Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

1 / 111 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 > Следующая >>>

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ВОЛГОГРАДСКИЙ ФИЛИАЛ

А.В. Заволженский, М.С. Ломовцев, М.П. Придачук

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

Учебное пособие

Волгоград 2012

УДК 332.62 (075.8) ББК 65.223я73 З-13

Печатается по решению редакционно-издательского совета

Волгоградского филиала ФГБОУ ВПО РАНХиГС

Р е ц е н з е н т ы :

А.В. Гукова, д-р экон. наук, профессор, директор Высшей школы бизнеса

ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»;

М.В. Лукъяница, канд. экон. наук, доцент, зав кафедрой финансов, бух-

галтерского учета и аудита ФГБОУ ВПО «Волгоградский государствен-

ный архитектурно-строительный университет»

Издано при финансовой поддержке и плану НТО Волгоградского филиала ФГБОУ ВПО РАНХиГС

Заволженский А.В., Ломовцев М.С., Придачук М.П.

З-13 Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / А.В. Завол-

женский, М.С. Ломовцев, М.П. Придачук; Волгоградский филиал ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы». – Волгоград: Изд-во Волгоградского филиала ФГБОУ ВПО РАНХиГС, 2012. – 108 с.

ISBN 978-5-7786-0448-3

Рассматриваются теоретические аспекты, практические подходы и методы оценки стоимости недвижимости. Авторами систематизирован накопленный опыт оценки объектов недвижимости, а также предложена методика составления отчета об оценке стоимости недвижимости. Детально освещена технология оценки объектов недвижимости с применением затратного, доходного и сравнительного подходов. Предложены варианты для самостоятельного определения стоимости объектов недвижимости, что позволяет на практике закрепить полученные знания.

Для преподавателей вузов, аспирантов, студентов, обучающихся по специальности 080105 «Финансы и кредит», специализация «Оценка собственности».

УДК 332.62 (075.8)

ББК 65.223я73

ISBN 978-5-7786-0438-4 © Заволженский А.В., Ломовцев М.С., Придачук М.П., 2012 © Волгоградский филиал

ФГБОУ ВПО РАНХиГС, 2012

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................. 4

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ .......................................................... 5

1.1. Понятие недвижимости .......................................................... 5

1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости .............. 10

1.3. Основные виды стоимости недвижимости .......................... 10

1.4. Основные принципы оценки недвижимости ....................... 13

1.5. Виды оценки недвижимости ................................................ 18

1.6. Этапы оценки недвижимости ............................................... 18

1.7. Подходы к оценке недвижимости ........................................ 21

1.8. Оценка земли ........................................................................ 25

1.8.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования земли .............................................................. 26

1.8.2. Оценка эффективности использования

городских земель ................................................................... 27

1.8.3. Методы оценки земли.................................................. 29

Глава 2. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ................ 36

2.1. Общие сведения о процессе оценки стоимости

недвижимости .............................................................................. 36

2.2. Отчет об оценке недвижимости ........................................... 37

2.3. Этапы составления отчета об оценке стоимости объекта

недвижимости .............................................................................. 42

ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ ................. 83

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ............................................................................. 98

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ........................................ 99

ПРИЛОЖЕНИЯ .......................................................................... 101

ВВЕДЕНИЕ

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима в случаях:

операций купли-продажи или сдачи в аренду;

акционирования предприятий и перераспределения имущественных долей;

привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости – зданий и земельных участков;

страхования объектов недвижимости;

кредитования под залог объектов недвижимости;

внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

разработки инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

ликвидации объектов недвижимости;

исполнения прав наследования, судебного приговора;

других операций, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

В учебном пособии рассматриваются теоретические аспекты, практические подходы и методы оценки стоимости недвижимости. Авторами систематизирован накопленный опыт оценки объектов недвижимости, а также предложена методика составления отчета об оценке стоимости недвижимости. Детально освещена технология оценки объектов недвижимости с применением затратного, доходного и сравнительного подходов. Предложены варианты для самостоятельного определения стоимости объектов недвижимости, что позволяет на практике закрепить полученные знания.

Глава 1

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является возмож- ность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В Гражданском кодексе (ст. 130) дается четкое определение термина недвижимая вещь: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения». В данном определении понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество, «недвижимость» рассматриваются как синонимы, что, на наш взгляд, вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

Итак, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат Государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы.

Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей, кроме материальных объектов, интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.

Таблица 1

Общая классификация недвижимости

Тип класси-

фикации

По характеру использования

По целям владения

По степени специализации

По степени готовности к эксплуатации По воспроизводимости в натуральной форме

Виды недвижимости

Для жилья: дома, коттеджи, квартиры. Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады. Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады. Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений Для ведения бизнеса, для проживания владельца, для осуществления инвестиций, для использования в качестве товарных запасов и незавершенного производства, для освоения и развития (для целей девелопмента) Специализированная: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная: недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях Введенная в эксплуатацию. Требующая реконструкции или капитального ремонта. Незавершенное строительство

Невоспроизводимая: земельные участки, месторождения полезных ископаемых. Воспроизводимая: здания, сооружения, многолетние насаждения

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимост- ной формах.

Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет или изменяет стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечно- сти всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет (табл. 2), а общественные – на 9 групп с нормативными сроками службы от 10 до 175 лет (табл. 3).

Таблица 2

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен

и перекрытий

Группа

зданий

III

Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия

Кирпичные,

Особо капи-

тальные

Обыкновен-

ные

Каменные,

облегченные

Деревянные,

смешанные,

сырцовые

Сборнощитовые, каркасные глино-

битные, са-

манные и фах-

верковые

Каркасно-

камышитовые

Каменные и

бетонные

Каменные и

бетонные

Каменные и

бетонные

Ленточные

бутовые

На деревянных «ступе-

нях» или

бутовых

столбах

На деревянных «ступенях» или на

бутовых

столбах

крупноблоч-

ные и круп-

нопанельные

Кирпичные и

крупноблоч-

ные

Облегченные

из кирпича, шлакоблоков и ракушечни-

ка

Деревянные,

смешанные

Каркасные

глинобитные

Каркасные

глинобитные

службы,

Железобе-

тонные

Железобетонные или смешанные

Деревянные или железо-

бетонные

Деревянные 50

Деревянные 30

Деревянные 15

Таблица 3

Классификация общественных зданий в зависимости

от материала стен и перекрытий

Срок

лет

150

120

Группа

зданий

Здания особо капитальные с железобетонным или металли-

ческим каркасом, с заполнением каменными материалами Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо

кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам

Конструкция зданий

Срок

службы,

лет

175

150

Группа

Окончание табл. 3

зданий

Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные,

III

колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колон-

ны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колон-

ны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубле-

ными стенами

VII Здания деревянные, каркасные и щитовые 25

Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные,

VIII

телефонные кабины и т.п.) Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания

торговых организаций

Конструкция зданий

Срок

службы,

лет

125

100

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, инфраструктуре и даже сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Он может быть п р ои з в о д с т в ен н ы м и н е п р о и з в о д с тв е нн ы м . При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Можно выделить четыре фактора, влияющих на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на него начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, наличия покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

1.3. Основные виды стоимости недвижимости

При осуществлении оценочной деятельности в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

1 / 111 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]