Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Землеустройство и землепользование. Учебное пособие
.pdf
141
Особое внимание уделено решению транспортных проблем
Крестовского острова в связи со строительством стадиона на месте
стадиона им. Кирова в западной части Крестовского острова. В 2009
году была закончена реконструкция Лазаревского моста, что облегчило
движение машин по наб. Адмирала Лазарева. До этого момента
движение с Петроградской стороны на Крестовский остров было
организовано только по одной переправе — Большому Крестовскому
мосту.
Мост открыл петербуржцам кратчайший путь к зонам отдыха
Крестовского острова и расположенным на нем многочисленным
спортивным объектам, в том числе и к новому футбольному стадиону,
который строится для ФК «Зенит», и в дальнейшем позволит
отремонтировать Большой Крестовский мост.
Новый стадион привлечет большой поток спортсменов и
болельщиков, что однозначно негативно скажется на транспортной
доступности рассматриваемого земельного участка. Ситуация может
измениться, если правительство Санкт-Петербурга предпримет
соответствующие меры. Для решения этой проблемы, согласно данным
Комитета по транспорту, планируется построить новое автобусное
кольцо до стадиона, подъездные пути, дополнительные парковочные
места, а также отремонтировать дороги.
Местоположение объекта исследования характеризуется
удовлетворительной транспортной и пешеходной доступностью.
Ближайшая станция метро Крестовский остров» находится на
расстоянии 10-15 минут пешего хода (около 1,5 км). Ближайшая
остановка общественного транспорта также расположена у станции
метро «Крестовский остров» (автобус маршрута25 и маршрутное такси
(маршрут К-393)). Непосредственно до объекта исследования можно
добраться либо на личном транспорте по Южной дороге с
Петроградской стороны через Лазаревский и Большой Крестовский
мосты. Однако, проезд к территории рассматриваемого объекта
автотранспортом затруднен высокой загруженностью и недостаточной
пропускной способностью улиц Пионерской и Большой Зеленина
(особенно в утренние и вечерние часы «пик»), наличием на них и
142
прилегающих к ним проездов многочисленных светофоров и
различного рода ограничений для движения, ввиду значительного
потока транзитного транспорта.
Зонирование по Генеральному плану
Согласно Закону Санкт-Петербурга от 22.12.2005 г. № 728-99 «О
генеральном плане Санкт-Петербурга и зонах охраны объектов
культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (с
изменениями от 19.01.2009 г.), исследуемый земельный участок
расположен в границах функциональной зоны «Р4» – зона дворцовопарковых комплексов и исторических парков.
Рис. 28. Функциональное зонирование в районе местоположения
объекта исследования
Охранный статус
Согласно «Правилам землепользования и застройки СанктПетербурга» (Часть II. Территориальная часть Правил
землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Карта
градостроительного зонирования Санкт-Петербурга в части границ
территорий объектов культурного наследия и границ зон с особыми
условиями использования территории, в части зон охраны объектов
Ориентировочное
местоположение объекта
исследования
143
культурного наследия (Приложение 5)), утверждённым законом СанктПетербурга от 04.02.2009 г. № 29-10 и вступившим в силу с 10.03.2009
г., рассматриваемый объект является территорией объекта культурного
наследия регионального значения – Приморского парка Победы.
Согласно пп. 1 и 2 статьи 35 Федерального закона от 25.06.2002 г.
№ 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации» на территории объектов
культурного наследия по согласованию с органом охраны объектов
культурного наследия допускается выполнять проектирование и
проведение землеустроительных, земляных, строительных,
мелиоративных, хозяйственных и иных работ, направленных на
сохранение объекта культурного наследия.
Согласно заключению КГИОП от 18.12.2008 г. № 11-1515
проектная документация, в части разделов: архитектурное решение,
генеральный план и охрана окружающей среды (в части оценки влияния
проектируемого объекта в процессе строительства и эксплуатации на
сохранность объекта культурного наследия), подлежит согласованию с
КГИОП.
