Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка бизнеса и управление стоимостью фирмы. Учебное пособие
.pdf
минимизировать затраты на пользование им. Остаточную продуктивность земельного участка устанавливают как чистый доход после того, как оплачены
расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент. Производственные факторы учитывают только исходя из их роли в воспроизводстве. С
данной точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует
полной замены, демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия.
Принцип увеличивающихся или уменьшающихся доходов гласит, что по
мере добавления ресурсов к основным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать ускоренными темпами, а затем темп роста чистого дохода замедляется.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) заключается в том,
что если земля мало застроена, ее отдача невысока. Если слишком много застройки – отдача земли также невысока. В обоих случаях земля используется
неэффективно. Все факторы производства должны находиться в определенном
соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли достигали своего
максимального значения. При соблюдении принципа сбалансированности можно утверждать, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные величины различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимизация стоимости земельного участка.
Принцип экономической величины (размера) проявляется в том, что участок земли с удачным месторасположением, который слишком мал или очень
велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Экономический размер – это площадь земельного участка, необходимая для достижения оптимального масштаба землепользования исходя из рыночных условий в
данном местоположении.
Принцип экономической величины аналогичен принципу сбалансированности, хотя и рассматривается в иной ситуации (применительно к местоположению данного земельного участка).
Принцип экономического разделения означает, что имущественные права
можно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности для его владельца. Экономическое разделение
имеет место, если права на недвижимость могут быть подразделены на два или
более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость
объекта.
Принцип зависимости основан на том, что местоположение объекта является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические характеристики объекта соответствуют принятому в данном регионе типу землепользования, а также его близости к экономической инфраструктуре. Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. По-
91
токи доходов от объекта недвижимости зависят от того, как местоположение
объекта связано с рынком пользователя.
Стоимость конкретного объекта подвержена влиянию внешних факторов и
сама воздействует на величину стоимости других объектов в районе его расположения.
Принцип соответствия заключается в том, что проект, не отвечающий рыночным стандартам, вероятно, проиграет в финансовом отношении. Предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства,
технологии, уровню доходности, менеджменту, скорее всего будет оценено ниже среднего уровня. Соответствие выражает, в какой степени предлагаемые архитектурный стиль и уровень удобств отвечают потребностям и ожиданиям
пользователей. Полезность не является единственным фактором, влияющим на
стоимость объекта недвижимости, так как на нее воздействуют также предложение и спрос.
Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость производства (издержки, себестоимость). Если рыночные цены
выше стоимости производства, то в строй будут вводиться все новые капитальные объекты до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены
ниже, то новое строительство замедлится до момента повышения спроса в связи с увеличением рыночных цен.
Принцип конкуренции – усиление конкурентной борьбы можно учесть либо за счет снижения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что
может уменьшить текущую стоимость будущих денежных потоков.
Принцип изменения выражается в том, что стоимость объекта собственности не остается стабильной, а изменяется с течением времени вследствие влияния, в основном, физического износа.
Принцип эффективного использования имущества – это оптимальный вариант, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным,
финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости имущества
предприятия.
Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы
ко всем видам имущества. Их содержание может меняться в зависимости от
специфики объекта.
ГЛАВА 2. СТАНДАРТИЗАЦИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
2.1 . Регулирование оценочной деятельности в РФ
В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности
является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с
этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщика-
92
ми, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.
Определенная законодательством система государственного регулирования оценочной деятельности включает:
контроль за осуществлением оценочной деятельности;
лицензирование оценочной деятельности и контроль за соблюдением
ими лицензионных требований и условий;
разработка стандартов оценки;
формирование методологической базы оценочной деятельности;
разработка требований, предъявляемых к образовательным учреждениям,
осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с
законодательством Российской Федерации;
взаимодействие органов государственной власти по вопросам оценочной
деятельности.
Осуществление перечисленных функций взяло на себя государство в лице
его органов исполнительной власти. Постановлением Правительства Российской Федерации № 932 от 20.09.99 «Об уполномоченном органе по контролю
за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» таким
органом определено Минимущество России.
2.2. Закон об оценочной деятельности в РФ и Федеральные стандарты
оценки
В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.98
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон) оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности,
направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или
иной стоимости [7].
Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая
оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных
управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.
Отечественные стандарты деятельности по оценке имущества содержатся
в Федеральном законе об оценочной деятельности. Закон содержит положения,
которыми следует пользоваться, разрабатывая и применяя систему стандартов.
