Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Формы и методы оценки недвижимости. Учебное пособие
.pdf
91
Задача 5. Определить остаточную стоимость и уровень неис-
Вариант
Показатель
12345
6
(2) Стоимость, тыс. у.е.:
1. Фундамент
100
110
120
130
140
150
2. Стены, перегородки
300
320
340
360
380
400
3. Перекрытия, покрытия
110
115
120
125
130
135
4. Кровля
5052545658
60
5. Полы
7571676359
55
6. Отделка помещений
2526272829
30
7. Система отопления и др. оборудование
200
190
180
170
160
150
(3) Действительный возраст, лет:
1. Фундамент
3540455055
60
2. Стены, перегородки
3540455055
60
3. Перекрытия, покрытия
1518222630
34
4. Кровля
036912
15
5. Полы
2024283236
40
6. Отделка помещений
691102
4
7. Система отопления и др. оборудование
1018263442
50
(1) Срок полезного использования, лет:
1. Фундамент
100
102
104
106
108
110
2. Стены, перегородки
100
102
104
106
108
110
3. Перекрытия, покрытия
5054586266
70
4. Кровля
1516171819
20
5. Полы
4042444648
50
6. Отделка помещений
1819202122
23
7. Система отопления и др. оборудование
5052545658
60
правимого физического износа здания.
II. Задачи на использование методов сравнительного подхо-
да к оценке недвижимости
Задача 7. Оценить стоимость парковки на М машино-мест, имея
информацию о сделках купли-продажи парковок-аналогов.
92
Вариант
Показатель
12345
6
(1) Парковка на M машино-мест
6567697173
75
(2) Цена продажи, тыс. у.е.:
парковка 1
650
660
670
680
690
700
парковка 2
720
740
760
780
800
820
парковка 3
850
855
860
865
870
875
(3) Количество машино-мест
парковка 1
5052545658
60
парковка 2
7577798183
85
парковка 3
8083868992
95
Вариант
Показатель
12345
6
(1) Инвентаризационная стоимость
1 кв. м строения, руб.
8 000
9 000
10 000
10 500
11 000
11 500
(2) Площадь, кв. м
5255606366
58
(3) Потребительские качества квартиры
этаж
9/9
3/5
1/9
4/16
16/16
1/5
лифт
Есть
Нет
Есть
Есть
Есть
Нет
высота помещения, м
2,75
2,50
2,75
3,0
3,0
2,50
мусоропровод на лестничной клетке
Да
НетДаДаДаНет
комнаты изолированные
Да
Нет
НетДаДа
Нет
ванна
Есть
Есть
Есть
Есть
Есть
Нет
кухня, кв. м
9,0
5,0
10,0
12,0
15,0
6,0
горячее водоснабжение
Есть
Нет
Есть
Есть
Есть
Есть
площадь подсобных помещений
(исключая кухню), кв.м
12,0
0,0
4,0
15,0
16,0
5,0
ориентация окон жилых комнат
Юг,
Восток
Восток,
Север
Север,
Запад
Юг,
Запад
Восток,
Юг
Север,
Восток
санузел раздельный
Да
НетДаДаДаНет
удаленность от метро, остановок
41232
4
лоджия, шт.
1
Нет
Нет12
Нет
Задача 8. Используя данные таблиц, определить стоимость свободной двухкомнатной квартиры государственного жилого фонда.
93
Показатели потребительских качеств квартиры, влияющие
Фактор
Показатель
Коэффициент
Лифт
Нет
Есть
0,00
0,45
Мусоропровод
Нет
На лестничной клетке
0,00
0,21
Удаленность от метро
1–2 остановки
3–4 остановки
Более 4 остановок
0,31
0,12
0,00
Количество нанимателей в коммунальной
квартире12
3
4 и более
2,00
0,60
0,45
0,00
Комнаты при выкупе отдельной квартиры
Имеются смежные
Все изолированные
2,00
2,45
Кухни
До 8 м
2
8–11 м
2
Свыше 11 м
2
0,00
0,45
0,60
Подсобные помещения (исключая кухню)
До 10 м
2
10–15 м
2
15–20 м
2
Свыше 20 м
2
0,00
0,30
0,45
0,57
Этаж
Первый и последний
Между первым и
последним
0,00
0,47
Ванна
Нет
Есть
0,00
0,40
Санузел
Совмещенный
Раздельный
0,00
0,40
Горячее водоснабжение (т/ц, газ, колонка)
Нет
Есть
0,00
0,40
Высота потолка
2,50 м и менее
2,50–2,75
2,75–3,00
Более 3,00
0,00
0,35
0,66
0,90
Телефон
Нет
Есть
0,00
0,12
Балкон
Нет
За каждый
Лоджия (за каждую)
0,00
0,18
0,45
Ориентация окон жилых помещений (при
наличии в комнате двух и более окон принимается один коэффициент лучшей ориентации)
Юг, восток (за каждую)
Запад, юго-запад
(за каждую)
Север, северо-вос-
ток, северо-запад
0,09
0,03
0,00
на стоимость
Задача 8. Определить поправку (среднее, модальное и медиан-
ное значения) на наличие террасы с учетом имеющихся данных по
парным продажам.
