Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Землеустройство и землепользование. Учебное пособие
.pdf
111
земель должна быть проведена Федеральным агентством кадастра
объектов недвижимости, его территориальными органами с
привлечением независимых оценщиков. В процессе государственной
кадастровой оценки земель необходимо произвести оценочное
зонирование территории, однородных по целевому назначению, виду
функционального использования и близких по значению кадастровой
стоимости земельных участков. Также в постановлении было оговорено,
что земли сельскохозяйственного назначения вне населенных пунктов и
земли лесного фонда должны оцениваться исходя из капитализации
земельной ренты, все остальные земли – методами массовой оценки и
статистического анализа.
Первые рекомендации по определению величин кадастровой
стоимости были даны в письме КЗРиЗ от 14.06.1996 г. № 1-16/1240
«О методических рекомендациях по оценке земли». С тех пор данные
рекомендации претерпели значительные изменения в сравнение с
представленными ниже документами, действующими на данные
момент.
Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39
«Об утверждении методических указаний по государственной
кадастровой оценке земель населенных пунктов».
Приказ МЭР РФ от 04.07.2005 г. № 145 «Об утверждении
методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке
земель с/х назначения».
Приказ МЭР РФ от 23.06.2005 г. № 138 «Об утверждении
методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке
земель особо охраняемых территорий и объектов».
Приказ МЭР РФ от 14.05.2005 г. № 99 «Об утверждении
методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке
земель водного фонда».
Приказ Росземкадастра от 20.03.2003 г. № П/49 «Об
утверждении методики государственной кадастровой оценки земель
промышленности и иного специального назначения».
112
Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/336 «Об
утверждении методики государственной кадастровой оценки земель
лесного фонда РФ». – утратил силу
Приказ Росземкадастра от 26.08.2002 г. № П/307 «Об
утверждении методики государственной кадастровой оценки земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений».
Представленные методики определения кадастровой стоимости
созданы по всем категориям земель, выделяемых на территории РФ, за
исключением зарезервированных. Отдельно созданы рекомендации по
оценки садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Правила проведения кадастровой оценки размещены и в 3 главе
федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от
29.07.1998 г. № 135-ФЗ.
Основным законом, регламентирующим правила определения
кадастровой стоимости, является федеральный стандарт оценки
«Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденный
Приказом МЭР РФ от 22.10.2010. № 508.
В соответствии с указанными нормативными актами, выполнение
оценочных работ проводится одновременно по всей территории
административно-территориального образования по состоянию на
1 января текущего года.
Оценку кадастровой стоимости земли рекомендуется выполнять
не реже чем 1 раз в 5 лет. Первые два тура кадастровой оценки земли
рекомендуется провести с интервалом в 1-2 года. В годы между турами
оценки проводится индексация кадастровой стоимости в зависимости от
соотношения спроса и предложения на земли различного качества и
местоположения, уровня инфляции.
Основное требование к организации работ по определению
кадастровой стоимости земли заключается в том, что затраты на ее
проведение могут составлять до 3% от ее величины.
Под государственной кадастровой оценкой понимается
совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой
оценки;
113
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих
государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой
стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об
определении кадастровой стоимости;
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
опубликование утвержденных результатов кадастровой оценки;
внесение результатов кадастровой оценки в государственный
кадастр недвижимости.
Заказчиком работ является орган государственной власти субъекта
Российской Федерации. Исполнителем – оценочная компания,
выигравшая тендер на проведение работ. Росреестр выдает оценщикам
исходную информацию об объектах оценки – объектах недвижимости,
учтенных в государственном кадастре недвижимости.
В течение тридцати дней с даты составления отчета об
определении кадастровой стоимости исполнитель работ по
определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение
экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой
организацией оценщиков, членами которой являются оценщики,
осуществившие определение кадастровой стоимости.
В течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об
определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению
кадастровой стоимости утверждает результаты определения
кадастровой стоимости.
В течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов
определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению
кадастровой стоимости публикует информацию об утвержденных
результатах определения кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть
оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости.
114
На сегодняшний день кадастровая оценка всех земель РФ уже
произведена. Результаты кадастровой оценки представлены в
следующей таблице:
Т а бл и ц а 11
Кадастровая стоимость земель (КС)
Страна, год
Кадастровая
стоимость земли
ВВП
КС / ВВП
РФ, 2006 г.