Если говорить конкретно, то:
оценочная деятельность осуществляется согласно гражданскому праву,
из чего вытекают договорные начала, включающие положения, на основании
которых заключается договор оценки, его структура, оценочная стоимость в
отчете;
93
определяются, какие права и обязанности имеет оценщик: что собой
представляет независимый оценщик, каким уровнем образования он должен
владеть, определяется степень ответственности, профессионализма, информационный доступ, обязательное страхование, совместная деятельность с коллегами из смежных структур, арбитражные нюансы и др.;
оговаривается, что может оцениваться и где применяются результаты
оценки, а также, где оценка должна проводиться в обязательном порядке.
Стандарты по оценочной деятельности можно разделить на два вида: правила, определяющие оценочную деятельность саморегулируемых организаций
оценщиков (СРО) и Федеральные стандарты оценки (ФСО).
Разрабатывает ФСО Национальный Совет по оценочной деятельности. При
разработке обязательным условием является учет международных стандартов
оценочной деятельности. Утверждает разработанные национальные стандарты
Минэкономразвития Российской Федерации – орган, в полномочия которого
входит регулировка оценочной деятельности согласно действующим правовым
нормам.
Стандарты, действующие в настоящее время на территории России, были
утверждены Приказом Минэкономразвития Российской Федерации № 256 от
20.07.2007 г. [7]:
Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к
оценке и требования к проведению оценки» – ФСО-1;
Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» –
ФСО-2;
Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» –
ФСО-3.
Национальный Совет разрабатывает стандарты, касающиеся оценки бизнеса, недвижимости, услуг, нематериальных активов, экспертных отчетов. Уполномоченный орган должен в течение 60 дней либо утвердить вновь разработанные стандарты, либо обосновать отказ в письменной форме.
Правила и стандарты, которые определяют оценочную деятельность, разрабатывают и утверждают СРО. При этом они не должны противоречить ФСО
(федеральным стандартам оценки).
2.3. Международные и европейские стандарты оценки
Международные стандарты оценки, изданные МКСО (Международным
комитетом по стандартам оценки), должны поддерживаться в тех странах ЕС,
где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.
В соответствии со ст. 110 Римского договора от 1957 г., а также последующими
договорами, «Европейской группе ассоциаций оценщиков» (The Europe-
an Group of ValuersAssociations – TEGoVA) поручено устанавливать стандарты,
которые являются совместимыми с интернационализацией деловой активности
94
и мировой торговли. Генеральное соглашение по тарифам и торговле (General
Agreement on Trade and Tariffs – GATT) особо оговаривает необходимость со-
блюдения международных стандартов во всех случаях, когда это необходимо,
для обеспечения ясности понимания и избежания дискриминации, что является
двумя ключевыми областями либерализации торговли.
В то же время Международные стандарты оценки разрабатываются в тесном сотрудничестве с МКСО и Европейской генеральной ассоциацией оценки
(ЕГАО), которые поддерживают принципы свободной конкуренции и развития
мировой торговли. Если требования ЕСО сильно отличаются от требований
МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует также отметить, что ЕСО отличаются большей детальностью изложения, и
в них также освещаются дополнительные вопросы, которые не рассматриваются в МСО, однако по своим основным принципам они сходны с МСО.
Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») были
приняты в последней редакции в 2000 г.
2.4. Виды стоимости, используемые в оценке. Взаимосвязь целей
оценки и видов стоимости
Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыноч-
ной стоимости. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" дает
следующее определение этому понятию:
"...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее веро-
ятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-
рона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь
наиболее вероятным ее значением.
Отметим, что закон "Об оценочной деятельности в РФ" (ст. 7) содержит
норму:
95
"В случае, если не определен конкретный вид стоимости объекта оценки,
установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом
акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами
оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе
терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная
стоимость", "реальная стоимость" и других."
То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение
именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.
Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды
стоимости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого
вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.
Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора.
Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной состоит в том,
что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.
Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор – разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.
Ликвидационная стоимость – это, фактически, рыночная стоимость, но
рассчитанная при одном чрезвычайном условии – период времени, отведенный
на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных
объектов на рынке.
Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического
или юридического характера.
Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость недвижимости, которая
определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости
96
вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.
