Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Строительный контроль и управление качеством в строительстве. Учебное пособие
.pdf
Затягивание начала строительства и более долгий по сравнению
с планом период строительства.
Стоимость рабочей силы и арендуемого оборудования
оказывается выше заложенной в смету из-за затягивания
окончания строительства
Неожиданное увеличение стоимости стройматериалов
Выполненная работа не согласуется со стандартом и,
следовательно, должна быть переделана
Более низкая, чем ожидалось, продажная цена из-за общего
снижения цен на недвижимость
Рис. 6.4. Непредвиденные убытки строительного производства
В ходе реализации всех банковских операций (по кредитованию,
финансированию и расчетному обслуживанию) осуществляется банковский
контроль, необходимый для укрепления платежной дисциплины и обеспечения
возвратности кредитов. Банками реализуются мероприятия предварительного и
текущего контроля путем проверки предоставленных документов. То есть,
банковский контроль представляет собой форму документального и
финансового контроля за хозяйственной и финансовой деятельностью
клиентов, в ходе операций по кредитованию и расчетам.
Основной составляющей банковского контроля является кредитный
контроль, реализуемый в форме документального и финансового контроля
заемщика. Предварительный кредитный контроль включает оценку
кредитоспособности заемщика и оценку обеспечения ссуды по данным
организационных и бухгалтерских документов предприятия, бизнес-планов,
отчетных балансов хозяйственных органов, а также на месте с проверкой
наличия и условий хранения кредитуемых ценностей. Целью предварительного
кредитного контроля является определение безрисковой суммы кредита и
платы за его использование (процентной ставки). Текущий кредитный контроль
производится в течении всего времени пользования кредитом путем
мониторинга состояния и использования кредитных средств для подтверждения
их целевого использования и обеспечения возврата ссуды.
Основные цели кредитного контроля представлены на рисунке.
111
1
• Полное своевременное погашение кредитных задолженностей
2
• Соблюдение основных условий выдачи кредита
3
• Своевременное реагирование на проблемные кредиты
4
• Оценка эффективности и риска структуры кредитной системы банка
5
• Анализ рынка кредитов
Рис. 6.5. Основные цели кредитного контроля
Одним из действенных методов банковского кредитного контроля при
кредитовании строительства является проведение строительного контроля и
строительного /финансового аудита, что позволяет банку снижать возможные
риски невозврата и нецелевого использования заемных средств.
При принятии решения о кредитовании инвестиционно-строительного
проекта оцениваются следующие ключевые показатели, влияющие на уровень
риска возвратности кредита:
- надежность заемщика, определяемая его опытом в реализации
аналогичных проектов и компетенцией;
- платежеспособность заемщика, определяемая результатами его
производственно-хозяйственной деятельности и наличием собственных
ресурсов;
- наличие собственных резервных средств или страхового обеспечения;
- наличие бизнес-плана, проектно-сметной документации и исходно-
разрешительной документации, необходимых для реализации инвестиционностроительного проекта;
- наличие плана-графика реализации проекта и графика финансирования;
- наличие квалифицированных исполнителей работ и поставщиков
ресурсов.
Все перечисленные вопросы решаются в процессе проведения
строительного контроля.
Помимо ведения учета предоставленных кредитных сумм и регистрации
их погашения банку необходимо контролировать продвижение строительства в
целях корректировки лимита кредита, обусловленного темпами строительства.
Контроль производится в процессе строительства, реконструкции или
капитального ремонта объектов для оценки соответствия выполняемых работ
проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам
инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного
112
1
• для текущего строительного процесса
(незавершенных строительством объектов, для
завершения которых необходимы кредитные средства)
2
• для нового строительства (инвестиционное
кредитование или проектное финансирование)
участка и оценки соответствия стоимости выполненных работ их объемам с
закреплением в соответствующих актах освидетельствования (КС-2, КС-3).