94
Вариант
Показатель
12345
6
Объект с террасой:
1
36 000
36 500
37 000
37 500
38 000
38 500
2
25 000
25 500
26 000
26 500
27 000
27 500
3
31 000
31 500
32 000
32 500
33 000
33 500
4
34 000
34 500
35 000
35 500
36 000
36 500
5
28 000
28 500
29 000
29 500
30 000
30 500
6
27 000
27 500
28 000
28 500
29 000
29 500
7
35 000
35 500
36 000
36 500
37 000
37 500
8
26 000
26 500
27 000
27 500
28 000
28 500
Объект без террасы:
1
20 000
20 300
20 600
20 900
21 200
21 500
2
18 000
18 300
18 600
18 900
19 200
19 500
3
16 000
16 300
16 600
16 900
17 200
17 500
4
19 000
19 300
19 600
19 900
20 200
20 500
5
16 000
16 300
16 600
16 900
17 200
17 500
6
20 000
20 300
20 600
20 900
21 200
21 500
7
18 000
18 300
18 600
18 900
19 200
19 500
8
15 000
15 300
15 600
15 900
16 200
16 500
Вариант
Показатель
12345
6
(1) А, у.е./кв.м в мес.
1011121314
15
(2) Ар, у.е./кв.м в мес.
1214161820
22
(3)S кв.м
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
(1) Sa, кв.м
900
800
700
600
500
400
ны в аренду Sа кв м. Величина контрактной арендной ставки составляет А у.е./кв.м в мес. Величина рыночной арендной ставки – Ар у.е./кв.м
в мес. Определить значение поправки стоимости 1 кв.м объекта на
различия в правах.
Задача 9. По объекту оценки, имеющему площадь S кв. м, сда-
95
Вариант
Показатель
12345
6
(1) ∆А, тыс.руб./г.
3538414447
50
(2) ВРК
5,0
5,2
5,4
5,6
5,8
6,0
(3) S, кв.м
100
120
140
160
180
200
Вариант
Показатель
12345
6
(1) ∆А, тыс.руб./мес.
1518212427
30
(2) ВРК
5,5
5,7
5,9
6,1
6,3
6,5
(3) S, кв.м
100
120
140
160
180
200
Вариант
Показатель
12345
6
(3) Цена объекта-аналога, млн руб.
5,0
7,0
9,0
11,0
13,0
15,0
(2) Время продажи объекта-аналога, мес. назад
23456
7
(1) Темп изменения цены, % в мес.
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
(3) Поправка на местоположение, %
1,0
2,5
4,0
5,5
7,0
8,5
(2) Поправка на удобства, %
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
(1) Поправка на экологическое положение, %
1,0
1,4
1,8
2,2
2,6
3,0
(3) Поправка на качество ремонта, %
1,0
2,3
3,6
4,9
6,2
7,5
Задача 10. Определить величину абсолютной корректировки
стоимости 1 кв.м в год на местоположение магазина площадью S кв.м,
расположенного около станции метрополитена, если в качестве аналога используется точно такой же магазин, находящийся в пяти остановках наземного транспорта от станции метро. Объект-аналог приносит
доход на ∆А тыс. руб. в год меньше. Значение валового рентного мультипликатора равно ВРК.
Задача 11. Объект недвижимости за счет лучшего местоположения приносит ежемесячно арендную плату на ∆А тыс. руб. больше,
чем аналогичные объекты. Валовой рентный коэффициент по объектам-аналогам равен ВРК. Общая площадь объекта оценки равна S кв.м.
Определить значение корректировки стоимости 1 кв.м в год на местоположение оцениваемой недвижимости.
Задача 12. Определить скорректированную стоимость объекта
96
III. Задачи на использование методов доходного подхода
Вариант
Показатель
12345
6
(2) Ц, млн руб.
1518212427
30
(3) г, %
5,0
5,8
6,6
7,4
8,2
9,0
(1) Т, лет
56789
10
Вариант
Показатель
12345
6
(2) S, га
2,0
3,2
4,4
5,6
6,8
8,0
(1) Ц, тыс. руб.