ГЛАВА 3. ПОДГОТОВКА ИНФОРМАЦИИ, НЕОБХОДИМОЙ
ДЛЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА
3.1. Информационная база оценки, ее состав и структура
Залог успешной оценки бизнеса – качественная информационная база. Информация необходимая для оценки собирается из различных источников.
Оценочная информация классифицируется по различным критериям. В зависимости от характеризуемых условий выделяются внешняя и внутренняя информация. Внешняя информация характеризует условия функционирования
предприятия в регионе, отрасли, в стране, на внешнем и внутреннем рынках.
Внутренняя информация описывает само предприятие, дает отчет о его деятельности, организационной структуре, финансовых результатах.
В зависимости от размещения источника выделяется аутсайдерская и инсайдерская информация. Аутсайдерская информация является публичной, доступной широкой публике, открытой, так как она печатается в средствах массовой информации или в сети Интернет. Источник аутсайдерской информации
расположен вне фирмы. Инсайдерская информация, напротив, нигде не публикуется либо содержится во внутренних изданиях, о которых посторонние предприятию люди даже не подозревают, к инсайдерской относится также и конфиденциальная информация. Источник такой информации расположен внутри
фирмы.
В зависимости от параметров бизнеса и показателей, характеризующих его
состояние, информацию можно подразделить на обычную и специфическую.
Общая информация включает в себя стандартные показатели, характеризующие
деятельность любого предприятия, без учета его специфики. Специфическая
или особенная информация, напротив, отражает особенности оцениваемого
бизнеса, обусловленные его отраслевой принадлежностью, месторасположением и т. п.
В зависимости от характеризуемых аспектов бизнеса информация подразделяется на финансовую, правовую, управленческую, техникотехнологическую, хозяйственно-экономическую.
И наконец, учитывая, что в любом предприятии заключено органическое
единство имущественного комплекса и бизнеса, следует различать информацию относящуюся к имуществу предприятия и информацию, содержащую характеристики предприятия как бизнеса. В зависимости от доступности информация подразделяется на публичную и конфиденциальную [39].
Все перечисленные информационные блоки должны быть взаимосвязаны в
пространстве и во времени и соответствовать определенным требованиям,
предъявляемым к оценочной информации.
97
3.2. Требования, предъявляемые к оценочной информации
Поскольку стоимость бизнеса является результатом воздействия многочисленных взаимосвязанных факторов, постольку и информация, необходимая для ее
оценки, представляет собой систему взаимосвязанных информационных блоков,
среди которых выделяются финансовые результаты деятельности предприятия.
Оценочная информация классифицируется по различным критериям. Все
информационные блоки должны быть взаимосвязаны в пространстве и во времени и соответствовать основным требованиям, предъявляемым к оценочной
информации:
1) достоверность;
2) точность;
3) комплексность;
4) полнота.
Систематизация собранных данных осуществляется хронологическим методом, журналистским, логическим, либо, что наиболее часто – комплексным,
сочетающим все три метода. Суть хронологического метода заключается в сборе, расположении и последующем анализе информации от прошлого к будущему. При журналистском методе – от более важного к менее значимому, при логическом – от общего к частному или от частного к общему.
3.3. Основные этапы процедуры сбора и обработки информации
Процедура сбора информации включает в себя следующие этапы:
1. Направление запроса в компанию с просьбой предоставить требуемую
для оценки информацию (в запросе целесообразно применять формы, позволяющие в дальнейшем сгруппировать полученную в определенном формате информацию и провести расчеты). Например, требуется информация для оценки
оборудования. В этом случае к запросу прилагается таблица для заполнения, в
которой указываются следующие столбцы: наименование, дата приобретения,
технические характеристики, текущее использование, процент физического износа).
2. Осуществление контакта с основными подразделениями компании, от-
вечающими за тот или иной блок данных (Техническая служба, Производственная служба, Маркетинговая служба).
3. Формирование рабочей группы из ответственных за проведение оценки
со стороны компании и специалистами оцениваемой компании.
4. Получение необходимой для проведения оценки информации.
3.4. Способы систематизации и обобщения информации
В рамках практического развития данного вопроса следует выделить следующие предложения по эффективности сбора информации.
- Существует множество источников по расчету финансовых показателей,
которые относятся к внутренней информации. Зачастую они имеют различия,
98
как в названии, так и в методе расчета. Необходимо создать единую нормативную базу.
- Возможность получить необходимую информацию в режиме реального
времени (Интернет). Сейчас это практикуется, но зачастую мы видим устаревшую информацию.