Незапланированное увеличение бюджета проекта или изменение сроков
его реализации представляют рискообразующие факторы для кредитной
организации, так как провоцируют проблемы при реализации кредитного
соглашения, требуют изменения условий кредитования, увеличивают риск
невозврата кредита и его несвоевременного погашения. Поэтому и в ходе
предварительного, и в ходе текущего кредитного контроля банк нуждается в
поступлении объективной информации о параметрах кредитуемого
инвестиционно-строительного проекта и ходе его реализации. Источником
подобной информации могут служить именно отчеты по результатам
строительного аудита, выполненного независимой организацией.
6.3. Методика проведения строительного аудита
При реализации инвестиционно-строительных проектов строительный
аудит проводится в следующих случаях (рисунок).
Рис. 6.6. Случаи проведения строительного аудита
Алгоритм реализации строительного финансового аудита при
кредитовании инвестиционно-строительных проектов следующий (рисунок).
113
Планирование инвестиционно-строительного проекта
Требуются кредитные
средства
Проект незавершенного
строительства
Кредитная заявка
Решение о
кредитовании
Строительный
контроль текущего
процесса строительства
Финансовый аудит
текущего процесса
строительства
Строительный
контроль текущего
процесса строительства
Заявка на кредит
Реализация проекта
да
да
нет
нет
1
• полный пакет разрешительной, правоустанавливающей и проектной
документации
2
• утвержденная смета строительства
3
• исполнительные технические материалы (журналы работ, акты о
проведении скрытых работ и испытаний инженерных сетей и
коммуникаций, геодезические схемы)
4
• отчетные документы, подтверждающие стоимость и объемы выполненных
работ и материалов: справки о стоимости затрат и работ, акты приемки
выполненных работ, журналы учета выполненных работ
5
• договора подряда, поставки оборудования и материалов
6
• график реализации проекта и примерный график финансирования
Рис. 6.7. Алгоритм реализации строительного аудита при кредитовании инвестиционно-
Следовательно, при кредитовании строительства проведение строительного аудита
является обязательным условием кредитования в любом случае.
Для проведения строительного аудита исполнитель (заемщик) должен предоставить
независимому строительному аудитору следующую информацию:
Рис. 6.8. Комплект документов, необходимых для проведения строительного аудита
строительных проектов
114
Целью строительного аудита является предоставление заказчику
обоснованной и достоверной информации, выраженной в форме отчета, о
текущем состоянии процесса проектирования и строительства объекта и его
соответствии требованиям действующего законодательства Российской
Федерации и инвестиционному проекту.
В рамках строительного аудита выполняется следующий комплекс работ
(в общем случае для текущего процесса строительства):
- Описание инвестиционно-строительного проекта (характеристика
местоположения объекта, технико-экономические показатели объекта,
плановые сроки строительства объекта, графики строительства и
финансирования объекта).
- Приведение перечня участников строительства, анализ заключенных
договоров и договорных отношений между участниками строительства. Схема
расчетов между участниками (типы договоров, условия оплаты (авансы по
факту выполнения работ и пр.). Анализ условий договора генерального
подряда.
- Проведение экспертизы соответствия параметров заключенных
договоров в рамках проекта проектной документации и рыночным условиям.
- Анализ стоимости строительства объекта (анализ общей стоимости
строительства, анализ сводного сметного расчета стоимости строительства,
оценка достаточности заложенных в бюджет строительства объекта затрат для
завершения инвестиционного проекта).
- Анализ достаточности имеющейся документации по проекту (наличие и
полнота исходно-разрешительной документации (ИРД), наличие и полнота
проектно-сметной документации (ПСД), наличие и обновление свидетельств
СРО/допусков на соответствующие виды деятельности, анализ технических
условий на присоединение (подключение) объекта к сетям инженерного
обеспечения).
- Анализ фактического выполнения работ по строительству объекта
(анализ выполненных объемов работ, анализ фактических затрат по
приобретению, передаче в монтаж, монтажу оборудования, анализ прочих
затрат по строительству).
- Мониторинг строительства/модернизации инженерных коммуникаций,
подъездных путей.
- Мониторинг снятия обременений, выплаты компенсаций и исполнения
прочих дополнительных обязательств по проекту.
- Анализ фактического выполнения календарных планов-графиков
проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ с начала
строительства.
