Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Теория и практика инвестиционно-строительной деятельности. Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплинам «Регулирование инвестицио
.pdf
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована по фактору последнего прогнозного года и прибавлена
к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
После определения стоимости в рамках трех подходов к оценке необходимо провести согласование результатов оценки, для чего каждому из подходов оценщик присваивает свой весовой коэффициент (простое усреднение результатов недопустимо). Для определения величин
весовых коэффициентов могут использоваться как простые экспертные
оценки, основанные на обоснованных суждениях оценщика, так и более
сложные подходы, например метод анализа иерархий.
1.7. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
НА ПРЕДЫНВЕСТИЦИОННОЙ И ИНВЕСТИЦИОННОЙ ФАЗАХ
ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА
Рассмотренные выше подходы к оценке стоимости объектов недвижимости могут быть использованы на различных стадиях и фазах
жизненного цикла объекта.
Экономическая экспертиза недвижимости играет важную роль на
инвестиционной и предынвестиционной фазах проекта. Это обусловлено, в первую очередь, тем, что именно на данных фазах закладывается
фундамент создания будущей конкурентоспособности и стоимости
объекта недвижимости. Действительно, если объект уже построен и
введен в эксплуатацию, ошибки девелопера, связанные с неправильным
выбором варианта наиболее эффективного использования, не самой
оптимальной концепцией, неудачными техническими решениями,
чрезвычайно сложно исправить. Во многих случаях это может потребовать проведения дорогостоящих воспроизводственных мероприятий.
Именно поэтому следует уделять особое внимание вопросам разработки концепции объекта на предынвестиционной фазе, а также проведению тщательной экономической экспертизы.
Экономическая экспертиза проекта на обозначенных фазах может
иметь различные цели. Выделим основные из них:
1. Оценка экономической эффективности инвестиций при реализа-
ции проекта воспроизводства объекта недвижимости: в данном случае
на основе модели денежных потоков оцениваются показатели эффективности, такие как: чистый дисконтированный доход, срок окупаемости, внутренняя норма доходности и пр. (более подробно данные показатели рассматриваются во втором разделе настоящих учебнометодических указаний).
21
2. Экономическая экспертиза для целей привлечения кредитных
ресурсов: показатели экономической эффективности в этом случае рассматриваются для денежного потока, учитывающего привлечение и
последующее обслуживание банковского кредита (или иных заемных
средств).
3. Экономическая экспертиза в целях привлечения соинвестора в
проект: в рамках данной экспертизы оценивается стоимость земельного
участка с имеющейся концепцией застройки. При этом рыночную
стоимость участка определяют по базовой формуле:
С
где С
— текущая рыночная стоимость земельного участка с разрабо-
зем
= Дбп – Збп, (4)
зем
танной концепцией застройки;
Дбп — доходы будущих периодов от реализации проекта (доходы от
аренды и продажи объекта);
Збп — затраты будущих периодов, которые включают, помимо прочего,
прибыль девелопера (та часть прибыли, которой текущий собственник
проекта готов «поделиться» с потенциальным соинвестором).
При этом доходы и затраты могут быть рассчитаны как с учетом
дисконтирования, так и без него (как правило, если срок реализации
проекта не превышает 2—3 лет).
Анализируя формулу (4), можно сделать вывод, что чем выше степень готовности объекта, тем ниже затраты будущих периодов и, соответственно, выше рыночная стоимость проекта.
1.8. ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ
Ниже представлен укрупненный алгоритм разработки концепции
проекта на примере объекта коммерческой недвижимости (торговоразвлекательный центр) (рис. 5).
Разработка (переработка) концепции развития проекта включает
следующие этапы:
1. Формирование четкого понимания целей в связи с реализацией
проекта.
2. Анализ участка.
3. Анализ конкуренции проекта.
4. Анализ спроса со стороны потенциальных арендаторов (поль-
зователей).
