Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Теория и практика инвестиционно-строительной деятельности. Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплинам «Регулирование инвестицио
.pdf
Рис. 1. Жизненный цикл объекта недвижимости
I период-срок
строительства (t
1
)
II период-срок
окупаемости (t
2
)
III период-срок последующей
наработки на вложения (t
3
и t
4
)
Э
инт
Эксплуатационные затраты
А
1
А
2
Выпуск и реализация продукции
t - время
Затраты на модернизацию
Результаты (+)
Затраты (-)
Нормативная кривая отдачи вложенных средств
Условные обозначения: Е
н
– нормальная эффективность;
С
i
– эксплуатационные затраты.
А
3
А
4
ЕнС
i
0
На третьем этапе жизненного цикла А2А4 наступает период последующей наработки на вложенные инвестиции. Теоретически данный
период может продолжаться достаточно долго (несколько десятилетий). Ограничением целесообразности дальнейшей эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение полного износа
(в том случае, если проведение воспроизводственных мероприятий является экономически нецелесообразным, можно говорить об окончании
срока экономической жизни объекта).
Влияние факторов износа наглядно показано на рис. 2, отражающем срок жизни объекта на стадии эксплуатации.
Типичный срок физической жизни — период эксплуатации зда-
ния, в течение которого состояние несущих конструкций здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий.
Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст — период времени, прошедший со дня
ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Рис. 2. Срок жизни объекта недвижимости
12
Срок экономической жизни определяется временем эксплуатации,
в течение которого проводимые улучшения являются экономически
целесообразными. По окончании срока экономической жизни объект
целесообразно снести.
Эффективный возраст рассчитывается на основе хронологическо-
го возраста здания и может отличаться от него на величину d, отражающую период времени с начала эксплуатации, в течение которого
объект недвижимости выходит на запланированный уровень заполняемости (в наибольшей степени это характерно для объектов коммерческой недвижимости).
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период
времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Следует отметить, что продолжительность экономической жизни
здания напрямую зависит от жизненного цикла товара, на котором находится рассматриваемый объект. При этом, как было сказано выше,
учитываются жизненные циклы по следующим составляющим:
архитектурные решения;
объѐмно-планировочные решения;
конструктивные решения;
отделка;
инженерия.
1.4. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Подобно другим рынкам, рынок недвижимости подвержен циклическим колебаниям. Основной, но не единственной причиной цикличности в развитии рынка недвижимости являются временные сдвиги
между колебаниями спроса и предложения на том или ином сегменте
рынка недвижимости.
Фазы жизненного цикла рынка жилой недвижимости подробно
рассмотрены в [1]. Для жилой недвижимости основным показателем
цикличности рынка может рассматриваться изменение уровня цен (ставок аренды) на недвижимость.
Для объектов коммерческой недвижимости наиболее целесообразно в качестве такого показателя рассматривать уровень заполняемости
помещений. В соответствии с подходом, предложенным в [4], выделяют четыре фазы цикла: оживление, расширение, избыточное предло-
жение и спад (рис. 3).
13
Рис. 3. Жизненный цикл рынка коммерческой недвижимости
Каждая фаза характеризуется определенными изменениями в уровне заполняемости помещений, объеме нового строительства и ставках
арендной платы. Положение, занимаемое объектом на графике рыночного цикла, зависит как от типа недвижимости, так и от местоположения. Для каждой из фаз жизненного цикла недвижимости можно определить следующие характерные особенности:
Фаза 1. Оживление. Начинается в нижней точке цикла. В начале
этой фазы на рынке наблюдается избыток предложения объектов недвижимости, что обусловлено, с одной стороны, значительным объемом нового строительства в предыдущий период, а с другой стороны,
падением спроса. В нижней точке цикла заполняемость помещений
объекта достигает минимума. По мере заполнения вакантных площадей
значение заполняемости увеличивается, ставки арендной платы сначала
стабилизируются, а в дальнейшем даже начинают постепенно повышаться. В результате заполняемость достигает долгосрочного среднего
значения для данного рынка, при этом темп роста ставок арендной платы соответствует темпу инфляции. Все это говорит о переходе рынка
на следующую фазу.
