей».
– склады и логистические центры, к которым относят специально
оборудованные складские комплексы, складские помещения в промышленных зонах на территориях различных промышленных предприятий, а
также специально оборудованные помещения в жилых зданиях.
Существует также классификация объектов коммерческой недвижимости по различным признакам. Например, по функциональному назначению выделяют офисы, торговую недвижимость, гостиницы,
склады, развлекательную недвижимость, паркинги. По видам собственности – частную, государственную и смешанную форму собственности. По видам прав на объект недвижимости выделяют: аренду, доверительное управление, хозяйственное ведение, оперативное управление, собственность.
К офисной недвижимости в общем понимании относят все объекты коммерческой недвижимости, подходящие под использование в
качестве нежилых офисных помещений. Это различные офисные здания, офисные центры, бизнес-центры, административные здания, бизнес-парки, технопарки. Также офисная недвижимость потенциально
включает в себя помещения в бывших и действующих НИИ, помещения на территориях предприятий и заводов, помещения на первых
этажах жилых домов и административно-жилых зданиях.
Если рассматривать рынок офисной недвижимости с точки зрения создания объектов коммерческой недвижимости, то речь обычно
идет о так называемых «качественных» объектах, к которым относят
комплексы с современными возможностями для организации бизнеса,
находящимися на обособленной территории с необходимой инфраструктурой, управлением и охраной.
К качественным объектам коммерческой недвижимости, так называемого класса «А», следует относить офисные центры, складские
комплексы и торговые центры, наиболее активно развивающиеся в
настоящее время. Сегмент гостиничной недвижимости не является в
чистом виде объектом коммерческой недвижимости, так как заключает
в себе смешанные характеристики зданий коммерческого и жилого
назначения.
Офисы класса «А» представляют собой наиболее элитные и престижные строения. Их отличительными чертами являются:
– расположение на главных транспортных артериях и площадях,
с удобным подъездом;
45
– это должен быть объект нового строительства, выполненный
по индивидуальному проекту;
– внутренняя отделка осуществляется по индивидуальному за-
казу арендатора;
– полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой
комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха;
– достаточное количество машиномест на подземной автостоянке, охраняемые стоянки.
Офисы класса «В+» располагаются, как правило, в новых либо
реконструированных зданиях с качественной, но недорогой отделкой.
Это могут быть здания класса «А», но после 5–7 лет эксплуатации, или
здания, неспособные перейти на класс выше по некоторым признакам,
например, из-за неудобного подъезда. Обязательные условия для офисов этого класса – наличие системы кондиционирования, современных
лифтов, наземной охраняемой автомобильной парковки, пунктов питания и объектов инфраструктуры.
Офисы класса «В-» обычно расположены в уже устаревших
офисных зданиях. Этот тип характеризуется транспортной удаленностью и недостатком парковочных мест. К данному классу не предъявляются требования к наличию авторского архитектурного проекта или
развитых инженерных систем, но при этом требуется наличие опытной
управляющей компании.
Текущая ситуация на рынке офисной недвижимости в целом оценивается достаточно позитивно. Спрос на качественные офисные площади довольно стабилен. При этом прирост офисных площадей последние три года сохраняется на низком уровне, что связано со снижением
девелоперской активности в 2010–2015 гг. Ввиду низкого объема нового
предложения и стабильного спроса доля вакантных площадей продолжает свое снижение. Рынок является достаточно привлекательным для
инвесторов. Традиционно считается, что на сегмент офисной недвижимости приходится наибольшее количество инвестиций.
Сегмент торговой недвижимости является самым многообразным по видам и типам. Одни форматы представлены в большинстве
стран мира, другие – характерны только для конкретных государств. В
литературе выделяют большое количество различных классификаций.
Торговые объекты могут различаться в зависимости от конструктивного типа, размера объекта, товарной номенклатуры и прочее. Агентства
недвижимости и другие участники рынка до сих пор не утвердили
46
единую типологию объектов, поэтому в основном пользуются переводными, адаптированными или собственными вариантами.
В настоящее время наиболее широкое распространение получают торговые центры. Они стоят несколько в стороне от магазинных
форматов, так как представляют собой совокупность предприятий,
предоставляют место и условия работы для многих магазинов. По определению Международного совета торговых центров, торговым центром можно считать группу архитектурно объединенных розничных
предприятий, управляемых единой компанией, обеспеченных парковкой и расположенных на специально спланированном участке.
