Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Формы и методы оценки недвижимости. Учебное пособие
.pdf
51
трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. Кроме
того, учитываются косвенные и накладные расходы, прибыль застройщика. К прямым затратам относятся материалы и трудозатраты, к
косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам,
инженерам и др. Данный метод наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются определенные знания и навыки и профессиональные специалисты в данной области.
Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего
тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей
его отдельных строительных компонентов: фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из
суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:
,
где – стоимость строительства здания в целом;
– объём j-го компонента;
n – количество выделенных компонентов здания;
– коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие ме-
жду оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: субподряд; разбивка по профилю работ; выделение затрат.
Метод субподряда предполагает, что строитель-генподрядчик
нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения
части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты
по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю аналогичен
методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных
специалистов. Метод выделения затрат основан на использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий,
после чего эти оценки суммируются.
Метод количественного обследования основан на детальных количественных и стоимостных расчетах затрат на монтаж отдельных
компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме рас-
52
чета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат,
т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования – база для использования
вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она
дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем
он является наиболее трудоемким методом.
Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости
строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах.
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц
сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно
используются различные справочные и нормативные материалы. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость
сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого по качественным признакам аналога, то рассчитанная по методу сравнительной
единицы стоимость объекта является стоимостью замещения. Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ», «Индексы цен в строительстве» и других современных изданий.
В целях оценки недвижимого имущества термин «износ» следует отличать от износа, определяемого в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете «износ» – это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить стоимость самого актива. В оценке же
недвижимого имущества «износ» рассматривается как фактор текущей
оценки, безотносительно к ретроспективным затратам.
В теории и практике оценки различают три метода определения
степени износа: метод разбиения на виды износа; метод срока жизни;
рыночный метод.
Определение износа этим методом разбиения на виды износа
осуществляется путем разбиения его на три компонента: физический
износ, функциональный износ и внешний износ. По возможности устранения различается неустранимый и устранимый износ. Неустранимый износ имеет место, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Устранимый износ – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Физический износ может быть неустранимым или устранимым.
Он может быть выявлен путем непосредственного обследования эле-
53
ментов здания. Значения величин износа должны рассчитываться с
учетом опыта и знаний конкретного оценщика.
Функциональный износ – это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам оценки. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов. Дефект может быть
устранимым и неустранимым. Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на
оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.
В настоящее время применяется также понятие износа, вызванного избытком каких-либо деталей в оцениваемом объекте. Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из стоимости восстановления или замещения,
то станет ясно, что излишества, имеющиеся у объекта, например, «излишне прочный» фундамент и т.д., могут привести к неправильной и
неадекватной оценке стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.
Другими источниками износа могут быть несоответствие варианту
наилучшего и наиболее эффективного использования участка с конкретным расположением строений. С точки зрения рыночной экономики, здание, которое не соответствует современным стандартам, может не собрать
рентного дохода, достаточного для операционных расходов. В этом случае обоснованное решение – снос или реконструкция недвижимости, даже
если в здании все функционирует нормально.
Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются наличие промышленных предприятий по отношению к оцениваемому недвижимому
имуществу, опасная сейсмическая и экологическая обстановка и др.
Внешний износ может также вызываться усиленной конкуренцией
на местном рынке недвижимого имущества вследствие избыточного
предложения аналогичных объектов. Внешний износ – только неустранимый, так как величина затрат всегда будет больше прироста стоимости
объекта. Внешний износ определяется величиной рентных денежных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора.
Внешний износ также можно определить через анализ парных продаж. Пары должны включать проданные объекты недвижимого имущества, на один из которых повлиял внешний (экономический) износ, а на
другой – нет. Алгоритм анализа следующий: определяется пара сопоставимых продаж недвижимости; корректируются различия в объектах оценки; разница после корректировки относится на внешний износ.
Метод срока жизни. С течением времени каждое строение,
здание, сооружение постепенно изнашивается и теряет возможность
54
выполнять свои функции. Очень часто возникает проблема правильного определения срока физической жизни недвижимости. Существуют
специальные профессиональные оценочные таблицы, которые определяют эти сроки для отдельных зданий и конструктивных элементов.
Однако, для оценщика они не должны быть определяющими, а только
направляющими документами, е служить лишь ориентиром в определении срока жизни здания. В теории оценки для определения срока
жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок
физической жизни, эффективный возраст.
Срок экономической жизни – это срок, в течение которого недвижимое имущество приносит прибыль. Срок физической жизни –
это срок, в течение которого недвижимое имущество реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом состояния его
элементов, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. В зависимости от того, какова была реконструкция недвижимости, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше
или меньше его физического возраста.
Метод срока жизни может использоваться либо для расчета
суммарного износа, включающего физический, функциональный и
внешний износ, либо для расчета только одного вида износа. Применение этого метода определяет, что здания одного и того же физического возраста, в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ, будут иметь различный износ.
