Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие

81

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчете средневзвешенной величины, которая и будет выражать окончательную величину стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придании определенных весов результатам оценки, полученным различными методами, а также в выборе на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

Определение весов необходимо производить на основе многокритериальной оценки каждого из применяемых методов. В качестве критериев рассматриваются следующие: достоверность информации, полнота информации, способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, способность учитывать конъюнктуру рынка, способность учитывать местоположение, допущения, принятые в расчетах. При этом следует учитывать, что полное выполнение каждого критерия обеспечивает использование всех трех подходов. Таким образом, 100 % соответствия каждому критерию распределяются на основе экспертной оценки между тремя подходами, например, доходный подход – 30 %, затратный – 40 %, сравнительный – 30 % (в сумме 100 %).

Расчет удельных весовых показателей приведен в табл. 19.

Таблица 19

Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого

из использованных подходов в определении итоговой стоимости

Критерии

1. Достоверность информации

2. Полнота информации

3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца

4. Способность учитывать конъюнктуру рынка

5. Способность учитывать местоположение

6. Допущения, принятые в расчетах

7. Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)

8. Удельные весовые показатели, % (07/600)

Затратный

подход

Сравни-

тельный

подход

Окончание табл. 19

Доход-

ный

подход

82

Итоговая стоимость объекта (табл. 20) оценки определяется по формуле

QVQVQVV  , (24)

где V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

332211

V1, V2, V3 – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно, руб.; Q1, Q2, Q3 – средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно.

Таблица 20

Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

Наименование

подхода

Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

Стоимость,

руб.

Весовой показатель

Доля в итоговой

стоимости, руб.

По итогам согласования делается заключение о стоимости объекта оценки и составляется сертификат стоимости (Приложение 5).

Каждый отчет об оценке стоимости должен сопровождаться приложениями, состав которых определяется оценщиком самостоятельно, исходя из целей и задач оценки, а также наличия информации. В состав приложений необходимо включить: выкопировку из плана города с месторасположением и фотографиями объекта (внешний и внутренний вид), технический паспорт объекта, таблицы с расчетами, не включенные в основной отчет, справочную информацию об оценщике (диплом, полис страхования ответственности), расширенный терминологический словарь и другие документы.

83

ЗАДАНИЯ

ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ

З ад а н ие 1

Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.

Характеристика земельного участка

Земельный участок площадью 1500 кв. м имеет прямоугольную форму размером 50×30 метров.

Общий вид

84

План первого этажа

План мансардного этажа

85

Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения

ном

Вид права Собственность

Существующие ограничения (обременения) права Не имеется Кадастровый (условный) номер объекта Свидетельство о государственной регистрации права Дата выдачи

ОКРУЖЕНИЕ Адрес (местоположение) объекта Определяется студентом Административный район Определяется студентом Микрорайон Определяется студентом Плотность застройки Определяется студентом Престижность и привлекательность района Определяется студентом Расстояние от остановок общественного транспорта Определяется студентом Расстояние от основных магистралей города Определяется студентом Инфраструктура Определяется студентом Места отдыха, достопримечательности Определяется студентом Смог, грязь, шум – уровень Определяется студентом Наличие вблизи объектов промышленности Определяется студентом Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в районе, руб. Определяется студентом Перспективы роста/снижения цен на жилье в дан районе

Определяется студентом

Характеристика дома

Год постройки 2005 Газоснабжение Централизованное

Материал стен

дома:

Число этажей 2 Отопление

Лифт — Водоснабжение

Мусоропровод — Состояние подвала

Электроосве-

щение

Силикатный

кирпич

Централизо-

ванное

Канализация Септик

Автономное от газового

котла, камин

Централизованное холод-

ное

—

Состояние

подъезда

Хорошее

86

Характеристика квартиры

Количество комнат 4 Санузел 2 (совмещенные)

Этаж оцениваемой квартиры Площадь общая, кв. м

Площадь жилая, кв. м

Площадь 1 комнаты, кв. м Площадь 2 комнаты, кв. м Площадь 3 комнаты, кв. м Площадь 4 комнаты, кв. м Площадь кухни, кв. м