Современный торговый центр может представлять собой большой торгово-развлекательный комплекс – многоэтажное здание в стиле хайтек, в котором кроме магазинов могут находиться также кафе,
бары, казино, кинотеатр. Как правило, комплекс оборудован эскалаторами, снабжён парковкой для личного транспорта покупателей и расположен около станций метро и остановок общественного транспорта.
Российский рынок торговой недвижимости начал развиваться
значительно позже рынков западных стран. Недостаток разнообразия
форматов может рассматриваться как один из индикаторов, показывающих потенциал роста на рынке торговой недвижимости.
Рынок складской недвижимости является наиболее закрытым с
точки зрения предоставления информации по сделкам и наиболее
стандартизированным по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости.
В общем понимании склады представляют собой здания, сооружения и разнообразные устройства, оснащенные специальным технологическим оборудованием, предназначенные для осуществления полного комплекса операций по приему, хранению, размещению и распределению поступивших на них товаров. Специалисты используют
несколько разных терминов для складов, чаще их называют распределительными или логистическими центрами.
Ведущими игроками рынка была разработана классификация складской недвижимости, согласно которой все складские помещения делятся на
4 категории: «А», «В», «С» и «D». Также, в свою очередь, класс «А» подразделяют на «А»+ и «А», и «В» соответственно на «В+» и «В».
При определении категории складского помещения учитываются следующие параметры: географическое расположение склада, наличие и состояние подъездных дорог, удаленность складского помещения от автомагистралей, наличие железнодорожной ветки, площадь
складского помещения, этажность здания склада, высота потолков,
наличие технических средств охраны и многие другие параметры.
47
Строительство современных качественных складов началось
достаточно поздно, если сравнивать с рынками офисной и торговой
недвижимости. Рынок складской недвижимости активно развивается с
2005 года. Бум строительства новых площадей наблюдался до 2008 года.
В это время наметилась тенденция доминирования класса «А» в общем
предложении современных складов, что было вызвано значительным
приростом новых площадей.
В 2008 году вслед за другими сегментами рынка коммерческой
недвижимости складской сегмент ощутил на себе негативное влияние
мирового экономического кризиса. До 2012 г. шел медленный процесс
восстановления рынка. Высокой инвестиционной активности в сегменте способствовал ряд факторов: с одной стороны, накопленный
объем отложенного спроса, с другой – довольно обширное предложение как московских, так и региональных объектов.
Совокупный объем инвестиционных сделок со складскими объектами существенно уступает показателю в других сегментах коммерческой недвижимости. Тем не менее, высокий интерес к объектам
рынка складской недвижимости проявляют иностранные инвесторы:
более 80 % всех сделок, заключенных в сегменте, были проведены с
участием зарубежного капитала.
Офисный сегмент обладает наибольшей инвестиционной привлекательностью благодаря стабильности арендных потоков. Складской сегмент можно охарактеризовать как самый закрытый, в который
большую часть инвестиций осуществляют зарубежные инвесторы. На
потенциал роста в секторе торговой недвижимости указывает недостаток разнообразия форматов.
К основным факторам, влияющим на текущие тенденции на
рынке коммерческой недвижимости, следует отнести дефицит качественных коммерческих площадей, повышение инвестиционной привлекательности создания объектов коммерческой недвижимости, стабильный спрос, низкий уровень вакантных площадей.
Контрольные вопросы
1. Особенности рынка коммерческой недвижимости.
2. Девелоперская компания как основной участник рынка ком-
мерческой недвижимости.
3. Классификация рынка коммерческой недвижимости.
4. Классификация объектов коммерческой недвижимости по раз-
личным признакам.
5. Рынок офисной недвижимости с точки зрения создания объ-
ектов коммерческой недвижимости.
48
6. Сегмент торговой недвижимости и его оценка.
7. Рынок складской недвижимости и его характеристики.
8. Факторы, влияющие на текущие тенденции на рынке коммер-
ческой недвижимости.
ТЕМА 7. Затратный и сравнительный подходы
для определения стоимости недвижимого имущества
В результате изучения данной темы студент должен:
знать
– сущность и алгоритм затратного метода оценки;
– случаи применения затратного метода;
– основные проблемы, связанные с применением сравнительно-
го подхода;
– преимущества и недостатки сравнительного подхода;
уметь
– выявлять полную стоимость воспроизводства и полную стои-
мость замещения;
– применять алгоритм затратного метода оценки недвижимого
имущества;
– использовать совокупность методов оценки стоимости, осно-
ванных на сравнении объекта оценки с его аналогами;
– применять основные способы расчета корректировок;
– использовать основные правила внесения корректировок в це-
ны продаж аналогов.