Метод рыночной выборки. Этот метод базируется на анализе
текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов и состоит из
следующей последовательности действий: отбор сопоставимых продаж и получение необходимых данных по ним; расчет стоимости участка земли; вычитание стоимости земли из общей цены продажи и получение стоимости замещения здания; расчет полной восстановительной стоимости каждого объекта недвижимости; вычисление величины
суммарного износа для каждого из объектов, когда из полной восстановительной стоимости вычитается суммарный износ; расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимого имущества;
деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа; получение среднегодового коэффициента износа
путем деления среднегодового износа на полную восстановительную
стоимость; перевод полученной величины в проценты. Для применения этого метода необходима достаточно обширная и качественная
рыночная информация и развитый рынок продаж.
55
Особенности сравнительного подхода оценки недвижимости
В условиях наличия в пользовании у оценщика достаточного
количества данных об аналогичных продажах недвижимости при определении рыночной стоимости целесообразно использование сравнительного подхода. Сравнительный подход – совокупность методов
оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта
оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о
ценах сделок с ними.
Различия между сравниваемыми объектами недвижимости
сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки
полученных данных. В основе этого подхода лежит предположение,
что «рациональный покупатель» не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными
свойствами. Реальность оценки зависит от деловой активности и насыщенности данного сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый тип недвижимого имущества. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие: аналог должен быть похож
на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.
На начальном этапе оценки изучается рынок недвижимости с
целью выявления на соответствующем рынке и его сегментах недавно
проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. Изза сокрытия данных об условиях продажи и реальной продажной цене
объекта (из-за налоговых последствий) такой анализ может основываться только на цене предложения сопоставимых объектов.
Основными источниками информации при этом могут быть:
данные регистрационных служб, Росреестра, страховых компаний,
информационных служб и брокеров по недвижимому имуществу; периодические издания по недвижимому имуществу; информация, предоставляемая участниками сделок; архивы оценщиков и агентств.
На конкретную цену продажи недвижимого имущества могут
повлиять различные специфические обстоятельства, поэтому данные о
каждой продаже должны тщательно проверяться оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом
или брокером.
Для выявления итоговой стоимости оцениваемого недвижимого
имущества необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и
внесение корректировок производится на основе логического анализа
56
предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.
После сравнения полученных данных, в результате корректировки цен продаж объектов в соответствии с их отличиями от оцениваемого недвижимого имущества, рассчитываются скорректированные
цены продаж объектов сравнения. Скорректированная цена имущества –
это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на соответствующие различия с объектом оценки.
«Средние показатели» стоимости оценщиками, как правило, не
используются, т. к. принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки осуществляются после
анализа информации о большом количестве тщательно подобранных
сделок. При анализе аналогов объекта оценки, прежде всего, следует
учитывать следующие отличия: местоположение (различия в окружении
и микрорайоне); условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца); условия сделки; дату продажи (за небольшой
интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);
физические характеристики; экономические характеристики (текущие
затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды); способ использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Различают следующие основные способы расчета корректировок:
парный анализ продаж – расчет корректировки на основе подбора пары
продаж, имеющих только одно отличие; статистический анализ – применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных; анализ тенденций – выявление влияющих на
цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о
продажах с разными параметрами; анализ затрат – учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном
участке); относительный сравнительный анализ – анализ сопоставимых
продаж для определения относительных корректировок; распределительный анализ – ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду; индивидуальные опросы – опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.
Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж.
Он базируется на предположении, что разница в стоимости объектов,
имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Однако не всегда можно найти на рынке данные о продажах с единствен-
57
ным отличием, тогда может применяться модификация метода парного
анализа продаж, которая заключается в следующем: если у объектов
больше одного отличия, то следует подобрать третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.
Корректировки, рассчитанные на основе применимых в конкретных ситуациях методов, вносятся в цены объектов – аналогов.
Цель внесения корректировок – приведение каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам, существенно влияющим на стоимость.
Основные особенности внесения корректировок в цены продаж
аналогов: внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки; если сравниваемый объект хуже оцениваемого,
корректировки будут положительными, если лучше – отрицательными.
Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения.
При оценке вакантной земли в качестве единиц сравнения могут выбираться цены за сотку, гектар, 1 м, 1 метр по фасаду (фронтальный
метр), цена за лот и за единицу плотности, при оценке застроенных – цены за 1 м2общей площади здания, за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в
аренду, за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м), за
единицу недвижимого имущества (дом, комната) и цена за единицу
недвижимого имущества, приносящую доход (посадочное место, место стоянки и т.д.).