Рис. 39. Границы территорий объектов культурного наследия и
границ зон с особыми условиями использования территории в районе
местоположения объекта исследования
Ориентировочное
местоположение объекта
исследования
144
Текущее использование земельного участка
По состоянию на дату исследования земельный участок улучшен
строящимся трёх-шести этажным нежилым зданием нежилого
назначения (готовность объекта оценивается в 70-80%).
Инженерные коммуникации
Согласно заключению КЭиИО от 21.12.2009 г. № 943,
предварительные условия инженерного обеспечения объекта
инвестиций, планируемого к строительству по адресу: Санкт-Петербург,
Петроградский район, Южная дорога, участок 1 следующие:
водоснабжение – от системы городского водопровода с общим
расходом 76,03 куб. м/сут. согласно техническим условиям
подключения ГУП «Водоканал СПб» от №);
водоотведение – в систему городской канализации с объемом
сточных вод 64,03 куб. м/сут. согласно техническим условиям
подключения ГУП «Водоканал СПб» от №);
теплоснабжение – общей тепловой мощностью 2,6 Гкал/час от
автономного теплоисточника (заключение КЭиИО от г. №);
электроснабжение – с электрической мощностью 50 кВа от
системы электроснабжения ОАО «Санкт-Петербургские электрические
сети» (технические условия об осуществлении технологического
присоединения к электрическим сетям ОАО «Санкт-Петербургские
электрические сети» от №);
газоснабжение – от городской системы газоснабжения с
расходом газа 246,0 куб. м/час (договор об оказании услуг по
ликвидации ограничений для технологического присоединения к
газовым сетям от №).
Перспективы развития земельного участка
Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от №
исследуемый земельный участок включен в примерный перечень
земельных участков предоставляемых в установленном порядке для
строительства и (или) реконструкции спортивных комплексов.
145
Выводы по описанию объекта исследования
1. Объект исследования представляет собой земельный участок
площадью 3 000 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург,
Петроградский район, Южная дорога, участок 1.
2. Анализируемый земельный участок расположен в северно-
западной части Петроградского административного района СанктПетербурга, в центральной части Крестовского острова, на территории
памятника архитектурно-ландшафтного искусства регионального
значения – Приморского парка победы.
3. Местоположение объекта анализа характеризуется
удовлетворительной транспортной и пешеходной доступностью.
Ближайшая станция метро «Крестовский остров» находится на
расстоянии 10-15 минут пешего хода (около 1,5 км). Непосредственно
до объекта исследования можно добраться на личном транспорте,
однако проезд к территории объекта оценки автотранспортом
затруднен.
4. Коммерческая недвижимость в ближайшем окружении
рассматриваемого участка представлена ресторанами «Русская
рыбалка» и «Карл и Фридрих» (западная часть Южного пруда),
клубным рестораном «Royal Beach Club» (расположен между Южной
дорогой и берегом Финского залива).
146
Приложение 2
РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКАЯ РАБОТА
Тема расчетно-графической работы: «Определение юридически
осуществимых вариантов использования земельного участка как
условно свободного на основании Правил землепользования и
застройки Санкт-Петербурга».
Работа выполняется студентами самостоятельно по вариантам:
Т а бл и ц а 1
Варианты для выполнения расчетно-графической работы
№ вариант
Кадастровый номер
1.
78:34:4164А:1
2.
78:13:7404:7
3.
78:34:4140Б:3
4.
78:6:2201:1
5.
78:36:5018:51
6.
78:7:3171:15
7.
78:7:3299:17
8.
78:7:3170:21
9.
78:7:3170:2
10.
78:3170:4
11.
78:5533:3
12.
78:11:6114А:12
13.
78:6110:6
14.
78:36:5534:3
15.
78:10:5559А:4
16.
78:14:7547:12
17.
78:10:5541:5
18.
78:15:8416:9
19.
78:6:2108:4
20.
78:7:3171:17
21.
78:36:5359:41
22.
78:11:6151:9
23.
78:11:6150А:5
24.
78:5211:23
25.
78:5224:3001
Выбор юридически осуществимых вариантов использования
земельного участка как условно свободного является составной частью
анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного
использования (ННЭИ).
