Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы оценки активов и бизнеса. Учебное пособие
.pdf
111
8. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Оценка недвижимости необходима при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи,
сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов
строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставный капитал, о выкупе государством объекта недвижимости и т.д.
В рамках метода чистых активов основная доля оцениваемых
активов относится к недвижимому имуществу, поэтому оценка недвижимости занимает особое место в оценки бизнеса.
8.1. Выбор варианта НЭИ объекта недвижимости
Для каждого объекта (свободного земельного участка или участка с улучшениями) в обязательном порядке проводится выбор ва-
рианта НЭИ объекта, состоящий из пяти этапов и выполняется:
а) для участка земли как свободного;
б) участка земли с существующими улучшениями.
На первом этапе выполняется поиск возможных вариантов
функционального использования. Функции рассматриваются в укрупненном варианте (без детализации по элементам), кроме функций
могут варьироваться также и характеристики самого участка (дробление, присоединение соседнего и т.д.). Исключение из списка всех
возможных вариантов функционального использования возможно
только на основании результатов анализа степени удовлетворения текущего и прогнозируемого потребительского спроса на подобное
функциональное использование для данного местоположения или
анализа возможности (или невозможности) обеспечения более высокой конкурентоспособности исследуемого объекта в сравнении с «соседним» объектом-аналогом.
На втором этапе из списка удаляются те функции использова-
ния участка (объекта), которые являются юридически недопустимыми.
112
В качестве юридических ограничений могут выступать:
– различные законодательные, правительственные и муници-
пальные акты, действующие в данной местности;
– документы, регламентирующие нормативно-юридическую
сторону вариантов функционального использования;
– характер использования может быть ограничен долгосрочны-
ми договорами аренды, что может препятствовать наиболее эффективному использованию;
– могут иметь место частичные или временные ограничения,
определяющие запрет на использование отдельных видов материалов,
ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном
месте, ограничения, связанные со статусом объекта как памятника
культурно-исторического наследия;
– частичные ограничения в большинстве случаев накладывают
дополнительное бремя расходов при создании и использовании
улучшений, особенно в районах исторической городской застройки;
– и другие (правила зонирования, градостроительные ограниче-
ния, требования СНиП и т.д.).
В перечне остаются для последующего анализа функции, огра-
ничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополнительного финансирования.
На третьем этапе из оставшегося списка удаляются те функ-
ции, которые физически не осуществимы. К факторам физической
осуществимости относят: физические размеры, требования СНиП, наличие склонов, водоемов, геологические факторы, ограничение возможности подвода и отвода ресурсов и т.д. Инженерно-геологические
и гидрогеологические условия могут сделать невозможным реализацию варианта за счет низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод. Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающей при выборе варианта
использования. Отсутствие возможности реализовать один из этапов
технологического процесса может исключить вариант из перечня фи-
113
зически осуществимых вариантов использования объекта.
Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего анализа оставляются функции, которые физически нереализуемы в
текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений: взрывного удаления скальных образований,
осушения и засыпки заболоченной части земельного участка, устройства террасы у дома на склоне горы для размещения игровой площадки и стоянки автомобиля и т.п.
Четвертый этап. После исключения из рассмотрения законодательно не разрешенных и физически не осуществимых вариантов
использования, следует выполнить анализ экономической целесообразности и финансовой осуществимости оставшихся вариантов. Критерием целесообразности является возврат инвестируемого капитала
и своевременное получение дохода на этот капитал с учетом фактора
времени. На данном этапе необходимо также обеспечить условия фи-
нансовой осуществимости функции: следует рассмотреть возможность получения кредита или обеспечение партнерским капиталом
(схемы финансирования с долевым участием собственников, схемы
кредитования инвестора поставщиком строительных материалов и
т.п.).
Пятый этап – максимальная продуктивность. Из всех экономически целесообразных вариантов выбираются несколько проектов с
реализацией функций, использование которых принесет собственнику
максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость
объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого
варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наиболее эффективного использования объекта.
При окончательном выборе наиболее эффективного варианта
использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:
– если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием
114
будет использование земельного участка с улучшениями;
– если стоимость свободного участка превысит стоимость уча-
стка с улучшениями, наиболее эффективным использованием будет
использование земли как свободной.