Фаза 2. Расширение. Наблюдается значительный рост спроса, что
обуславливает потребность в новых площадях и снижение доли свободных площадей. арендная плата также растет, а новое строительство становится экономически целесообразным. При этом спрос растет быстрее
14
предложения, поскольку новые объекты вводятся в эксплуатацию с задержкой, связанной со значительной продолжительностью сроков строительства. В конце фазы спрос и предложение достигают равновесия, при
этом заполняемость помещений достигает максимального значения. На
данной фазе интерес к строительству со стороны инвесторов — максимальный, банки охотно финансируют девелоперские проекты.
Фаза 3. Избыточное предложение. Предложение начинает расти
быстрее спроса. Когда объем вводимых в эксплуатацию площадей превышает уровень спроса, рост ставок арендной платы сначала замедляется, после чего наблюдается замедление темпов строительства с возможностью полного его прекращения (в зависимости от «перегрева»
рынка и роста объемов строительства на предыдущих 2-х фазах). Интерес инвесторов и банков к рынку недвижимости снижается, ставки по
кредитованию растут. Заполняемость помещений снижается, и после
того как она достигает долгосрочного среднего значения, рынок переходит в следующую фазу.
Фаза 4. Спад. Дальнейшее снижение спроса сопровождается сни-
жением предложения на рынке нового строительства, при этом разница
между изменением объема предложения и спроса определяет, насколько значительным будет спад (чем выше разница, т.е. быстрее снижается
спрос по сравнению с падением объемов предложения, тем значительнее спад). Заполняемость достигает минимума, когда ввод в эксплуатацию новых площадей замедляется и/или когда спрос постепенно начинает расти быстрее предложения. Привлечение заемного финансирования девелоперских проектов на данной фазе практически невозможно.
1.5. СПОСОБЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Для более четкого понимания подходов к оценке стоимостного эквивалента объекта недвижимости необходимо рассмотреть способы
использования объектов недвижимости.
Являясь экономическим благом, недвижимость может рассматриваться в трех измерениях (3 способа использования недвижимости, рис. 4).
Существует следующие способы использования недвижимости:
1. Недвижимость как потребительское благо: недвижимость как
любое экономическое благо может быть использовано по своему прямому назначению. В этом случае обладание благом является конечной
целью потребителя. В табл. 1 указаны основные потребности, которые
удовлетворяют различные виды объектов недвижимости.
15
Виды недвижимости
Удовлетворяемые потребности
Жилая
Жилье, комфорт, безопасность
Офисная
Обеспечение эффективного функционирования
бизнеса
Торговая
Комфортные условия для совершения покупок,
потребности в развлечениях (торговоразвлекательный центр)
Складская
Безопасность, сохранность товара
Производственная
Недвижимость как фактор производства
Гостиничная
Потребность во временном проживании
Недвижимость
Потребительское
благо
Товар
Источник
дохода
Недвижимость
Потребительское
благо
Товар
Источник
дохода
Рис. 4. Способы использования недвижимости
Таблица 1
Потребности, удовлетворяемые объектами недвижимости
2. Недвижимость как товар: значительная часть объектов не-
движимости может быть использована в качестве товара. Производитель (владелец) отличается от обладателя экономического блага тем,
что обладание товаром является для него не целью, а средством, т.е.
товар произведен не для собственного потребления, а для продажи по
возможно более высокой цене.
3. Недвижимость как источник дохода: отличительной особенностью данного способа является то, что объект недвижимости не меняет своего собственника. При этом собственник либо сам использует
недвижимость в качестве одного из средств извлечения дохода (например: строительство фабрики и запуск производства на находящемся в
собственности земельном участке), либо предоставляет за плату использования блага другим лицам (например: сдача объекта в аренду).
16
Каждому из обозначенных видов использования недвижимости со-
ответствует свой подход к оценке:
1) для недвижимости-потребительского блага — затратный подход;
2) для недвижимости-товара — сравнительный подход;
3) для недвижимости-источника дохода — доходный подход.
1.6. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
Все методы оценки, как было сказано выше, группируются в три
подхода к оценке недвижимости:
затратный;
сравнительный;
доходный.
Затратный подход
Затратный подход — это совокупность методов оценки, основан-
ных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом общего накопленного износа. Данный подход базируется на предположении, что покупатель не заплатит
за готовый объект больше, чем за создание объекта-аналога.
Затраты на воспроизводство — это затраты, которые необходимо
осуществить для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий [5].
Затраты на замещение — это затраты, необходимые для создания
аналогичного объекта с использованием современных материалов и
технологий, применяющихся на дату оценки (создание объекта с аналогичной полезностью).