23,6 трлн. рублей
27 трлн. рублей
0,9
США, 2005 г.
33 трлн. долларов
12,6 трлн. долларов
2,6
Австралия, 2005 г.
1,1 трлн. долларов
384 млрд. долларов
2,9
Франция, 2005 г.
3,6 трлн. долларов
1,7 трлн. долларов
2,1
При том, что площадь РФ составляет 17 075 400 кв. км, стоимость
1 квадратного километра в среднем по России равна 1 382, 11 руб.
Существующие проблемы расчета кадастровой стоимости
земельных участков и применения их результатов в РФ:
Игнорирование мирового и отечественного опыта.
Отсутствие возможности оспорить результаты кадастровой
оценки.
Отсутствие обоснований используемых в методиках моделей и
формул.
Экспертиза правильности использованных методик не
предусмотрена.
Расчеты проводятся исходя из текущего использования
участков, а не их наилучшего и наиболее эффективного использования.
Большую роль в результате оценки имеют экспертные данные.
Проверить правильность расчетов и исходной информации
невозможно.
Однако, по мере развития кадастровой оценки в РФ данные
проблемы постепенно решаются.
4.1.1. Кадастровая оценка земель населенных пунктов
Кадастровая оценка земель населенных пунктов выполняется в
разрезе видов разрешенного использования:
115
Условно вся работа по определению кадастровой стоимости
земельных участков разбивается на два этапа:
Формирование перечня земельных участков в составе земель
населенных пунктов.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе
видов разрешенного использования земель.
Формированием перечня земельных участков занимается
территориальный орган, осуществляющий функции по государственной
кадастровой оценке земель РФ.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков
осуществляется оценочными организациями, выигравшими конкурс на
выполнение работ по кадастровой оценки земель РФ.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков проводится
поэтапно:
определение состава факторов, существенно влияющих на
стоимость земельных участков;
сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных
участков;
группировка земельных участков;
сбор рыночной информации о земельных участках и иных
объектах недвижимости;
построение статистической модели расчета кадастровой
стоимости земельных участков;
расчёт кадастровой стоимости земельных участков.
Рекомендуемые методикой кадастровой оценки земель
населенных пунктов к использованию факторы сгруппированы
следующим образом:
доступность различных центров тяготения (объектов);
уровень развития транспортной инфраструктуры;
уровень развития инженерной и производственной
инфраструктуры;
уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
состояние окружающей среды;
116
историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки,
ландшафтная и рекреационная ценность территории;
инженерно-геологические условия и подверженность
территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;
При проведении работ могут быть использованы и другие
факторы. В любом случае, состав выбранных факторов при выполнении
оценки необходимо обосновать.
Источниками информации о значениях факторов могут являться:
государственный кадастр недвижимости;
государственный фонд данных, полученных в результате
проведения землеустройства;
фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении
организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований;
иные источники.
Таким образом, допускается использование информации,
полученной от органов государственной власти, а также различные
рыночные источники.
Группировка земельных участков проводится на основании
собранной и проанализированной информации о факторах, влияющих
на стоимость земельных участков, и значениях этих факторов.
Группировка может производиться исходя из:
предполагаемого использования земельных участков;
сходной транспортной доступности к жилым массивам и центру
поселения (дачные кооперативы, промышленные предприятия);
одинаковой удаленности от основных транспортных
магистралей (земельные участки, занятые промышленными объектами и
складами;
сходного конструктивного исполнения («хрущевки»,
«сталинки», «новостройки», многоэтажные дома).
Границами оценочных микрозон принимаются:
естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа -
реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);
117
границы земель, занятых крупными инженерными
сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги,
магистральные улицы);
улицы, проезды, границы (заборы) предприятий
(производственного и непроизводственного назначения);
границы лесных сельскохозяйственных и иных угодий.
Для каждой сформированной группы земельных участков
осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной
информации о земельных участках.
В качестве рыночной информации используются:
цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека) и выкупа;
цены предложения (купля-продажа, аренда);
цены спроса (купля-продажа, аренда);
информация о рыночной стоимости объектов недвижимости,
установленной в отчетах об оценке;
коэффициенты и индексы, используемые для определения
рыночной стоимости объектов недвижимости;
иные показатели.