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
(ННЭИ) объекта недвижимости учитывает, что при анализе ценности
147
объекта типичный пользователь рассматривает возможность
обеспечения максимально продуктивного использования этого объекта.
Реализация принципа ННЭИ объекта, обязательная в оценке рыночной
стоимости недвижимости, необходима и в практике управления
недвижимостью, если перед управляющим ставится задача обеспечения
максимальной продуктивности объекта.
Анализ с целью выбора варианта ННЭИ выполняется путем
проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования
объекта следующим критериям:
юридическая осуществимость – рассмотрение законных
способов использования, которые не противоречат действующим
документам о зонировании, об исторических зонах и памятниках,
экологическому законодательству;
физическая осуществимость – рассмотрение технологически
реальных для данного объекта способов использования;
экономическая целесообразность – рассмотрение тех физически
осуществимых и разрешенных законом вариантов использования,
которые будут приносить доход владельцу объекта;
финансовая осуществимость – рассмотрение тех из отобранных
вариантов, для реализации которых может быть использован заемный
капитал по ставкам, обеспечивающим положительный финансовый
левередж инвестору.
максимальная эффективность – рассмотрение того, какой из
правомочных, физически осуществимых, экономически целесообразных
и финансово оправданных вариантов использования объекта будет
приносить максимальную стоимость земельного участка или
улучшения.
При выборе правомочных вариантов использования земельного
участка как условно свободного необходимо использовать следующие
нормативные документы, действующие в Санкт-Петербурге:
Закон Санкт-Петербурга от 12.05.2008 г. № 274-44 «О внесении
изменений в закон Санкт-Петербурга «О генеральном плане СанктПетербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на
территории Санкт-Петербурга».
148
Закон Санкт-Петербурга от 04.02.2009 г. № 29-10 «О Правилах
землепользования и застройки Санкт-Петербурга».
Закон Санкт-Петербурга от 13.07.2011 г. № 432-88 «О внесении
изменений в закон Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и
застройки Санкт-Петербурга».
Данные документы можно найти на сайте Комитета по
градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (kgainfo.spb.ru).
В расчетно-графической работе должно содержатся:
описание земельного участка (см. приложение 1);
описание функциональной зоны местоположения земельного
участка с картой;
описание территориальной зоны местоположения земельного
участка с картой;
перечень всех видов разрешенного использования земельного
участка;
описание параметров разрешенного строительства на земельном
участке;
группировка выбранных видов разрешенного использования
земельного участка по существующим сегментам рынка коммерческой
недвижимости Санкт-Петербурга.
Данная расчетная работа будет являться в дальнейшем составной
частью бакалаврской работы студента.
Типичные ошибки:
не представлены карты местонахождения земельного участка;
на представленных картах не обозначен исследуемый земельный
участок;
при описании параметров разрешенного строительства на
земельном участке представлены ссылки на разделы документа, а сами
величины не представлены;
не представлена группировка выбранных видов разрешенного
использования земельного участка по существующим сегментам рынка
коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
149
Приложение 3
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
Санкт-Петербургский государственный
политехнический университет
Факультет Экономики и Менеджмента
Кафедра: «Экономики и менеджмента недвижимости и технологий»
Расчетно-графическая работа
на тему: «Определение юридически осуществимых
вариантов использования земельного участка как условно
свободного на основании Правил землепользования и
застройки Санкт-Петербурга»
Выполнил
студент гр. 2072/4 ________________________ /И.О. Фамилия /
(подпись)
Руководитель
/ст. преподаватель/ __________________ / Н.С. Алексеева /
(подпись)
Санкт-Петербург
2012
Алексеева Наталья Сергеевна
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ
Учебное пособие
Налоговая льгота – Общероссийский классификатор продукции
ОК 005-93, т. 2; 95 3005 – учебная литература
Подписано в печать 23.05.2012. Формат 60×84/16.
Усл . печ. л. 9,5. Тираж 100. Заказ 211.
Отпечатано с готового оригинал-макета, предоставленного автором,
в типографии Издательства Политехнического университета.
195251, Санкт-Петербург, Политехническая ул., 29.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]