Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Формы и методы оценки недвижимости. Учебное пособие
.pdf
71
обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать.
Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить
качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Контрольные вопросы
1. Мультипликатор валовой ренты в целях определения стоимо-
сти недвижимости.
2. Преобразование будущих доходов от объекта недвижимости
в его стоимость с учетом уровня риска.
3. Достоинства и недостатки метода капитализации доходов и
метода дисконтированных денежных потоков.
4. Уровни дохода при оценке недвижимости.
5. Договор аренды как основной источник информации о при-
носящей доход недвижимости.
6. Определение коэффициента недоиспользования недвижимости.
7. Операционные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
8. Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения.
9. Расчет коэффициента капитализации.
10. Преимущества и недостатки метода капитализации.
11. Случаи применения метода дисконтированных денежных
потоков.
12. Алгоритм расчета метода дисконтированных денежных потоков.
13. Особенности расчета денежного потока при использовании
метода дисконтированных денежных потоков.
14. Методы расчета ставки дисконтирования денежного потока.
72
РАЗБОР ТИПОВЫХ ЗАДАЧ И
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ К ИХ РЕШЕНИЮ
Задача 1. Определение доходности операций с недвижимостью
Инвестор за счет собственных средств и ипотечного кредита,
выданного на 5 лет, приобрел здание, пригодное для использования
его в качестве павильона для съемок, по цене 2 300 тыс. руб. Сумма
кредита составляет 1 200 тыс. руб. Согласно кредитному договору, процентная ставка по кредиту составляет 12 % в год. Проценты начисляются ежемесячно в конце месяца. Сдав на пять лет в аренду киностудии
приобретенное здание, инвестор получает ежегодно 500 тыс. руб.
арендных платежей, а по истечении срока пользования здания предполагает его продать за 3 500 тыс. руб. (за счет прироста рыночной стоимости офисного помещения). Определить текущую доходность, доходность от реализации и совокупную доходность.
Методические рекомендации к решению
Валовая (общая) доходность Дв от использования объектов недвижимости определяется как сумма двух составляющих: текущей
(годовой) доходности Дт и доходности от реализации Др.
Первая составляющая – текущая (годовая) доходность Дт, исчисляется как отношение получаемых ежегодно арендных платежей
АП и цены приобретения недвижимости Цпр (суммы произведенных
инвестиций ИН):
.
Вторая составляющая валовой доходности – доходность от реализации Др, определяется как разница между ценой перепродажи Ц
и ценой приобретения объекта недвижимости Цпр с учетом расхо-
репр
пе-
дов на обслуживание долга по кредиту (РОД). Определяется разницей
цены приобретения (объемом произведенных инвестиций ИН) и цены
продажи (перепродажи) объекта недвижимости Цпр:
.
Расходы по обслуживанию долга (на амортизацию кредита – погашение основного долга и процентов) РОД определяется как произведение суммы кредита ИК на ипотечную постоянную ИП. Ипотечная
составляющая ИП, в свою очередь, представляет собой произведение
финансовой функции – функции денег № 6 «Взнос на амортизацию
73
единицы», выбираемой из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти
функций денег) как значение колонки № 6 (PMT) «Взнос на амортизацию единицы» с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (12 %) за период, отражающий срок кредитования
(5 лет), на число 12, отражающее количество месяцев в году.
Решение
Расходы по обслуживанию долга (на амортизацию кредита):
где ИП – ипотечная постоянная; – функция денег
№ 6 «Взнос на амортизацию кредита», выбранная из таблиц сложного
процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение параметра «взнос
на амортизацию единицы» с ежемесячным начислением в конце месяца заданного банком банковского процента (12 %) за период, который
отражает срок кредитования (5 лет); 12 – число месяцев в году.
Доход от реализации после использования объекта недвижимости:
Общая доходность:
Задача 2. Определение рыночной стоимости объекта недви-
жимости методом мультипликаторов валового дохода (МВД)
Определить стоимость объекта недвижимости, если определены
значения ПВД и ДВД объекта оценки: 1 050 тыс. руб. и 925 тыс. руб.
соответственно; анализ местного рынка показал следующие характеристики сделок c объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому объекту (табл.).
74
Сделка, тыс. руб.