Для внесения корректировок применяют следующие методы:
– метод общей суммы – все корректировки отражают отличия
объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;
– метод аддитивных процентных отклонений – суммируются
поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;
– метод мультипликативных процентных отклонений – выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой;
– смешанный метод – используются корректировки и аддитивные отклонения в виде денежных сумм и мультипликативные в виде
процентов.
Корректировки цен продаж объектов сравнения как правило
проводятся в определенной последовательности. Сначала вносятся
корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка:
состав передаваемых прав собственности, условия финансирования и
совершения сделки, дата продажи или оценки стоимости. Далее проводятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимого имущества: месторасположение, физические характеристики, характер использования. Внесение корректировок осуществля-
58
ется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату. Корректировка на условия финансирования и налогообложения отражает различие расчетов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по кредиту, бартер, финансирование сделки продавцом.
Корректировку на дату продажи можно получить из сделок продажи объектов недвижимого имущества, похожих по физическим и экономическим характеристикам на объект оценки. Такая корректировка отражает изменение покупательской способности денег или свидетельствует
об инфляции на рынке недвижимого имущества. При ее расчете оценщиком должна быть использована ставка рефинансирования Центрального
банка РФ с учётом изменений от даты продажи до даты оценки.
Корректировка на передаваемые юридические вещные права и
ограничения этих прав учитывает качество и достоверность правоустанавливающих документов продавца недвижимости и определяется
исходя из расценок специализированных юридических фирм по подготовке документов.
Корректировка на местоположение недвижимости учитывает
район города, удаленность от центра города, наличие социальной инфраструктуры, выхода на центральные магистрали, особенности экологии и другие особенности. Для нежилых помещений числовое значение корректировки может быть определено в соответствии с официально утвержденной разбивкой территории города, области. Состояние
объекта оценивается по величине накопленного износа по сравнению с
новым зданием.
Корректировка цены недвижимости в зависимости от размера
объекта определяется из анализа продаж похожих объектов разного
размера. Архитектурные особенности, конструктивный подход, наличие подвала, подземного гаража, технического этажа, озеленения также требуют учета и внесения корректировок. Состояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта. Корректировка на
размер земельного участка проводится по данным о землеотводе.
Заключительным этапом проведения сравнительной оценки недвижимости является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод
стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен его аналогов.
Процесс согласования – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс «взвешивания и сравнения» показателей в соответствии с их характеристиками. Согласование скорректи-
59
рованных цен аналогов проводится в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки.
При согласовании следует учитывать следующее основное правило: чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в
цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная
продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.
На малоактивных рынках недвижимости, когда информационных
данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для
каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается
«весовой коэффициент». Для этого целесообразно применять теорию нечетких множеств, в частности, метод расстановки приоритетов.
При сравнении пар продаж существенное значение следует придавать таким основным параметрам, как качество и обширность информации, дата продажи или оценки аналога, а также наличие субъективных факторов.
С использованием полученного весового коэффициента каждой
из сопоставимых продаж и соответствующих им скорректированных
цен как средневзвешенное определяется величина, которая становится
основой при принятии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж.
Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих
объектов и объектов недвижимого имущества, которые часто покупаются и продаются и не используются для получения дохода.
Основные условия применения сравнительного подхода:
– объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки;
– информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
– факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов
оцениваемого недвижимого имущества, должны быть сопоставимы.
Подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья – наиболее развитый сегмент рынка недвижимого имущества и
имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов
(квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных
риэлтерских фирм.
Преимущества сравнительного подхода:
– позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
60
– в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и
инфляция;
– статистически обоснован;
– позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых
объектов;
– при наличии достаточного количества данных для анализа
достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Однако есть и недостатки сравнительного подхода – основан на
анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение как правило наблюдается только по ряду параметров. Продажи могут отличаться не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки. На сегодняшний день в России фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты
существующих налогов и сборов, и как следствие – проверка достоверности информации существенно затруднена. Процесс приведения цен продаж к единому моменту времени (дате оценки) требует специальных знаний и затрат времени для тщательного анализа возможных произошедших
изменений на рынке недвижимости.
Контрольные вопросы
1. Случаи применения затратного метода оценки недвижимого
имущества.
2. Ограничения, связанные с применением затратного метода.
3. Полная стоимость замещения и полная стоимость воспроиз-
водства – сущность и расчет.
4. Основные этапы затратного метода оценки.
5. Метод количественного анализа и метод сравнительной еди-
ницы – содержание и случаи применения.
6. Методы определения износа в процессе оценки недвижимого
имущества.
7. Преимущества и недостатки затратного подхода к оценке не-
движимого имущества.
8. Сущность и содержание сравнительного подхода для опреде-
ления рыночной стоимости объекта недвижимости.
9. Этапы сравнительного подхода к оценке недвижимого имущества.
10. Основные способы расчета корректировок.
11. Методы внесения корректировок.
12. Преимущества и недостатки сравнительного подхода.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]