Этапы затратного подхода:
1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости
(Свс или С
3. Расчет накопленного износа (С
физический износ — износ, связанный со снижением несущей
способности и ухудшения технических характеристик объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
зам
).
), включая:
изн
17
функциональный (моральный) износ — возникает из-за несо-
ответствия объекта современным стандартам и требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
внешний износ — износ в результате изменения факторов внеш-
ней среды, включая изменение окружения объекта.
4. Итоговую стоимость недвижимости определяют по формуле:
Сит = Сз + Свс – С
. (1)
изн
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход дает достаточно
надежные и достоверные результаты оценки.
2. Данный подход может быть целесообразным, а в некоторых случаях и единственно возможным, например, в следующих случаях:
технико-экономический анализ нового строительства;
экономическое обоснование необходимости воспроизводства су-
ществующего объекта недвижимости;
оценка зданий специального назначения;
оценка объектов специализированной недвижимости, а также не-
движимости в «пассивных» секторах рынка;
оценка для целей налогообложения и страхования.
Основные недостатки затратного подхода:
1) затраты на воспроизводство и замещение не в полной мере отражают рыночную стоимость объекта;
2) для достижения точных результатов оценки требуются значительные затраты труда (например, для детальной оценки затрат на
строительство объекта или оценки технического состояния объекта);
3) проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых
объектов недвижимости, а также сложность оценки накопленного износа для данных объектов.
Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов
оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с
ними. При этом объектом-аналогом признается такой объект, который
схож с оцениваемым по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [5].
18
Этапы сравнительного подхода:
1. Анализ рынка, включая анализ состояния и тенденций рынка в
первую очередь того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый
объект; выбор объектов-аналогов.
2. Сбор и проверка достоверности информации об объектах-аналогах.
Сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии
с отличиями от объекта оценки.
4. Установление стоимости объекта оценки путем согласования
скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту, и
сделки с ними осуществляются на типичных для данного сегмента условиях, с учетом:
сопоставимости сроков экспозиции;
независимости субъектов сделки;
аналогичной мотивации инвесторов;
схожей степени износа объектов.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости
необходимо провести корректировку сопоставимых продаж [3]. Расчет
и внесение корректировок производится на основе анализа проведенных расчетов с учетом значимости каждого показателя, при этом важное значение имеет точное определение поправочных коэффициентов.
Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости
определяется будущими доходами от ее использования (прежде всего
доходами от аренды).
Этапы доходного подхода (метод дисконтированных денежных потоков):
1. Определение продолжительности прогнозного периода. (В рос-
сийской оценочной практике, как правило, не больше 5 лет).
2. Расчет показателя чистого операционного дохода (ЧОД) по
следующему алгоритму.
определение действительного валового дохода (ДВД) как суммы
потенциального валового дохода(ПВД) и прочих доходов (например,
сдача в аренду машиномест на парковке) за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы;
ЧОД определяется как величина ДВД за вычетом операционных
расходов, связанных с управлением и эксплуатацией недвижимости.
Все показатели рассчитываются без НДС.
19
,
)1(
1
)1(
1
n
E
M
E
Ci
RV
n
i
3. Расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрог-
нозировать с помощью капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно
рассчитанной ставки капитализации. При этом используется формула
метода прямой капитализации:
С = ЧОД/R, (2)
где С — стоимость недвижимости;
ЧОД — чистый операционный доход года, следующего за окончанием
прогнозного периода;
R — коэффициент капитализации, отражающий норму дохода от вло-
жений в недвижимость.
4. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования
отражает взаимосвязь риска и доходности, а также различные виды риска.
В оценочной практике для расчета ставки дисконтирования могут
применяться следующие методы:
1) метод кумулятивного построения: основан на предпосылке, что
ставка дисконтирования рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости;
2) метод выделения: ставка дисконтирования рассчитывается на
основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на
рынке недвижимости;
3) метод мониторинга: основан на регулярном мониторинге рынка,
отслеживании основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Информация собирается и обобщается по различным сегментам рынка.
5. Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного
подхода проводят по формуле:
где PV — текущая рыночная стоимость объекта;
Ci — денежный поток периода t;
E — ставка дисконтирования денежного потока;
M — остаточная стоимость.
20
(3)
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]