4548515457
60
(3) г, %
8,0
9,0
10,0
11,0
12,0
13,0
(1) Т, лет
56789
10
Вариант
Показатель
12345
6
(3) А1, тыс. у.е.
2023262932
35
(2) А2, тыс. у.е.
3032343638
40
(1) t1, лет
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
(2) t2, лет
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
(3) г, %
10,0
11,0
12,0
13,0
14,0
15,0
при оценке стоимости недвижимости
Задача 13. Стоимость земельного массива, купленного за Ц млн руб.,
повышается ежегодно на r %. Определить стоимость участка через Т лет.
Задача 14. Купленный земельный участок площадью S га предполагается продать через Т лет по цене Ц тыс. руб. за сотку. Определить текущую цену земельного участка, позволяющую получить r %
годовой доход.
Задача 15. Условия аренды предусматривают ежегодные платежи в А1 тыс. у.е. на протяжении первых t1 лет и А2 тыс. у.е. – ежегодно в течение последующих t2 лет. Рента выплачивается в конце каждого года. Определить текущую стоимость арендных платежей при
годовой ставке дисконта r %.
97
Задача 16. Склад, приобретенный за Ц1 тыс. у.е., планируется
Вариант
Показатель
12345
6
(3) Ц1, тыс. у.е.
100
103
106
109
112
115
(2) Ц2, тыс. у.е.
130
132
134
136
138
140
(1) А, тыс. у.е.
10,0
11,0
12,0
13,0
14,0
15,0
(2) Т, лет
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
(3) г, %
10,0
11,0
12,0
13,0
14,0
15,0
Вариант
Показатель
12345
6
(3) Ц, тыс. руб.
500,0
525,0
550,0
575,0
600,0
625,0
(2) А, тыс. руб.
140,0
145,0
150,0
155,0
160,0
165,0
(1) Т, лет
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
(3) г, %
10,0
11,0
12,0
13,0
14,0
15,0
Вариант
Показатель
12345
6
(3) S, кв. м
8 500
8 750
9 000
9 250
9 500
9 750
(2) Sc, кв. м
7 000
7 150
7 300
7 450
7 600
7 750
(1) А, тыс. руб.
10,0
11,0
12,0
13,0
14,0
15,0
(1) Е
пост
, тыс. руб./кв. м
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
(2) Е
пер
, тыс. руб./кв. м
4,0
4,7
5,4
6,1
6,8
7,5
(3) r, %
10,0
11,0
12,0
13,0
14,0
15,0
сдать в аренду за сумму А у.е., выплачиваемую в конце каждого из
последующих Т лет, а по истечении этого срока продать за Ц2 тыс. у.е.
Ставка дисконта составляет r %. Определить чистую текущую стоимость данной собственности и эффект от ее приобретения.
Задача 17. Обоснуйте решение по управлению объектом недвижимости. Объект может быть сдан в аренду за А тыс. руб. в год на
срок Т лет, а может быть продан за Ц тыс. руб. Норма дисконта составляет r %. При какой ставке дисконта варианты равнозначны.
Задача 18. В здании общей площадью S кв. м сдано в аренду S
кв. м за А руб./кв. м в год, что соответствует рыночной арендной плате. Постоянные операционные расходы составляют Е
в год, переменные операционные расходы – Е
тыс. руб./кв. м в год.
пер
тыс. руб./кв. м
пост
Коэффициент капитализации составляет r %. Определить коэффициент
недозагрузки и стоимость объекта недвижимости.
c
98
IV. Задачи на использование способов согласования резуль-
Вариант
Показатель
12345
6
Стоимость объекта, тыс. руб.:
(3) затратный подход
600
620
640
660
680
700
(2) сравнительный подход
700
720
740
760
780
800
(1) доходный подход
900
920
940
960
980
1 000
(3) Удельный вес подхода, %:
затратный подход
30,0
35,0
40,0
45,0
50,0
10,0
сравнительный подход
45,0
35,0
25,0
30,0
20,0
50,0
доходный подход
25,0
30,0
35,0
25,0
30,0
40,0
Вариант
Показатель
12345
6
Стоимость объекта-аналога, тыс. руб.:
(3) объект 1
600,0
620,0
640,0
660,0
680,0
700,0
(2) объект 2
650,0
670,0
690,0
710,0
730,0
750,0
(1) объект 3
680,0
700,0
720,0
740,0
760,0
780,0
Чистый доход объекта-аналога, тыс. руб.:
(3) объект 1
60,0
70,0
80,0
90,0
100,0
110,0
(2) объект 2
100,0
90,0
80,0
70,0
60,0
50,0
(1) объект 3
90,0
105,0
120,0
135,0
150,0
165,0
татов оценки стоимости объекта недвижимости
Задача 19. Определить средневзвешенную и среднеарифмети-
ческую стоимость объекта недвижимости.