В качестве источников информации могут быть использованы те
же, что и ранее. Отдельно можно выделить, что в качестве источников
информации могут выступать отчеты об оценке объектов
недвижимости.
Перечень минимально необходимых характеристик объектов
недвижимости:
вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);
дата сделки;
цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;
местоположение объекта;
площадь земельного участка;
цель использования;
тип объекта (отдельно стоящее здание, часть здания
профильного характера, здание временного характера);
общая и полезная площадь здания;
материал стен;
118
этажность;
год постройки;
наличие коммуникаций;
состояние здания;
наличие парковки.
Информация считается достаточной, если на ее основе можно
построить статистически значимую модель расчета кадастровой
стоимости. Данное утверждение не совсем корректно с точки зрения
теории статистики. Тем не менее, выход из этой ситуации заключается в
следующем:
дополнительный сбор информации;
перегруппировка земельных участков.
С учетом отобранной информации строятся статистические
модели, из которых выбирается одна, отвечающая наилучшим
показателям репрезентативности и значимости. Построенная модель
расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации
(объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням
показателей качества статистических моделей данного вида.
Если полученные модели статистически незначимы, то
необходим:
дополнительный сбор информации;
перегруппировка земельных участков;
использование методов индивидуальной оценки.
При получении близких значений кадастровой стоимости земли в
разных микрозонах возможно их объединение с другими микрозонами в
целях укрупнения оценочных зон.
Кадастровая стоимость земельного участка в границах
поселений устанавливается на основе кадастровой стоимости земли
оценочной зоны путем введения поправочных коэффициентов,
учитывающих отличия оцениваемого участка от типичного.
Поправочные коэффициенты учитывают особенности
местоположения оцениваемого земельного участка на территории
оценочной зоны, отклонение площади, конфигурации и других
признаков от аналогичных признаков, принятых для типичного участка.
119
Данные поправочные коэффициенты вводятся в случае
установления их значений на основе анализа базы данных по
совершенным сделкам.
Утверждение результатов кадастровой стоимости
После выполнения указанных этапов происходит рассмотрение
органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки,
корректировки и утверждение полученных результатов. Утвержденные
результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам
публикуются в открытой печати с рекомендациями (решениями)
органов местного самоуправления по использованию опубликованных
данных.
4.1.2. Контрольные вопросы
1. Дайте определение кадастровой стоимости.
2. В каких целях могут быть использованы результаты
кадастровой оценки?
3. Существуют ли какие-либо рекомендации по проведению
кадастровой оценки?
4. Как часто необходимо проводить кадастровую оценку земель?
5. На какую дату определяется кадастровая стоимость земель?
6. Кто является заказчиком и исполнителем работ по кадастровой
оценке земель?
7. Кто предоставляет исходную информацию для проведения
кадастровой оценки земель?
8. Каковы проблемы расчета кадастровой стоимости земельных
участков и применения их результатов в РФ?
9. Какие факторы рекомендуется использовать при проведении
кадастровой оценки?
10. Какие источники могут быть использованы для определения
состава факторов, влияющих на кадастровую стоимость?
11. В соответствии с какими принципами происходит объединение
земельных участков в одну оценочную микрозону?
12. Что делать, если показатели построенной статистической
модели кадастровой оценки незначимы?
120
4.2. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Согласно федеральным стандартам оценки, стоимость объектов
недвижимости, в том числе и земельных участков, должна определяться
с использованием трех подходов к оценке: доходного, затратного и
сравнительного.
Использование трех подходов к определению стоимости
земельных участков имеет свою специфику и проводится на основании:
методических рекомендаций по определению рыночной
стоимости земельных участков (утверждены распоряжением
Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р);
методических рекомендаций по определению рыночной
стоимости права аренды земельных участков (утверждены
распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р).
При оценке рыночной стоимости земельных участков
используются:
метод сравнения продаж;
метод выделения;
метод распределения;
метод капитализации земельной ренты;
метод остатка;
метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж,
метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны
метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод
предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части
расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений
земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из
подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов
учитывается достаточность и достоверность общедоступной для
использования того или иного метода информации.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]