- Анализ организации технического надзора за строительством и ведение
исполнительной документации.
- Осуществление финансового аудита реализации инвестиционного
проекта (анализ освоения денежных средств при реализации проекта,
115
мониторинг целевого использования кредитных средств, анализ соответствия
сметных (плановых) и фактических расходов по реализации проекта, анализ
стоимости незапланированных дополнительных объемов строительных работ).
- Приведение перечня организационно-технических и финансовых
факторов, негативно/ позитивно влияющих на ход реализации проекта.
- Приведение рекомендаций строительного аудитора по оптимизации
хода реализации проекта.
- Приведение замечаний строительного аудитора, выявленных в ходе
инспекционной проверки строительства объекта и целесообразных мер по их
устранению.
Основной комплекс работ, производимый в рамках строительного аудита
инвестиционно-строительного проекта и отражаемый в отчете, приведен на
рисунке.
На первом этапе строительного аудита анализируется целостность и
достаточность исходно-разрешительной, проектной и договорной
документации для реализации инвестиционного проекта в соответствии с его
спецификой. Следовательно, первоначально необходимо дать описание
инвестиционного проекта и объекта строительства.
Для объективной характеристики принимаемых проектных решений
рассчитывается система технико-экономических показателей проекта (ТЭП),
которые характеризуют его. К таким показателям относят:
- Площадь участка в границах отвода и за границей землеотвода;
- Площадь застройки, в том числе по категориям застройки (существующее
здание, пристройка и т.п.);
- Площадь твердого покрытия в границах отвода и за границей землеотвода;
- Площадь озеленения в границах отвода и за границей землеотвода;
- Общая площадь здания или сооружения;
- Полезная площадь здания или сооружения;
- Строительный объем здания или сооружения (выше и ниже отм. 0,000 м);
- Этажность, в том числе количество надземных этажей;
- Общее число квартир (номеров, помещений и т.п.), в том числе по
категориям;
- Общее количество работающих;
- Расход энергоресурсов (электроэнергии; воды питьевой; тепловой
энергии)
- Другие характеристик в соответствии со спецификой инвестиционного
проекта и объекта строительства.
116
Комплекс работ строительного аудита инвестиционно-строительных проектов
1. ОПИСАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА, ОЦЕНКА ДОСТАТОЧНОСТИ ИСХОДНО-
РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ, ПРОЕКТНОЙ И ДОГОВОРНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
2. АНАЛИЗ СТОИМОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
3. ФАКТИЧЕСКОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ И ВЫПОЛНЕНИЕ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА, А ТАКЖЕ
ОСТАТОК ФИНАНСИРОВАНИЯ (ДОФИНАНСИРОВАНИЯ) ОБЪЕКТА
4. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ И ВЕДЕНИЕМ
ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
5 ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И ФИНАНСОВЫЕ ФАКТОРЫ, НЕГАТИВНО/ПОЗИТИВНО
ВЛИЯЮЩИЕ НА ХОД РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
6. АНАЛИЗ СВОДНЫХ ДАННЫХ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
7. АНАЛИЗ ЦЕЛЕВОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ ЗА ОТЧЁТНЫЙ ПЕРИОД
8. ВЫВОДЫ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
1.1 Описание инвестиционного проекта
1.2 Основные участники проекта
1.3 Анализ достаточности имеющейся документации по проекту
1.1.1 Характеристика местоположения объекта
1.1.2 Описание земельного участка
1.1.3 Объемно-планировочные решения, конструктивные особенности Объекта
1.1.4 ТУ на присоединение/подключение к наружным инженерным сетям
1.2.1 Реестр договоров по объекту строительства
1.3.1 Наличие и полнота исходно-разрешительной документации (ИРД), проектной
документации (ПД) и исполнительной документации
1.3.2 Правоустанавливающая и исходно-разрешительная документация
1.3.3 Анализ технических условий по Проекту
1.3.4 Наличие и обновление свидетельств СРО/допусков на соответствующие виды
деятельности
1.3.5 Плановые сроки строительства Объекта
1.3.6 График финансирования и производства работ
1.3.7 Анализ обоснованности и реалистичности соблюдения графика строительства
2.1 Сведения о структуре финансирования строительства объектов
2.1.1 Финансирование
2.1.2 Остаток на финансирование или потребность в дофинансировании проекта
