Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие
.pdf
61
Цокольным этажом считается этаж, пол которого заглублен не
более чем на половину расстояния от пола до потолка.
Подвальным этажом считается этаж, пол которого заглублен бо-
лее чем на половину этой высоты.
Мезонином называется надстройка, которая по площади менее
площади нижележащего этажа и имеет с ним внутреннее сообщение.
Мансардой и светелкой называются жилые помещения, которые
устроены в габаритах чердачного пространства и находятся под общей
крышей здания.
При определении объемов зданий полученные данные следует округлять до целого кубического метра. Например, объем здания составляет 9564 куб. м, следовательно, стоимость одного кубического метра объема здания для Волгоградской области составит 26,7 руб. в ценах 1969 г.
(колонка б, строка 2 табл. 49 прил. 4).
Далее необходимо определить все надбавки и повышающие коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием по техническим частям к
сборнику УПВС в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в
коэффициент. Все повышающие коэффициенты перемножаются между
собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента.
Восстановительная стоимость 1 куб. м здания получается путем
умножения его цены на общий повышающий коэффициент.
По техническим частям к сборнику УПВС и к первому отделу, по
дополнениям к оценочной таблице определяются также все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого здания.
Фактическая стоимость оцениваемого здания получается перемножением стоимости, полученной с учетом повышающего коэффициента, на общий понижающий коэффициент.1
Поскольку сборники УПВС содержат информацию в ценах 1969 г.,
для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произвести индексацию по следующей формуле:
(6)
KKKВСВС
N9191848469
где ВС
69тек
– восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах;
тек
,
ВС69 – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в ценах 1969 г.,
приведенная в сборниках УПВС;
K
– коэффициент перевода цен на строительство из уровня
69-84
1969 г. в уровень 1984 г.;
1
Более подробно последовательность определения восстановительной стоимости
см. в Технической части к сборнику № 28 УПВС.
62
K
– коэффициент перевода цен на строительство из уровня
84-91
1984 г. в уровень 1991 г.;
K
– коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г.
91-N
в уровень на дату оценки.
Значения коэффициента перевода цен K
публикуются периоди-
91-N
чески раз в квартал в «Строительной газете» и других специализированных изданиях. Данные коэффициенты различны для разных регионов
Российской Федерации. Например, на II квартал 2010 г. значение этого
коэффициента для Волгоградской области составляло 68,15 [10].
Значения коэффициентов K
69-84
и K
определены постановления-
84-91
ми Госстроя СССР [11; 12]. Например, для Волгоградской области по городскому жилищному крупнопанельному строительству они составляют:
K
= 1,20 × 1,03 = 1,236 (1,2 – коэффициент для РСФСР;
69-84
1,03 – коэффициент для Волгоградской области).
K
= 1,59 × 1,06 = 1,6854 (1,59 – коэффициент для РСФСР;
84-91
1,06 – коэффициент для Волгоградской области).
Таким образом, для нашего примера стоимость воспроизводства
1 куб. м строительного объема типичного здания в ценах II квартала
2010 г. составит:
ВС
= 27,6 × 1,236 × 1,6854 × 68,15 = 3918,29 рублей.
2007
Внесение корректировок с учетом отличия оцениваемого объекта
от типичного, прибыли застройщика и НДС
Поскольку рассчитанное значение восстановительной стоимости
определено на основе методических источников, разработанных в период
плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это,
формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости
будет выглядеть следующим образом:
, (7)
KKKВСВС
где ВС
– восстановительная стоимость 1 куб. м здания в теку-
тек. скор.
тек.скор.тек
НДСПЗН
щих ценах с учетом корректировок;
ВС
– восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих
тек
ценах 1969 г. без учета корректировок;
KН – коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;
KПЗ – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
K
– коэффициент, учитывающий налог на добавленную стои-
НДС
мость.
63
Расчет поправочного коэффициента KН учитывает различия между
оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам, как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет целесообразно вести в табличном виде (табл. 9).