Показатель
Объект –
аналог 1
Объект –
аналог 2
Объект –
аналог 3
Объект –
аналог 4
Цена продажи
на рынке
2 900
4 900
3 100
4 100
Потенциальный
валовой доход
900
1 300
950
1250
Действительный
валовой доход
760
1 200
810
1100
катора валового дохода состоит в умножении валового дохода (потенциального или действительного), определенного для оцениваемого
объекта, на рыночные величины мультипликатора валового дохода
(валового рентного мультипликатора), исчисленного для ПВД или
ДВД объектов-аналогов.
где ПВДоц, ДВДоц– валовой доход, соответственно, потенциальный
или действительный, оцениваемого объекта; Кпвдан, Кдвдан– мультипликаторы, соответственно, потенциального и действительного валового дохода объекта- аналога.
Кдвдан) определяются на основании рыночных данных о ценах продаж Ц
и величинах валового дохода (ПВДан или ДВДан) нескольких объектованалогов (1, 2,.. .n) на конец года, следующего за датой продажи:
Таблица
Методические рекомендации к решению
Капитализация доходов при использовании метода мультипли-
,
Мультипликаторы валового дохода объектов-аналогов (Кпвданили
ан
,
.
Решение
Определим мультипликаторы валового дохода объектов-
аналогов:
75
Стоимость объекта недвижимости:
Исходная информация по объекту оценки
Площадь оцениваемого помещения склада, кв. м
5 000
Доля неиспользуемой площади, %
15
Ставка аренды за месяц, руб./ кв.м
16
Задача 3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации (определение чистого
операционного дохода)
Определить показатель чистого операционного дохода (ЧОД)
объекта недвижимости – складского комплекса, сдаваемого в аренду
кинокомпанией при следующих исходных данных (табл.).
Методические рекомендации к решению
Чистый операционный доход в прогнозном периоде определяется исходя из расчета следующих величин:
потенциального валового дохода;
действительного валового дохода.
Потенциальный валовой доход (ПВД) определяется по следующей формуле:
,
.
Таблица
где S – площадь покупаемого (или сдаваемого в аренду) объекта, кв.м;
Са– цена одного кв. м площади (арендная ставка за кв. м. за месяц
х 12), которая определяется на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости. Величина Са зависит от
местоположения объекта, его физических характеристик, состояния,
коммуникаций и т.д.
Действительный валовой доход (ДВД) определяется по сле-
дующей формуле:
76
где ПНО – величина потерь от недоиспользования объекта недвижи-
Расчетные показатели
Значение
показателя
Исходная информация по объекту оценки
Площадь оцениваемого помещения, кв. м
5 000
Доля неиспользуемой площади, %
15
Ставка аренды за месяц, руб./кв.м
300
Расчетные показатели по объектам оценки
Потенциальный валовой доход за год, ПВД (PGI), руб.
(стр. 1 ∙ стр. 3 ∙ 12 мес.)
18 000 000
Неиспользуемая площадь, кв.м (стр. 1 ∙ стр. 2/100)
750
Потерянный доход, ПД (V&L) – убытки от недозагрузки помещений, руб.
(стр.5 ∙ стр. 3 ∙ 12 мес.)
2 700 000
Действительный валовой доход, ДВД (EGI), руб. (стр. 4 – стр. 6)
15 300 000
Операционные расходы, ОР (OE), руб.
7 100 000
Чистый операционный доход, ЧОД (NOI) (стр.7 – стр. 8)
8 200 000
мости; ПСП – потери при сборе платежей, например, невзысканных
или задержанных платежей недобросовестных плательщиков.
Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитывается как разница
между действительным валовым доходом и величиной операционных
(эксплуатационных) издержек (ОР) арендодателя (т.е. того, кто получает арендную плату):
Тогда
Решение
Для наглядности и упрощения расчетов, исходные данные, порядок определения чистого операционного дохода в прогнозном периоде и его результаты сводятся в расчетную таблицу.
Таблица
Задача 4. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью техники сравнительного анализа
Определить стоимость объекта недвижимости, если определен
ЧОД объекта в размере 1 050 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы
сделки с объектами-аналогами по следующим показателям (табл.).
77
Сделка, тыс. руб.
