Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Теория и практика инвестиционно-строительной деятельности. Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплинам «Регулирование инвестицио
.pdf
« -
», «
- »
08.03.01
:
.. , .. , ..
ISBN 978-5-7264-1395-2
2016
©
, 2016
© .
« », 2016
СТРОИТЕЛЬСТВО
УДК 69.003
ББК 65.31
Т33
Рецензент — кандидат экономических наук О.А. Куракова,
доцент кафедры ОСУН НИУ МГСУ
Т33 Теория и практика инвестиционно-строительной деятельности [Элек-
тронный ресурс] : методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплинам «Регулирование инвестиционно-строительного процесса и введение в
профессию», «Теория и практика инвестиционно-строительной деятельности» для
студентов бакалавриата всех форм обучения направления подготовки 08.03.01
Строительство / сост. : О.А. Манухина, Н.В. Самосудова, А.К. Орлов ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват. Моск. гос. строит. ун-т, каф.
организации строительства и управления недвижимостью. — Электрон, дан. и
прогр. (4 Мб). — Москва : Изд-во Моск. гос. строит. ун-та, 2016. — Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/. — Загл. с титул. экрана.
ISBN 978-5-7264-1395-2 (сетевое)
ISBN 978-5-7264-1394-5 (локальное)
Содержат методику выполнения, примеры расчетов по каждому из разделов курсового
проекта.
Для студентов бакалавриата всех форм обучения направления подготовки 08.03.01
Строительство.
Учебное электронное издание
© Национальный исследовательский
Московский государственный
строительный университет, 2016
© Оформление.
ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2016
Редактор Е.А. Копылова
Технический редактор А.В. Кузнецова
Корректор А.С. Скрябина
Компьютерная верстка С.С. Сизиумовой
Дизайн первого титульного экрана Д.Л. Разумного
Microsoft Word 2007, приложение pdf2swf из ПО Swftools, ПО IPRbooks Reader,
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
Для создания электронного издания использовано:
разработанное на основе Adobe Air
Подписано к использованию 25.09.2016 г. Объем данных 4 Мб.
высшего образования
«Национальный исследовательский
Московский государственный строительный университет».
129337, Москва, Ярославское ш., 26.
Издательство МИСИ—МГСУ.
Тел. (495) 287-49-14, вн. 13-71, (499) 188-29-75, (499) 183-97-95.
E-mail: ric@mgsu.ru, rio@mgsu.ru.
ООО «Ай Пи Эр Медиа».
Тел. 8-800-555-22-35, (8452) 24-77-97, вн. 208,
E-mail: izdat@iprmedia.ru, mail@iprbookshop.ru
www.iprbookshop.ru
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение ................................................................ ......................................... 5
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВЫПОЛНЕНИЯ
КУРСОВОЙ РАБОТЫ ............................................................................... 6
1.1. Основная цель и задачи дисциплины ...................................................... 6
1.2. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости .................... 9
1.3. Жизненный цикл объекта недвижимости ................................................ 9
1.4. Жизненный цикл рынка недвижимости ................................................ 13
1.5. Способы использования недвижимости ................................ ................ 15
1.6. Краткое описание подходов к оценке .................................................... 17
1.7. Оценка стоимости недвижимости на предынвестиционной
и инвестиционной фазах жизненного цикла ........................................ 21
1.8. Этапы разработки концепции ................................................................ 22
2. СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ ................................................... 27
2.1. Теоретический раздел курсовой работы ................................................ 27
2.2. Практический раздел курсовой работы ................................................. 28
2.3. Основные требования к расчетной части курсовой работы .................. 31
2.4. Требования к оформлению .................................................................... 31
2.5. Пример расчетной части (упрощенная форма) ..................................... 34
Библиографический список .......................................................................... 35
4
ВВЕДЕНИЕ
Курсовая работа самостоятельно готовится студентом на основе
использования соответствующих исходных данных, включая данные
по конкретным инвестиционным проектам в сфере недвижимости, а
также материалы учебной, научной и иной литературы
Целью подготовки студентами курсовых работ является расши-
рение и углубление знаний по важнейшим вопросам экономики недвижимости, формирование самостоятельного экономического
мышления, а также умения работать над статистическими материалами, относящимися к инвестиционно-строительной сфере и сфере
управления недвижимостью.