- Улучшение информационных технологий для быстрого доступа к пер-
вичным источникам информации внутри компании.
- Совершенствование составления должностных инструкций, учетной по-
литики.
- Установить ответственность для лиц, участвующих в оформлении и об-
работке документов, за нарушение графика документооборота. Таким образом,
информация должна достоверно отражать ситуацию на предприятии, точно соответствовать целям оценки и учитывать в комплексе внешние условия функционирования оцениваемого предприятия.
3.5. Внешняя информация
К внешней информации относятся:
1. Макроэкономическая и геополитическая. Этот вид информации характе-
ризуют следующие показатели: уровень инфляции, темпы экономического развития страны, изменения процентных ставок, колебания курсов валют, уровень
политической стабильности, стратегические программы правительства и др.
2. Рыночная. Рыночная информация может быть очень разной – от кон-
кретной (как, например, анализ структуры магазинов в узком сегменте розничного рынка) до самой общей (как анализ тенденций на мировом рынке какогонибудь товара).
3. Информация о конкурентах.
4. Информация о поставщиках. Обычно концентрируется на таких аспек-
тах, как издержки, надежность, качество и время доставки.
5. Внешняя финансовая информация. Разнообразная информация по таким
вопросам, как динамика курсов акций, движение на рынке капитала и т. д.
6. Информация о регулировании и налогообложении. Компаниям нужна
информация об условиях регулирования не только для соблюдения правовых
норм, но и для определения необходимых затрат. Оценка условий регулирования тоже нужная задача, предшествующая принятию любого решения о выходе
на рынок. Информация о налоговых системах важна не только для соблюдения
правовых норм, но и для определения эффективного с точки зрения налоговых
выплат, способа ведения операций.
3.6. Внутренняя информация
Внутренняя информация дает представление о деятельности оцениваемого
предприятия.
1. Информация о производстве. Анализ данных о наличии производствен-
ных мощностей в соответствии с данными о спросе на продукцию компании.
99
2. Информация о трудовых ресурсах. Обычно сфокусирована на таких мо-
ментах, как обучение персонала и уровень квалификации, моральное состояние
персонала и расходы на обеспечение кадрами. Кроме того, важна информация
об управляющем предприятием, поскольку тот зачастую может являться ключевой фигурой, обеспечивающей эффективность, прибыльность и перспективы
развития производства.
3. Ретроспективные данные об истории компании и описание стратегии
предприятия.
4. Внутренняя финансовая информация. Она включает основную инфор-
мацию из бухгалтерской отчетности о прибыли и издержках, об имуществе и
обязательствах, а также большой спектр финансовых показателей (коэффициенты ликвидности, финансовой зависимости, оборачиваемости). Такая информация обычно дает картину финансового благосостояния и рентабельности
компании.
ГЛАВА 4. ФИНАНСОВАЯ ОТЧЕТНОСТЬ КАК ИНФОРМАЦИОННЫЙ
ИСТОЧНИК ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КОМПАНИИ
4.1. Анализ финансовой отчетности в оценке стоимости бизнеса
Важной проблемой, которая должна быть решена путем финансового анализа, связана с оценкой эффективности компании в использовании имеющихся
ресурсов, а также в какой степени прибыльность компании встретила акционеров в ожидании финансирования. Максимизация стоимости компании неразрывно связана с положительными результатами во всех вышеупомянутых областям.
Основной целью финансового анализа является получение небольшого
числа ключевых (наиболее информативных) данных, на основании которых делается объективный вывод о финансовом состоянии предприятия, динамике,
структуре его активов и пассивов, а также о расчетах с покупателями и с поставщиками. Нужно сказать, что аналитик и управляющий (менеджер) может
быть заинтересован как в текущих показателях финансового состояния компании, так и в перспективных.
Цели анализа достигаются в результате решения определенного взаимосвязанного набора аналитических задач. Аналитическая задача представляет
собой конкретизацию целей анализа с учетом организационных, информационных, технических и методических возможностей проведения анализа. Основным фактором в конечном счете является объем и качество исходной информации. При этом надо иметь в виду, что периодическая бухгалтерская или финансовая отчетность организации – это лишь “сырая информация”, подготовленная
в ходе выполнения в организации учетных процедур.
Главная цель финансовой деятельности организации сводится к одной
стратегической задаче – наращиванию собственного капитала и обеспечению
устойчивого положения на рынке. Для этого оно должно постоянно поддержи-
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]