Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие
.pdf
31
2) выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности
моделей оценки.
При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость
объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель
оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект
оценки.
Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных
подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения,
допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В
случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик
должен обосновать выбор использованных весов.
По результатам определения кадастровой стоимости объектов
оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.
Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффек-
тивным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически
свободной, и предположительно вакантной земли; он позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных
поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах
сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи,
рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка,
угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные ус-
32
луги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько
единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце
несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность
влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно открытом конкурентном рынке. Российский земельный
рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участкованалогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация, чтобы применить все методы оценки участков.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при
наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков
можно проводить определение стоимости этих участков как текущей
стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты
может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на
условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода,
земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения
продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода
прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка
имеет вид
I
L
,
V
L
где VL – стоимость земельного участка;
R
L
(2)
IL – доход от владения землей;
RL – ставка капитализации для земли.
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи
или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину
премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый
земельный участок.
Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка, – это характеристики местоположения, размер, форма,
окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.
33
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земли по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об
объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.
Метод распределения (соотношения, соотнесения, allocation) –
определение составляющей стоимости земельного участка на основании
известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того,
что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее
эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше
величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические
данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения
считаются ориентировочными.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застро-
енных земельных участков, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка
соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующие этапы действий:
1) определение элементов сравнения объектов;
2) определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
3) расчет и внесение корректировок по каждому из элементов
сравнения;
4) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
5) расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства
улучшений оцениваемого земельного участка;
6) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка
путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости
замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
34
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую
цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков
(для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется),
применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в
окрестности.
Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного
рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с
учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле
Сз = С – Су, (3)
где Сз – стоимость земельного участка;
С – стоимость объекта;
Су – стоимость улучшений.
Метод остатка для земли основан на технике инвестиционной
группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки
застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки
оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода,
относящегося к земле.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать
стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Основные этапы метода остатка для земли:
1) определяется чистый операционный доход всей собственности
на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к
строению (зданию);
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации
для земли.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) ис-
пользуется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
1) определение размеров и количества индивидуальных участков;
2) расчет стоимости освоенных участков с помощью метода
сравнения сопоставимых продаж;
3) расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода
продажи и разумной предпринимательской прибыли;
4) вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибы-
ли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определе-
35
ния чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
5) выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с перио-
дом предполагаемого освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей,
дренажа;
налоги, страховку, гонорары специалистам и служащим;
расходы на маркетинг;
прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.
В целом моделирование рыночной стоимости земельных участков
проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей
за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного
спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного, так и с учетом существующей застройки.
Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов
землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды).
Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.
36
Глава 2
ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Общие сведения о процессе оценки стоимости
недвижимости
Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий про-
цесс, состоящий из нескольких этапов.
1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на
оценку.
3. Сбор и анализ данных.
4. Оценка земельного участка.
5. Оценка улучшений.
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных
подходов.
7. Подготовка отчета и заключения об оценке.
8. Доклад об оценке.
Проведение оценочных работ и составление отчета об оценке осуществляется на основании задания на оценку и договора о проведении
оценочных работ.
Задание на оценку включает следующее:
1) имя заказчика;
2) имя эксперта-оценщика;
3) предмет оценки;
4) дату оценки;
5) цель и функцию оценки;
6) применяемый стандарт стоимости;
7) календарный план;
8) особые условия.
Приведенный выше состав задания на оценку имеет примерный
характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав задания на
оценку исходя из конкретных особенностей объекта оценки.
В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными
записками заказчику. Копии докладных записок прилагаются к отчету об
оценке.
37
При разработке задания на оценку важно определить предмет
оценки, т.е. что оценивается – вид стоимости объекта или характер имущественных прав.
Задание на оценку должно быть приложено к отчету об оценке.
Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки – важный этап, организующий стороны на целенаправленную работу. Иногда случается, что заказчик задерживает выдачу исходных данных по оценке, а эксперт-оценщик, не
имея четкого календарного плана, задерживает подготовку итогового
отчета и заключения по оценке. При задержке заказчиком исходных данных на какое-то время, как правило, на такой же срок задерживается выдача отчета об оценке.
Продолжительность оценки объекта недвижимости зависит от величины объекта, В среднем она составляет 2–3 недели. Однако при работе с крупными объектами продолжительность оценки может быть значительно больше.
Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями
заказчика и квалификацией эксперта-оценщика.
2.2. Отчет об оценке недвижимости
Отчет об оценке – это письменный документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности, федеральным стандартом оценки №3, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой
организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное
суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Отчет об оценке должен соответствовать всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражать ход
процесса оценки и содержать в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты,
не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.
В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны
допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на
основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.
38
Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке.
Он должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику
своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования
или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды
стоимости, должны быть указаны критерии ее оценки и причины невозможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», в отчете об оценке указываются:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в
саморегулируемой организации оценщиков;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки,
принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица
и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки,
обоснование их использования, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее
итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавли-
вающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению
оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода
расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а
также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического
лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен
быть подписан электронной цифровой подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В случаях, предусмотренных федеральными законами, актами
уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет
39
подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным
федеральным органом, осуществляющим функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или
иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в
связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную
деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в
соответствии с законодательством Российской Федерации.
Требования к содержанию отчета об оценке
Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
общая информация, идентифицирующая объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных
подходов к оценке;
итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных
стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке
должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об
оценщике.
Сведения о заказчике:
з а к а з ч и к е- ю р и д и ч е с к ом л и ц е : организационно-правовая
форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее – ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
з а к а з ч и к е- ф и з и ч е с к о м л и ц е: фамилия, имя, отчество;
серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной
деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности
40
оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения
ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и
номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной
деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности
оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и
подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы,
устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях,
связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки,
износе, устареваниях;
количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую
на результаты оценки объекта оценки;
информация о текущем использовании объекта оценки;
другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оцен-
ки, существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних
факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но
влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовав-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]