5. SWOT-анализ.
22
Алгоритм разработки концепции
Цели проекта
Земельный участок
Конкуренция
Спрос
SWOT-анализ
Варианты концепции
Задание архитекторам
Оценка эффективности
Алгоритм разработки концепции
Цели проекта
Земельный участок
Конкуренция
Спрос
SWOT-анализ
Варианты концепции
Задание архитекторам
Оценка эффективности
6. Разработка нескольких вариантов концепции проекта и выбор
наиболее оптимальной концепции.
7. Предварительный финансовый анализ.
8. Задание архитекторам.
Рис. 5. Алгоритм разработки концепции инвестиционного проекта
Рассмотрим каждый этап более подробно:
1. Формирование четкого понимания целей в связи с реализацией
проекта.
Перед началом работы требуется уточнить цели, поставленные перед данным проектом. Это поможет правильно структурировать работу
по проекту и осуществить отбор наиболее приемлемых решений. Формируется четкое представление в отношении следующих параметров:
инвестиционные цели — ключевые инвестиционные критерии
(риски, ожидаемая доходность на вложенные средства, срок реализации
проекта, требования по ликвидности проекта);
23
функции, которые выполняет девелопер в рамках проекта (разра-
ботка проекта, получение необходимых разрешений, проведение тендера среди подрядчиков, продажа земельного участка, привлечение
финансирования, эксплуатация и др.);
достижение баланса между финансовыми целями и обществен-
ными задачами (к примеру, разработка проекта высокого класса или
минимизация разногласий с городскими властями).
2. Анализ участка.
Прежде чем начать работу над концепцией проекта, необходимо
определить окружение проекта, существующие ограничения и возможности участка, а также уровень конкуренции для проекта. Для этого
необходимо изучить всю имеющуюся документацию по участку, а также рассмотреть следующие вопросы по проекту:
местоположение участка, основные физические характеристики
(описание, видимость, коммуникации на участке и вблизи);
существующая транспортная инфраструктура и доступ на участок
(система общественного транспорта, автомобильная и пешеходная доступность, въезды и выезды, анализ пешеходных и транспортных потоков в непосредственной близости к участку, потребность в автостоянках, рекомендации по улучшению транспортной системы);
существующие здания, строения и другие пользователи на участ-
ке (возможности по их сносу/реконструкции и использованию в рамках
будущего комплекса);
окружающая застройка (характер, типы, накладываемые ограни-
чения);
инфраструктура и коммуникации (возможности по подключению,
наличие сетей на участке, ограничивающих характер застройки и т.п.);
предполагаемое количество уровней и этажей планируемого
проекта.
3. Анализ конкуренции проекта.
Необходимо проанализировать существующую и будущую конкуренцию в районе участка застройки в данном сегменте.
Данное исследование включает в себя описание сильных и слабых
сторон конкурирующих объектов, анализ их преимуществ и недостатков относительно рассматриваемого участка застройки.
Для каждого из основных конкурирующих проектов предоставляется следующая информация:
местоположение;
наименование компании-девелопера;
24
дата окончания строительства;
здание новой постройки или реставрированное;
размер арендуемой площади;
количество парковочных мест;
арендные ставки;
основные якорные арендаторы.
4. Анализ спроса со стороны потенциальных арендаторов (пользо-
вателей).
Проведение опроса потенциальных арендаторов проекта с целью
выявления его привлекательности, а также для внесения их рекомендаций в концепцию проекта. Данный анализ позволяет определить размеры помещения для якорных арендаторов, помещений, арендуемых
компаниями различного профиля, и должно содержать следующую информацию:
характеристики потенциальных якорных арендаторов;
потребности потенциальных якорных арендаторов в отношении
размера помещений;
их требования по расположению помещений внутри торгового
центра;
оценку общего количества помещений, которые могут быть арен-
дованы операторами в торговом центре на основании опроса представителей различных групп арендаторов.
5. SWOT-анализ.
На основании проведенного анализа определяются сильные и слабые стороны проекта, рыночные возможности. Также в этом разделе
делаются выводы о рисках проекта и перспективах его развития.