Площадь ванны, санузла, кв. м Высота потолка, м

1,2 Лоджия/балкон —

Наличие систем безопас-

169

75,3

40,5 Плита Газ/электричество

20,4 Телефон Есть

19,8 Ориентация окон Разносторонняя

18,5 Особенности планировки

18,4 Отделка квартиры Улучшенная

8,9 и

Состояние вентиляцион-

5,0 3,0 Прочие характеристики

Кабельное телевидение Есть

ности

ной шахты

Укрепленные две-

ри, видеофон, сиг-

нализация

Отличное

Повышенной

комфортности

Характеристика конструктивных элементов

Элементы Описание Состояние

Фундаменты Сборный железобетон Хорошее Цоколь Штукатурка Хорошее Перекрытия Сборный железобетон Хорошее Полы Ламинированный паркет, керамическая плитка Хорошее Стены Силикатный кирпич Хорошее Кровля Мансардная, металлочерепица Хорошее Потолок Улучшенная штукатурка Хорошее Наружная отделка Окна Деревянные стеклопакеты Хорошее Двери Входные – укрепленные; межкомнатные – дере-

Сантехника Керамическая Хорошее Отопление Газовый котел «Дедитрих», камин Хорошее Водопровод Холодное – централизованное

Канализация Септик на участке 20 куб. м Хорошее Электрооборудование

Штукатурка, улучшенная окраска Хорошее

вянные; с остеклением и глухие

Горячее – газовая колонка

Централизованное Хорошее

Хорошее

87

З ад а н ие 2

Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.

Характеристика земельного участка

Земельный участок площадью 1500 кв. м имеет прямоугольную форму размером 50×30 метров.

Общий вид

План первого этажа

88

План второго этажа

Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения

Вид права Собственность

Существующие ограничения (обременения) права Не имеется Кадастровый (условный) номер объекта Свидетельство о государственной регистрации права Дата выдачи

ОКРУЖЕНИЕ Адрес (местоположение) объекта Определяется студентом Административный район Определяется студентом Микрорайон Определяется студентом Плотность застройки Определяется студентом Престижность и привлекательность района Определяется студентом Расстояние от остановок общественного транспорта Определяется студентом Расстояние от основных магистралей города Определяется студентом Инфраструктура Определяется студентом Места отдыха, достопримечательности Определяется студентом Смог, грязь, шум – уровень Определяется студентом Наличие вблизи объектов промышленности Определяется студентом Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в районе, руб. Определяется студентом Перспективы роста/снижения цен на жилье в данном районе

Определяется студентом

89

Характеристика дома

Год постройки 2004 Газоснабжение Централизованное Материал стен

дома:

Число этажей 2 Отопление

Лифт — Водоснабжение

Мусоропровод —

Электроосве-

щение

Силикатный

кирпич

Централизо-

ванное

Канализация Центральная

Автономное

от газового котла, камин

Централизованное

холодное

Состояние

подвала

Состояние

подъезда

—

Хорошее

Характеристика квартиры

Количество комнат 6 Санузел 4 (раздельные)

Этаж оцениваемой квартиры

Площадь общая, кв. м 164,6

Площадь жилая, кв. м 91,7

Площадь 1 комнаты, кв. м 24,8 Плита Газ Площадь 2 комнаты, кв. м 9,6 Телефон Есть Площадь 3 комнаты, кв. м 11,4 Ориентация окон Разносторонняя Площадь 4 комнаты, кв. м 12,5 Площадь 5 комнаты, кв. м 17,0 Площадь 6 комнаты, кв. м 16,4 Площадь, кухни, кв. м 11,4 Отделка квартиры Улучшенная

Площадь ванны, санузла, кв. м

Высота потолка, м 3,0 Прочие характеристики

1,2 Лоджия/балкон —

3,2/1,0 3,2/1,0

Наличие систем

безопасности

Состояние

вентиляционной шахты

Особенности

планировки

Кабельное телевидение Спутниковое

видеофон,

сигнализация

Отличное

Повышенной

комфортности

Двери,

Характеристика конструктивных элементов

Элементы Описание

Фундаменты Сборный железобетон Хорошее Цоколь Природный камень Хорошее Перекрытия Сборный железобетон Хорошее Полы Ламинированный паркет, керамическая плитка Хорошее Стены Силикатный кирпич Хорошее

Состоя-

ние

9

0

Элементы Описание

Кровля Чердачная, металлочерепица Хорошее Потолок Улучшенная штукатурка Хорошее Наружная отделка Штукатурка улучшенная окраска Хорошее Окна Деревянные стеклопакеты Хорошее Двери Входные – укрепленные; межкомнатные –

деревянные; с остеклением и глухие Сантехника Керамическая Хорошее Отопление Газовый котел «Дедитрих», камин Хорошее Водопровод Холодное – централизованное; горячее – газо-

вая колонка Канализация В центральную канализацию Хорошее Электрооборудование

Централизованное Хорошее

Состоя-

ние

Хорошее

З ад а н ие 3

Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.

Характеристика земельного участка

Земельный участок площадью 2000 кв. м имеет прямоугольную форму размером 50×40 метров.

Общий вид