2.1.3 Анализ общей стоимости строительства Объекта и подобъектов
2.1.4 Текущее состояние объекта
3.1 Детальный анализ выполненных объемов работ по каждому подобъекту Объекта
3.1.1 Реестр платежей
3.1.2 Остаток на финансирование или потребность в дофинансировании проекта
3.2 Анализ фактического выполнения календарных планов-графиков проектных, строительно-
монтажных и пуско-наладочных работ с начала
4.1 Анализ организации технического надзора за строительством Объекта со стороны Заказчика Объекта
4.2 Контроль наличия оформленных актов на скрытые работы, ведения журналов производства
работ на Объекте
4.3 Анализ соответствия качества работ требованиям нормативно-технической документации,
проектным решениям и другим документам Объекта
4.3 Контроль наличия документов по качеству применяемых материалов
Рис. 6.9. Комплекс работ, производимый в рамках строительного аудита инвестиционно-
строительного проекта и отражаемый в отчете
117
Далее оценивается месторасположение объекта строительства с точки
зрения соответствия разрешенному использованию земельного участка
согласно градостроительному зонированию и категории земельного участка.
После этого строительный аудитор дает заключение о достаточности
комплекта исходно-разрешительной документации для реализации проекта.
После этого производится анализ состава работ по благоустройству
территории, дается заключение о необходимости строительства или
модернизации подъездных путей и инженерных коммуникаций в соответствии с
представленным проектом. Также анализируется размещение здания или
сооружения на участке, дается краткое описание объекта строительства с точки
зрения предлагаемых проектных решений и их соответствия целям
инвестиционного проекта. Здесь же оцениваются предполагаемые сроки
строительства объекта и их соответствие нормативам.
Основной целью анализа исходно-разрешительной документации является
заключение о необходимости или отсутствии выплаты компенсаций, снятия
обременений и исполнения прочих дополнительных обязательств, требуемых
для реализации проекта. То есть, на данном этапе производится оценка
соответствия реализуемого проекта строительства существующим правовым
нормам Российской Федерации и ее субъектов.
Основным аспектом строительного аудита текущего строительного
процесса является оценка фактического состояния объекта и правомерности
его возведения. Если правомерность оценивается в ходе анализа ИРД, то
фактическое состояние объекта оценивается в результате проведения обмерных
работ и обследования, а также путем анализа объемов работ, указанных в актах
выполненных работ по форме КС-2, рабочей документации и фактически
выполненных работ. Строительный аудитор должен сделать вывод о степени
соответствия объемов согласно актов выполненных работ по форме КС-2,
локальных смет и фактического состояния объекта. На основании проведенного
анализа аудитор делает заключение об уровне технической готовности объекта
(визуально, в процентах), соответствии выполненных работ ПСД, визуальному
смотру и графику производства работ. Основной целью данного этапа
строительного аудита является заключение о соответствии фактических и
плановых объемов работ и готовности объекта, об имеющихся рисках
завершения проекта в соответствии с графиком производства работ, об
условиях завершения процесса строительства в планируемые сроки и
соответствии процесса строительства графику производства работ и
положениям нормативно-технической документации.
Для реализации инвестиционного проекта от стадии идеи до сдачи
объекта в эксплуатацию необходима четкая консолидация всех участников
процесса. Поэтому при проведении строительного аудита необходимо выделить
основных участников инвестиционного проекта, обосновать реализуемые ими
функции и схему взаимодействия участников строительства. Целью оценки
схемы взаимодействия участников инвестиционного проекта является
118
заключение о ее соответствии стадии реализации проекта, существующим
нормативным основам инвестиционно-строительной деятельности, и выявление
рискообразующих факторов.
Для целей строительного аудита должен быть представлен график
производства работ по строительству объекта. Важнейшим этапом
строительного аудита является установление сроков строительства объекта,
согласно которому составляется график строительства и финансирования
проекта, в том числе, с учетом заемных средств.