Задача 20. Определить средневзвешенную величину коэффици-
ента капитализации.
Задача 21. Оценить рыночную стоимость склада площадью
15 000 кв. м, имеющего хороший подъезд, оборудованного тремя телефонами и расположенного в 2 км от ж.-д. станции. По данным рынка
недвижимости имеются следующие сведения по сделкам со складами:
склад площадью 11 000 кв. м, оборудованный одним телефоном,
имеющий хороший подъезд и расположенный в том же районе, что и
оцениваемый, был продан 1 год назад за 70 млн руб.;
99
склад площадью 17 000 кв. м, оборудованный двумя телефона-
Вариант
Показатель
12345
6
(3) Рост цен на объекты-аналоги в последний год, %
8,0
9,0
10,0
11,0
12,0
13,0
(2) Изменение цен до последнего года, %
15,0
13,5
12,0
10,5
9,0
7,5
(1) Поправка на один телефон, %
1,00
1,25
1,50
1,75
2,00
2,25
(2) Поправка на качество подъезда, %
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
(3) Поправка на каждый километр отдаления, %
0,9
1,3
1,7
2,1
2,5
2,9
Вариант
Показатель
12345
6
Стоимость объекта-аналога, тыс. руб.:
(3) объект 1
3 000,0
3 200,0
3 400,0
3 600,0
3 800,0
4 000,0
(2) объект 2
3 500,0
3 800,0
4 100,0
4 400,0
4 700,0
5 000,0
(1) объект 3
3 800,0
4 200,0
4 600,0
5 000,0
5 400,0
5 800,0
Стоимость земельного участка, тыс. руб.:
(1) объект 1
500,0
600,0
700,0
800,0
900,0
1 000,0
(2) объект 2
700,0
900,0
1 100,0
1 300,0
1 500,0
1 700,0
(3) объект 3
900,0
1 000,0
1 100,0
1 200,0
1 300,0
1 400,0
Начисленная амортизация, тыс. руб.:
(2) объект 1
1 900,0
1 800,0
1 700,0
1 600,0
1 500,0
1 400,0
(3) объект 2
2 000,0
1 800,0
1 600,0
1 400,0
1 200,0
1 000,0
(1) объект 3
2 300,0
2 050,0
1 800,0
1 550,0
1 300,0
1 050,0
ми, имеющий хороший подъезд и расположенный в 1 км от ж.-д. станции, был продан 1 год 3 мес. назад за 110 млн руб.;
склад площадью 13 000 кв. м, оборудованный тремя телефонами, имеющий хороший подъезд и располагающийся в 3 км от ж.-д.
станции, был продан 3 мес. назад за 95 млн руб.;
склад площадью 14 000 кв. м, оборудованный одним телефоном,
имеющий плохой подъезд и расположенный в том же районе, что и
оцениваемый, был продан 2,5 года назад за 80 млн руб.
При анализе рыночной информации были определены следующие данные для внесения корректировок:
Задача 22. Определить средний уровень физического износа
объектов недвижимости компании.
100
V. Задачи на использование элементов финансовой математики
Вариант
Показатель
12345
6
(2) П, тыс. у.е.
1213141516
17
(1) Т, лет
56789
10
(3) r, %
10,0
11,5
13,0
14,5
16,0
17,5
Вариант
Показатель
12345
6
(3) Ц, млн руб.
58111417
20
(2) r, %
11,0
11,9
12,8
13,7
14,6
15,5
(1) Т, лет
56789
10
Вариант
Показатель
12345
6
(1) К, тыс. руб.
800
840
880
920
960
1 000
(2) Т, лет
56789
10
(3) r, %
9,0
10,5
12,0
13,5
15,0
16,5
Вариант
Показатель
12345
6
(1) К, млн руб.
1514131211
10
(2) Т, лет
2021222324
25
(3) r, %
8,0
9,5
11,0
12,5
14,0
15,5
Задача 23. Определить текущую стоимость ипотечного кредита,
предусматривающего выплату П тыс. у.е. в конце каждого года на
протяжении Т лет, при ставке дисконта r %.
Задача 24. Через Т лет необходимо получить Ц млн. руб. для
приобретения квартиры. Определить сумму депонента сегодня, при
начислении банком r % годовых с ежегодным накоплением.
Задача 25. Банк выдает кредит в размере К тыс. руб. сроком на
Т лет под r % годовых при условии равномерных выплат в конце каждого года. Определить величину ежегодного платежа.
Задача 26. Определить размер ежегодных платежей и их структуру по ипотечному кредиту в К млн руб., предоставленному на Т лет
при номинальной годовой ставке r % годовых.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]