Каждый студент, изучающий дисциплины «Регулирование инве-
стиционно-строительного процесса и введение в профессию» или
«Теория и практика инвестиционно-строительной деятельности» в
соответствии с учебным планом подготовки, должен подготовить
курсовую работу по определенной преподавателем теме и защитить
его на одном из учебных занятий.
В процессе подготовки курсовых работ студенты могут пользо-
ваться методической помощью преподавателей кафедры ОСУН, консультироваться у них по вопросам темы курсовой работы, структуре
изложения материала, подборе источников, на основе которых предстоит подготовить курсовые работы к защите. При этом недопустимо
простое копирование содержания соответствующих источников.
5
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВЫПОЛНЕНИЯ
КУРСОВОЙ РАБОТЫ
1.1. ОСНОВНАЯ ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ДИСЦИПЛИНЫ
Инвестиционная деятельность, являясь важнейшим макроэкономическим индикатором, весьма показательно характеризует как текущее
состояние государственной экономики, так и потенциал ее развития.
Активная инвестиционная деятельность в условиях благоприятного
инвестиционного климата не только обеспечивает цикличное воспроизводство капитала и эффективность хозяйствования, но и формирует
здоровую социальную обстановку в стране, укрепляет авторитет государственной власти, способствует комплексной реализации национальных приоритетных программ. При этом первоочередным условием успешной реализации большинства экономических инициатив является
интенсивное и динамичное развитие инвестиционной деятельности в
строительстве. Современное строительное производство выступает
универсальным индикатором общего экономического состояния государства — по динамике и структуре выполняемых строительных работ
можно судить о характере развития не только смежных отраслей экономики, но и об общем уровне промышленного производства и социальной политики. Строительный комплекс уже давно выступает основным участником социальных и производственных инвестиционных
программ развития любого современного промышленного предприятия
или региона, формируя существенную долю ВВП и всех налоговых поступлений. Рассмотрение строительного комплекса в качестве одного
из важнейших направлений государственной и коммерческой отечественной и зарубежной инвестиционной политики придает особую актуальность и практическую востребованность вопросам создания действенных и эффективных механизмов управления инвестиционной деятельностью в строительстве, ориентированных на динамизм, мобильность, высокий профессионально-технологический уровень и прочие
факторы хозяйственной деятельности современной российской строительной организации, характерные для перехода от индустриального к
информационному обществу. В складывающихся условиях устойчивого нарастания как общей инвестиционной активности, так и интенсивных капиталовложений на рынке отечественной недвижимости практический инструментарий инвестиционного аналитика остро нуждается в
6
практических методах адекватной оценки экономической эффективности
альтернативных инвестиционно-строительных проектов (ИСП) и научно
обоснованных процедурах их корректного ранжирования по степени инвестиционной привлекательности с учетом как экзогенных (инвестиционный климат, макроэкономическое состояние, рыночная конъюнктура), так
и эндогенных (структура инвестиционно-строительного портфеля и субъективные предпочтения девелопера, рисковое окружение ИСП) условий
ведения хозяйственной деятельности участниками строительства.
Термин «инвестиции» (от латинского investio — вложение, размеще-
ние) является одним из ключевых понятий в терминологии современного
экономиста. В практике международного делового общения инвестиции
обозначаются словом investment, под которым понимается помещение де-
нег или иного капитала в различные сферы собственности для извлечения
дохода или выгоды. Толковый словарь русского языка дает этому понятию следующее определение: «Инвестиции — это долгосрочные вложе-
ния капитала в отдельные отрасли экономики». При этом под «вложением» понимается помещение или передача чего-либо в определенное для
этого место. Таким образом, с точки зрения сложившейся отраслевой лексики инвестиция предполагает перемещение экономических благ в целях
извлечения наибольшей выгоды. Словарно термины «инвестиции» и «инвестировать» используются как синонимы, означающие «долгосрочное
вложение экономических ресурсов с целью создания и получения результатов (выгод в широком смысле) в будущем».
При анализе экономического содержания термина «инвестиции» традиционно рассматривают его комплексность, определяемую совокупностью различных признаков инвестиций:
1) инвестиция означает передачу, отчуждение имущества (капитала);
2) инвестиционная активность субъекта предполагает наличие у него
какого-либо экономического блага, которым он имеет возможность свободно распорядиться (денежных средств, материальных или финансовых
ресурсов, не потребленных доходов) — капитала;
3) экономические блага в виде инвестиций передаются в целях созда-
ния новой, дополнительной, стоимости в той или иной форме, например,
для строительства объекта недвижимости.