Показатель
Объект-
аналог 1
Объект-
аналог 2
Объект-
аналог 3
Объект-
аналог 4
Цена продажи на рынке
2 900
4 900
3 100
4 100
Чистый операционный доход
525
950
630
920
Методические рекомендации к решению
При применении техники сравнительного анализа общий коэф-
фициент капитализации К определяется по формуле:
где ЧОДан– чистый операционный доход объекта-аналога, руб.;
Цпран– цена продажи объекта-аналога, руб.
Если в сравнении участвуют несколько объектов-аналогов (1, 2, ... n)
и значения их ставок капитализации значительно различаются, то определяют общую ставку капитализации путем расчета средней величины:
Решение
Общий коэффициент капитализации:
Таблица
.
Стоимость объекта недвижимости:
Задача 5. Определение рыночной стоимости объекта недви-
жимости с помощью техники компонентов собственности
Определить стоимость объекта недвижимости – жилого здания, если известно (по анализу местного рынка недвижимости), что аналогичный
по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого
объекта недвижимости можно приобрести за 600 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет
1 400 тыс. руб.; величина коэффициента капитализации для земли – 0,3;
величина коэффициента капитализации для зданий – 0,25; ЧОД объекта оценки определен в размере 1050 тыс. руб.
78
Методические рекомендации к решению
При применении техники компонентов собственности общий
коэффициент капитализации К определяется по формуле
где Дз– доля земли в общей собственности объекта-аналога (по стоимости);
Дзд– доля зданий (сооружений) в общей собственности объекта-
аналога (по стоимости);
Кз и Кзд– соответственно, коэффициент капитализации для земли и
коэффициент капитализации зданий (сооружений).
Решение
Определим долю стоимости земли в величине рыночной стои-
мости всего объекта:
Определим общий коэффициент капитализации К:
Определим стоимость единого объекта недвижимости Сн:
Задача 6. Определение рыночной стоимости объекта недвижи-
мости с помощью техники коэффициента операционных расходов
Определить стоимость объекта недвижимости, если известно,
что цена объекта-аналога составляет 8 000 тыс. руб., действительный
валовой доход объекта-аналога (ДВД) составляет 1 800 тыс. руб., операционные расходы – 750 тыс. руб.
Методические рекомендации к решению
При применении техники коэффициента операционных расходов общий коэффициент капитализации К определяется по формуле:
где Коран– коэффициент операционных расходов объектааналога; Кдвдан– коэффициент действительного валового дохода
(рентный валовой мультипликатор) объекта-аналога.
79
Расчетные формулы Коран и Кдвдан объекта-аналога имеют сле-
дующий вид:
,
где Сан– величина рыночной стоимости объекта-аналога (средняя цена
объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, определяемая на основе анализа рыночных сделок на данном сегменте рынка
недвижимости),
ОРан– величина операционных расходов объекта-аналога, ДВДан–
величина действительного валового дохода объекта-аналога.
Решение
1. Определим чистый операционный доход объекта-аналога:
2. Определим Коран и Кдвдан объекта-аналога:
3. Определим общий коэффициент капитализации:
4. Определим стоимость объекта недвижимости:
Задача 7. Определение рыночной стоимости объекта недви-
жимости с помощью техника инвестиционной группы
Определить стоимость объекта недвижимости, если известно:
сумма ипотечного кредита – 2 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания
долга – 400 тыс. руб./год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости, – 3 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 750 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 6400 тыс. руб.
80
Методические рекомендации к решению
Коэффициент К определим по данным о величине инвестированных заемных средств. Соответственно расчетная формула выглядит
следующим образом:
,
где Дз– доля заемного капитала в величине рыночной стоимости объекта-аналога; Кс, Кз– коэффициенты капитализации, соответственно,
собственного капитала и заемного капитала.
Расчетные формулы доли заемного капитала Дз в величине рыночной стоимости объекта-аналога и коэффициентов капитализации
заемного Кз и собственного Кс капитала имеют вид:
где СК – величина собственного капитала, РСан– величина рыночной
стоимости объекта-аналога, ЧВД – величина чистого валового дохода
(величина дохода на собственный капитал), ВОД – величина годовых
выплат по обслуживанию долга (ипотечного кредита), ЗК – величина
заемного капитала (ипотечного кредита).
Решение
1. Определим долю стоимости заёмного капитала в величине
рыночной стоимости всего объекта оценки:
2. Определим коэффициент капитализации заемного капитала:
3. Определим чистый валовый доход:
4. Определим коэффициент капитализации собственного капитала:
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]