6. Разработка нескольких вариантов концепции проекта и выбор
наиболее оптимальной концепции.
На основании проведенного анализа спроса и предложения разрабатывается и сравнивается несколько вариантов концепций и вырабатываются рекомендации по наиболее оптимальной концепции проекта
с учетом:
размера объекта (площадь, расположение, этажность, плотность
застройки);
расположения на участке различных по функциональному назна-
чению типов объектов;
рекомендуемой концепции проекта;
предварительных оценок общих и арендуемых площадей проекта;
предварительных оценок арендного дохода.
25
7. Предварительный финансовый анализ.
Проводится анализ наиболее эффективного использования с учетом изменения типа использования с целью сравнения различных сценариев развития участка (см. предыдущий пункт).
После определения в общих чертах индикативных схем развития
участка рассчитывается остаточная стоимость земли для различных
сценариев его застройки.
Проводится NPV-анализ для определения оптимальной схемы развития участка исходя из целей проекта. Определяются такие показатели, как чистый дисконтированный доход, срок окупаемости, внутренняя норма доходности и др.
8. Задание архитекторам.
Целью данного этапа является определение оптимальной концепции наполнения проекта совместно с командой архитекторов. На основе разработанной концепции, а также с учетом требований будущих
арендаторов представляются рекомендации:
по числу парковочных мест, количеству уровней парковки;
по техническим характеристикам здания (высота потолков, входы
и выходы, вертикальная циркуляция, шаг колонн и т.д.);
по дизайну и наиболее оптимальному внутреннему расположе-
нию помещений.
26
2. СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Курсовая работа состоит из двух разделов: теоретического и практического.
2.1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Теоретический раздел выполняется по одной из следующих тем:
1. Спрос и предложение на рынке недвижимости.
2. Физический износ: сущность, содержание, динамика, методы
оценки.
3. Моральный износ: сущность, содержание, динамика, методы
оценки.
4. Внешний износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки.
5. Общий накопленный износ: сущность, содержание, динамика, ме-
тоды оценки.
6. Земельная рента городских территорий.
7. Зонирование городских территорий.
8. Взаимосвязь моделей циклов при экономическом анализе не-
движимости.
9. Система оценки недвижимого имущества как основной вид эко-
номической экспертизы: назначение, элементы и взаимосвязи.
10. Нормативно-правовое регулирование сферы недвижимости в РФ.
11. Рынок недвижимости: объекты, субъекты, отношения.
12. Анализ стоимости объектов недвижимости.
13. Девелопмент недвижимости.
14. Модель земельной ренты городских территорий.
15. Спрос и предложение на рынке недвижимости: факторы, пока-
затели, динамика.
16. Экономика недвижимости: объект и предмет исследования, ос-
новные проблемы и взаимосвязи.
17. Система ипотечного кредитования: назначение, содержание,
практический опыт.
18. Основные направления повышения эффективности использова-
ния недвижимости.
19. Анализ видов использования объектов недвижимости и их
влияния на стоимостный эквивалент.
27
20. Исследование рынка недвижимости: цели, задачи, алгоритм
проведения.
21. Способы финансирования проектов в инвестиционно-строи-
тельной сфере.
22. Участники рынка недвижимости: характеристики, взаимосвязи,
влияние на создание стоимостного эквивалента недвижимости.
По согласованию с преподавателем студент может выбрать иную
тему, относящуюся к содержанию дисциплины «Экономика недвижимости».
В теоретическом разделе должна быть раскрыта тема курсовой работы. Используя учебную, научную литературу и иные источники информации, студент должен полностью раскрыть тему, при этом приводя примеры из российской и зарубежной практики, касающиеся выбранной темы.
Данный раздел должен содержать наглядный материал: рисунки,
графики, схемы и т.п. Объем теоретического раздела — не более 15
листов формата А4.
2.2. ПРАКТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Практический раздел курсовой работы включает экспресс-оценку
экономической эффективности инвестиций в недвижимость.