владеть
– методами определения полной стоимости воспроизводства
или замещения недвижимого имущества;
– методами количественного анализа, разбивки по компонентам,
сравнительной единицы;
– механизмом оценочных действий при оценке недвижимого
имущества сравнительным подходом;
– алгоритмом согласования скорректированных цен.
Особенности затратного подхода оценки недвижимости
В условиях активно развивающихся рыночных условий хозяйствования в России затратный оценочный подход по определению
стоимости недвижимого имущества постепенно стал определяющим
для оценщиков, так как для применения других методов требуется более качественная и обширная рыночная информация, которая, как правило, из-за неразвитого рынка отсутствует. Суммарные затраты на
строительство являются базисом оцениваемой рыночной стоимости
49
объекта и чаще всего отклоняется в сторону повышения или занижения под влиянием различных факторов. Только в условиях нового
строительства стоимость, определенная затратным методом, будет соответствовать рыночной стоимости.
Экономическое содержание затратного способа оценки заключается в том, что стоимость недвижимого имущества определяется
затратами на приобретение участка земли, его дальнейшее благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимого
имущества (зданий и сооружений), и используется метод: в условиях
нового строительства недвижимости; при определении лучшего варианта использования земельного участка; необходимости реконструкции зданий; при оценке для целей налогообложения; для выявления
сверхвыручки при оценке недвижимого имущества; при оценке для
целей страховой деятельности; выявлении последствий стихийных
бедствий; оценке уникальных зданий и сооружений.
В условиях структурной перестройки рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, возможна ситуация, когда объект недвижимого имущества может «вообще не
иметь стоимости». А использование в том случае затратного оценочного метода приведет к получению искаженной информации потенциальными покупателями. В настоящее время в РФ данный момент часто
не учитывается и приводит к неправильной оценке основных фондов
предприятий, так как переоценка основных фондов осуществляется в
основном по затратному методу.
Стоимость недвижимого имущества по затратному оценочному
методу – это стоимость полного воспроизводства или замещения за
вычетом износа с учетом стоимости участка земли как свободного.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта недвижимости с использованием таких же строительных и отделочных материалов, строительных стандартов, с тем же качеством работ. Полная
стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же
ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых строительных материалов и в соответствии с современными стандартами, новым дизайном и планировкой.
«Разумный покупатель» не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам
с учетом времени и риска строительства, то можно считать, что ПСЗ
является верхним «горизонтом» стоимости недвижимого имущества.
Однако затратный оценочный подход не отражает стоимости
прогнозируемых денежных доходов, что является определяющим для
50
недвижимого имущества, приносящей доход; кроме того, возникают
большие трудности и неточности с определением износа, особенно
если зданию более 15 лет; метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка, на котором стоит здание.
Методика затратного способа оценки недвижимого имущества
заключается в следующем. Вначале рассчитывается стоимость земельного участка и строительных работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды; определяется
полная стоимость воспроизводства или замещения; производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего; вычитается полный суммарный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения
реальной рыночной стоимости зданий и сооружений; в заключении –
производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости
зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.
При оценке земельных участков, прежде всего, необходимо оценить степень развития и активности рынка для участков земли, аналогичных или сходных с оцениваемым участком. В случае, когда рынок
земли уже достаточно развит и структурирован, целесообразной является оценка участка с точки зрения средней рыночной стоимости единицы площади земли. При этом необходимо вводить корректировки с
учетом анализа факторов потенциала местоположения, ресурсного
качества, технологической и финансовой обоснованности конкретного
земельного участка.
В случае, когда рынок земельных участков данного типа недостаточно развит – стоимость земли определяется с точки зрения таких
принципов оценки недвижимого имущества, как принцип лучшего и
наиболее эффективного использования и принцип остаточной продуктивности земли.
Оценщики в своей практике используют разнообразные методы
определения стоимости восстановления и стоимости замещения. Среди этих методов можно выделить три наиболее часто используемых
метода: метод количественного анализа; метод разбивки по компонентам; метод сравнительной единицы.
Метод количественного анализа требует детального подсчета
суммарных издержек на возведение или установку составных частей
нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство,
отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямые расходы.
Для применения этого метода необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]