При выборе наиболее эффективного варианта использования
земельного участка как свободного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение стоимости земельного участка.
При выборе наиболее эффективного варианта использования
земельного участка как застроенного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение текущей стоимости объекта. Текущая стоимость определяется как разность между текущей стоимостью серии будущих доходов, получаемых от использования недвижимости и капитальных затрат, необходимых для получения этих доходов. Если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе текущей стоимости будущих доходов.
8.2. Сравнительный подход при оценке объекта недвижимо-
сти
Сравнительный подход основан на анализе и обработке рыночных
данных. Этот подход использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно оцениваемой стоимости. В основе сравнительного
подхода лежит использование принципа замещения. Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект
недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость. Применение указанного подхода предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего
времени. Сравнительный подход в наибольшей степени основывается на
актуальной рыночной информации и требует для своего применения
достаточно большого объема информации.
115
Применение сравнительного подхода предполагает следующие ос-
новные этапы.
1. Обоснование набора ценообразующих факторов. Обоснование
должно осуществляться по результатам исследования и анализа данного
сегмента рынка недвижимости, выполненного в соответствующем разделе Отчета. При исследовании рынка аренды недвижимости в качестве
ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.
2. На основе отобранных ценообразующих факторов формируется
перечень элементов сравнения. Рассмотрению подлежат только те факторы, изменение величин которых приводит к поддающимся измерению
(с учетом точности расчетов) и подлежащим корректировке различиям
стоимости сравнимых объектов.
3. Выбор удельных единиц сравнения. В общем случае, сравнению
подлежат стоимости, которые рассчитываются на единицу площади (1
кв. м).
4. Сбор сведений о ценах сделки либо предложениях к продаже сопоставимых объектов сопровождается интервью с непосредственными
участниками сделки, либо с посредниками (например, агентствами недвижимости). Объекты аналоги должны отбираться оценщиком таким
образом, чтобы отличия по элементам сравнения от объекта оценки были минимальными.
5. Данные о ценах объектов-аналогов обрабатываются оценщиком
с целью определения цен, по которым эти объекты были бы проданы,
если бы они обладали характеристиками объекта оценки и относились
на дату оценки. Обработка данных осуществляется техниками сравнительного анализа, рассматриваемыми ниже.
6. На завершающем этапе итоговый показатель рыночной стоимости объекта оценки определяется путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
К основным ценообразующим факторам для аренной платы от-
носят [4]:
1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки свя-
116
зываются со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.
– Обременение объекта договорами аренды со ставками арендной
платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий
в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.
– Сервитуты и общественные обременения.
• Обязательность предоставления права прохода, проезда или
прокладки коммуникации через участок или (и) строение.
• Ограничение перечня функций, допускаемых к реализации на
объекте, а также ограничение размеров и характеристик улучшений: правилами зонирования территории или социальными
причинами, ограничение этажности здания, ограничениями по
предельной загруженности территории строениями.
–– Качества прав на земельный участок в составе объекта.
• Собственник строения при сделке передает покупателю не пра-
во собственности, а право аренды.
• Имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объ-
екта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.
2. Условия финансирования.
– Льготное кредитование продавца покупателем. Продавец кредитует
покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитал (процент по кредиту ниже рыночного) или представляет ему беспроцентную отсрочку платежей.
– Платеж эквивалентом денежных средств. В этом случае, требуется
перерасчет в денежную форму.
3. Особые условия. Выявить наличие и степень влияния каждого
из этих факторов весьма сложно, поэтому желательно не использовать в расчетах аналоги, не требующие корректировок по данной
117
группе факторов.
• Наличие финансового давления на сделку.
• Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой.
• Обещание субсидий или льгот на развитие.
4.Условия рынка.
– Изменение цен во времени. Корректировке подлежат различия в
стоимости, если объект-аналог продан покупателю в момент, отстоящий от даты оценки более чем на два месяца. Корректировка должна
выполняться с учетом анализа трендов, который оценщик должен
привести в разделе анализа рынка.
– Отличие цены предложения от цены сделки. Цена предложения
корректируется внесением поправки на скидку, определенную на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.
5. Местоположение.
– Адекватность района и окружения.
– Близость к центрам деловой и социальной активности и трудовым
ресурсам.