Важнейшим моментом, который необходимо учесть в процессе
строительного аудита, является оценка рисков процесса строительства,
которая основывается на анализе аудитором исполнения предписаний
государственных надзорных органов и органов авторского надзора, а также
выводов, полученных при оценке ИРД, ПСД, фактически выполненных работ и
схемы взаимодействия участников строительства. В результате анализа
выделяют и систематизируют как негативно, так и позитивно влияющие на ход
реализации проекта организационно-технические факторы. К таким факторам
могут быть отнесены, например, перенос сроков окончания строительства,
наличие исходно-разрешительной и рабочей документации в полном объеме,
фактическое проведение строительного контроля со стороны заказчика,
наличие документов по качеству применяемых материалов и т.п.
6.4. Процедура проведения финансового аудита в рамках
строительного контроля проектов, реализуемых с привлечением
кредитных средств
Основным элементом строительного аудита является финансовый надзор
за реализацией проекта. Целью финансового аудита является определение
достаточности средств для строительства, а также прогнозной эффективности
проекта. При проведении финансового аудита во время реализации проекта
следует отслеживать соответствие затрат аналогичным затратам у других
застройщиков. Финансовый аудит является необходимым элементом
строительного аудита.
Принимая во внимание тот факт, что инвестиционно-строительный
проект включает в себя возведение одного или нескольких объектов, для
строительства и продажи (аренды, другого полезного использования) которых
требуется много времени, и, поскольку процесс строительства может
затянуться, а затраты на его осуществление возрасти, необходимо обратить
особое внимание на затраты, цены продажи (аренды) и ожидаемую прибыль от
предполагаемых объектов. В случае кредитного финансирования
предоставление средств возможно при условии коммерческой эффективности
(прибыльности) инвестиционного проекта, поскольку проценты по ссуде
уплачиваются за счет прибыли, которая нужна также и для развития
производства.
119
ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ ФИНАНСОВОГО АУДИТА В РАМКАХ
СТРОИТЕЛЬНОГО АУДИТА ПРОЕКТОВ, РЕАЛИЗУЕМЫХ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ
КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
1.АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ БЮДЖЕТА ИНВЕСТИЦИОННОГО
ПРОЕКТА
•1.1 Анализ общей стоимости заключенных договоров на предмет
соответствия бюджету
•1.2 Анализ стоимости планируемых инвестиций в Проект
•1.2.1 Анализ стоимости Объекта по укрупненным показателям объектов-
аналогов, наиболее близких по конструктивным и технологическим
решениям
•1.2.2. Анализ ценовых параметров сметной документации на
строительство объекта
•1.2.3.Анализ сводного сметного расчета стоимости
•1.2.4. Анализ локальных сметных расчетов
•1.2.5. Анализ ценовых показателей договоров на проектирование,
строительно-монтажные работы и оборудование
2. АНАЛИЗ ОСВОЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ
ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
•2.1 Анализ фактического выполнения реализации проекта
•2.2 Оценка достаточности заложенных в бюджет строительства Объекта
средств для завершения Проекта
3. АНАЛИЗ ГРАФИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА
4. АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ ФАКТОРОВ, НЕГАТИВНО/ПОЗИТИВНО
ВЛИЯЮЩИХ НА ХОД РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
В общем виде процедура проведения финансового аудита представлена
на рисунке.
Рис. 6.10. Процедура проведения финансового аудита инвестиционно-строительного
Во-первых, аудитором производится анализ структуры бюджета
инвестиционного проекта. За основу для определения лимита капитальных
проекта
вложений и открытия финансирования строительства объекта, как правило,
принимают расчет общей стоимости реализации инвестиционного проекта
(бюджет проекта), составленный на основе сводного сметного расчета
стоимости строительства, и определяющий лимит средств, необходимый для
завершения строительства объекта и выполнения комплекса работ,
предусмотренных Проектом.
В целях анализа строительным аудитором приводится структура
финансирования проекта в разрезе следующих групп: собственные средства
инициаторов проекта; кредитные ресурсы, выделенные банком; иные
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]