Подытоживая вышесказанное, ключевыми признаками инвестиций,
выделяющих их среди иных видов движения капитала любого вида, на
наш взгляд, можно назвать следующие:
инвестиционные вложения являются отвлечением капитала инве-
стора на некоторый ощущаемый им срок;
7
результатом инвестиционной деятельности является ощущаемое
инвестором приумножение им инвестированного капитала;
инвестирование является важнейшей стадией цепи развития ка-
питала «накопление — сбережение — инвестирование», обеспечивающей его воспроизводство.
Инвестиционно-строительная деятельность — это та часть обще-
го экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов
недвижимости (за исключением земельных участков, которые являются
продуктом природы).
Главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента
объекта недвижимости, адекватно отражающего изменения его натурально-вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.
Говоря о стоимостном эквиваленте недвижимости, нужно понимать, что существуют различные виды стоимости недвижимости. Центральное место в экономической экспертизе недвижимости занимает
понятие рыночной стоимости.
Рыночная стоимость отражает наиболее вероятную цену продажи
объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые
обладают полной информацией об объекте и не испытывают давления
как со стороны друг друга, так и чрезвычайных обстоятельств при совершении сделки.
Исходя из главной проблемы и цели экономического анализа недвижимости, могут быть сформулированы следующие задачи экономики недвижимости:
1) обоснование и раскрытие содержательной характеристики модели
экономического анализа недвижимости;
2) факторный анализ влияния на величину стоимостного эквивалента;
3) определение основных экономических показателей недвижимости;
4) анализ основных положений функционирования рынка недвижи-
мости;
анализ способов финансирования в недвижимости.
В соответствии с [6], «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект
оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в ус-
8
ловиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дейст-
вуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством пуб-
личной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
1.2.ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ
НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от множества
факторов, которые могут быть отнесены к трем основным группам:
1) натурально-вещественные характеристики объекта (объемно-
планировочные, конструктивные, архитектурные решения, уровень отделки, инженерия и т.д.);
2) местоположение и пространственное окружение объекта;
3) факторы рыночной среды (соотношение спроса и предложения
на рынке, предпочтений пользователей объектов и т.д.).
Анализируя факторы, влияющие на стоимостной эквивалент объекта недвижимости, нужно также учитывать, что уровень их влияния не
является величиной постоянной, а меняется со временем. Для того чтобы оценить влияние временного фактора, необходимо более подробно
рассмотреть такие понятия, как жизненный цикл объекта недвижи-
мости и жизненный цикл рынка недвижимости.
1.3. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
При оценке эффективного функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или эксплуатируемого) необходимо рассматривать его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный
9
цикл объекта от момента технико-экономического обоснования и разработки концепции до момента физического или морального старения
можно разделить на три периода [1]:
1. Строительство (предынвестиционная и инвестиционная фазы).
2. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринима-
тельская фаза проекта).
3. Эксплуатация при последующей наработке результатов на
вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта). На рис. 1 схе-
матически представлен жизненный цикл объекта недвижимости.
Значительное влияние на эффективность функционирования объекта проявляется в течение первого периода. Этот этап наиболее сложен, поскольку состоит из многих составляющих, таких как: анализ
жизнеспособности проекта, проведение комплекса экспертиз, разработка концепции проекта, строительство, ввод в эксплуатацию.
Второй период включает освоение объекта и его эксплуатацию при
стабильных параметрах уровня загрузки площадей. Рассматривая характер кривой с ОА1А2А3А4, отражающий изменение во времени стоимостных характеристик объекта в период строительства и эксплуатации, можно наблюдать, что на первом этапе жизненного цикла кривая
ОА1 падает и соответствует затратам инвестора на воспроизводство
объекта недвижимости. Точка А1 соответствует общему объѐму инвестиций. Поскольку главным принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла, его развитие во времени, все виды
затрат и результатов откладываются по оси t.
Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений фаз жизненного цикла. Ключевой точкой считается
момент ввода объекта в эксплуатацию (А1). По отношению к данной
точке определяются фазы:
t1 — подготовка и возведение объекта;
t2 — освоение мощности (срок окупаемости);
t3 — начало получения прибыли (достижение запланированного
уровня операционных затрат, возврат вложенных инвестиций в период
освоения);
t4 — начало морального и физического износа объекта.
Определяя соотношение продолжительности различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объектов недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов
деятельности участников инвестиционного проекта.
10
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]