В рамках курсовой работы студен самостоятельно выбирает
строящийся (реконструируемый) объект недвижимости, по которому
проводятся необходимые расчеты.
Практический раздел должен иметь следующее содержание:
1. Описание объекта: описание основных технико-экономических
показателей объекта, описание объекта, его объемно-планировочных,
конструктивных и архитектурных решений. Описание должно сопровождаться наглядным материалом: рисунками, фотографиями и т.п. В данном
разделе дается описание сути проекта, его цели и задачи.
2. Обзор рынка: проводится для того сегмента рынка недвижимо-
сти, к которому относится выбранный объект. Используя преимущественно вторичные источники информации, необходимо провести
классификацию объектов недвижимости, оценить спрос и предложение на рынке, указать наиболее крупных «игроков» на рынке, а также
информацию о конкурирующих проектах. Дать информацию о динамике цен на готовые объекты и ставок арендной платы. Проанализи-
28
N
t
t
t
N
t
t
t
i
CF
IC
i
CF
10
)1()1(
NPV
ровать сценарии и прогнозы дальнейшего развития рынка недвижимости в выбранном сегменте. Результатом работы должен стать SWOTанализ проекта, с указанием его сильных и слабых сторон, потенциальных возможностей и угроз.
3. Расчетная часть: включает расчет денежного потока проекта и
оценку основных показателей эффективности инвестиций:
1) денежный поток проекта (разница денежных притоков и оттоков
проекта);
2) чистый дисконтированный доход (NPV). Чистый дисконти-
рованный доход (чистая приведенная стоимость) — это сумма дис-
контированных значений потока платежей, приведѐнных к сегодняшнему дню.
Для потока платежей CF, где CFt — платеж через t лет (t = 1, ..., N)
и начальной инвестиции в размере IC = −CF
ный доход NPV рассчитывается по формуле:
где i — ставка дисконтирования.
В случае если инвестиции осуществляются в течение нескольких
расчетных периодов (месяцев, лет и т.п.), они должны быть также дисконтированы.
Расчет NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта, показывает оценку эффекта от инвестиции, приведенную к настоящему моменту времени с уче
стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если
NPV меньше 0, то инвестиция убыточна. С помощьюNPV можно также
оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений
(при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV);
3) внутренняя норма доходности (IRR).
Внутренняя норма доходности — это процентная ставка, при ко-
торой чистый дисконтированный доход (NPV) равен 0. NPV рассчитывается на основании потока платежей, дисконтированного к сегодняшнему дню.
29
чистый дисконтирован-
0,
, (5)
0
)1(
1Nt
t
t
IRR
CF
ICNPV
N
t
t
t
IRR(1
CF
IC
1
)
IC
r
P
RI
k
k
k
/
)1(
Иначе говоря, для потока платежей CF, где CFt — платѐж через t
лет (t = 1, ..., N) и начальной инвестиции в размере IC = − CF0, внутренняя норма доходности IRR рассчитывается из уравнения:
, (6)
или
. (7)
При принятии инвестиционных решений IRR используется для
расчета ставки альтернативных вложений. При выборе из нескольких
проектов с разными IRR выбирается проект с максимальным значением
IRR. Проект может считаться привлекательным в случае, если IRR
больше ставки дисконтирования;
4) срок окупаемости. Срок окупаемости — период времени, необ-
ходимый для того, чтобы доходы, генерируемые инвестициями, покрыли затраты на инвестиции. Этот показатель определяют последовательным расчетом чистого дохода для каждого периода проекта. Точка, в
которой чистый доход примет положительное значение, будет являться
точкой окупаемости;
5) индекс рентабельности (доходности).
Под индексом рентабельности (PI) понимают величину, равную
отношению приведенной стоимости ожидаемых потоков денег от реализации проекта к начальной стоимости инвестиций:
, (8)
где IC — капитальные вложения (затраты по реализации проекта)
Pk — чистый денежный поток (доход от реализации проекта за k-ый
период). При этом если:
PI > 1, то проект следует принять;
PI < 1, то проект следует отвергнуть;
PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]