– Доступность объекта (транспортная и пешеходная), состояние подъездных дорог.
– Качество среды (рекреация и экология).
– Состояние окружающей застройки.
6.Физические характеристики
– Характеристики земельного участка (размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности)
– Архитектурно-планировочные решения. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются
размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений,
площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков.
– В состав важных факторов включены:
• Состояние элементов конструкций,
• Необходимость их реконструкции и ремонта,
118
• Внешний вид строения (архитектурный стиль),
• Ориентация входа (во двор или на улицу).
– Износ и потребность в ремонте строений.
– Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высокока-
чественная, евроремонт).
• Класс инженерного оборудования (импортное, частично им-
портное, современное отечественное, устаревшее отечественное).
• Потребность в ремонте помещений (отделка и оборудование).
Потребность в ремонте приводит снижению стоимости либо
вследствие переориентации в иной сегмент рынка аренды, либо
с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.
• Состояние отделки (новая, не требует ремонта, требует ремон-
та).
• Состояние инженерного оборудования (новое, не требует
/требует замены).
7.Экономические характеристики.
– Функциональность (соотношение полезных и общих площадей).
– Возможность ресурсосбережения
– Степень соответствия наиболее эффективному использованию.
8. Сервис и дополнительные элементы.
– Обеспеченность связью и коммунальными услугами.
– Наличие парковки и (или) гаража.
– Состояние системы управления и безопасности.
– Наличие оборудования для бизнеса.
Сравнительный подход применяется, когда существует достовер-
ная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках
объектов-аналогов8.
В рамках данного подхода используются следующие методы
оценки:
– метод моделирования рынка
– метод сравнительного анализа сделок (предложений).
8
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)».
119
Метод моделирования рынка
Метод моделирования рынка предусматривает построение зависи-
мости цен сделок (купли-продажи) от набора ценообразующих факторов
(4.1) путем статистической обработки достаточно большого массива
данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения.
),,...,,,(
)1(21 okkoojooo
fffffFV
, (61)
где F – функция, выбранная в рамках корреляционно-регрессионного
анализа, f
oj
– ценообразующие факторы для объекта оценки
Указанная зависимость предназначена для длительного использо-
вания при оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов
(элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для
всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную
среду их функционирования.
Метод сравнительного анализа сделок
Метод сравнительного анализа сделок (предложений) опирается на
анализ небольшого числа рыночных сделок (предложений) с объектами
сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту
оценки не только набором (как в первом методе), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. В этом случае объекты сравнения называются объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.
Метод сравнительного анализа сделок (предложений) реализуется
двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами приведения цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта
оценки:
– техники количественного анализа:
• техники компенсационных корректировок,
120
• техники факторного анализа (техника парного сравнения
цен сделок, техники линейной алгебры, техника множественного регрессионного анализа);
– техники качественного анализа:
• техника качественного сравнения цен,
• техника квалиметрического моделирования.
Каждая из групп техник имеет свои преимущества и недостатки, а
также наиболее оптимальные области применения. Техники количественного анализа более предпочтительны на развитых рынках, т.к. позволяют точнее определить искомую величину, а также не прибегать к дополнительным предположениям и экспертным оценкам, т.е. они более
объективны.
На узких или ограниченных рынках техники количественного анализа могут давать серьезные погрешности, поскольку количество сделок
на подобных рынках обычно невелико, а также часто имеют место нерыночные мотивации. В подобных ситуациях более предпочтительны
техники качественного анализа.
8.3. Затратный подход при оценке объекта недвижимости
Основная идея затратного подхода заключается в том, что при
покупке объекта потенциальный покупатель всегда имеет равную
альтернативу – строительство нового здания на аналогичном участке
земли. Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли,
как свободного, и стоимости нового строительства улучшений (здания или сооружения) с учетом износа.
В рамках затратного подхода для оценки объекта недвижимости
используют два метода: метод компенсации издержек и метод капитализации издержек. Последний метод лучше всего использовать для
оценки объектов с небольшим сроком эксплуатации.
Рассмотрим более подробно наиболее распространенный в
практике оценки метод компенсации издержек.
Этапы метода компенсации издержек
1. Оценка стоимости участка земли Vl как свободного и доступ-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]