Таблица 9
Расчет поправочных коэффициентов стоимости
1 кв. м оцениваемого объекта
Наименование коэффициента
Характеристика местоположения
1. СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА
а) социальные услуги удалены; 0,95
б) частичное присутствие; 1,00
в) присутствие всех социальных услуг 1,02
2. УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА
а) удаленные от центра районы; 0,95
б) районы, примыкающие к центру; 1,05
в) центр 1,10
3. ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
а) трамвай; 1,00
б) троллейбус; 1,00
в) автобус; 1,00
г) все виды транспорта 1,05
4. РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м
а) далее 500; 0,97
б) в пределах 500; 1,00
в) в пределах 100 1,02
5. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА
а) загазованность выше нормы; 0,95
б) загазованность в норме 1,00
6. ШУМОВОЙ МЕШОК
а) выше уровня ПДУ; 0,95
б) в пределах нормы ПДУ 1,00
7. РАССТОЯНИЕ ДО АВТОСТОЯНКИ, м
а) далее 500; 0,98
б) в пределах 500; 1,00
в) в пределах 100 1,02
Характеристика дома
8. ГОД ПОСТРОЙКИ, лет
а) более 25; 0,83
б) 15–25; 0,87
в) 10–15; 0,90
г) 5–10; 0,93
Имеет (+) /
не имеет (-)
K Справочно
64
Наименование коэффициента
Продолжение табл. 9
Имеет (+) /
не имеет (-)
K Справочно
д) 5; 1,00
е) на момент оценки 1,05
9. МАТЕРИАЛ СТЕН
а) панельный (крупноблочный); 0,98
б) кирпич 1,00
10. СЕРИЯ ДОМА
а) «хрущевка»; 0,95
б) обычная; 1,00
в) улучшенная 1,05
11. МУСОРОПРОВОД
а) есть; 1,02
б) нет 1,00
12. ОТОПЛЕНИЕ
а) центральное; 1,00
б) индивидуальное 1,02
13. ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
а) центральное; 1,00
б) титан; 0,95
в) колонка; 0,98
г) центральное и колонка 1,02
14. ГАЗОСНАБЖЕНИЕ
а) природный; 1,00
б) баллонный 0,95
15. СОСТОЯНИЕ ВЕНТИЛЯЦИИ
а) хорошее; 1,00
б) удовлетворительное; 0,98
в) неудовлетворительное 0,96
16. СОСТОЯНИЕ ПОДВАЛА
а) хорошее; 1,00
б) удовлетворительное; 0,98
в) неудовлетворительное 0,96
СОСТОЯНИЕ ЧЕРДАКА
а) хорошее; 1,00
б) удовлетворительное; 0,98
в) неудовлетворительное 0,96
17. СОСТОЯНИЕ ДВОРА
а) хорошее; 1,00
б) удовлетворительное; 0,98
в) неудовлетворительное 0,96
Характеристика квартиры
18. ЭТАЖ
а) цокольный; 0,85
б) первый; 0,90
65
Наименование коэффициента
Продолжение табл. 9
Имеет (+) /
не имеет (-)
K Справочно
в) последний; 0,92
г) 2-й и 3-й этажи; 1,02
д) остальные 1,00
19. ПЛАНИРОВКА КОМНАТ
а) изолированные; 1,03
б) смешанные; 1,00
в) смежные 0,98
20. ВЫСОТА ПОТОЛКА, м
а) до 3; 1,00
б) свыше 3 1,02
21. ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв. м
а) до 5; 0,98
б) 5–8; 1,00
в) свыше 8 1,02
22. САНУЗЕЛ
а) смежный; 0,98
б) раздельный 1,01
3. ВАННАЯ
а) в кафеле; 1,02
б) покрашена 1,00
24. БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ
а) отсутствие балкона (лоджии); 0,97
б) балкон; 1,00
в) лоджия 3 м; 1,01
г) лоджия 6 м; 1,03
д) лоджия 9 м 1,05
25. ВХОДНЫЕ ДВЕРИ
а) деревянные; 0,95
б) дерматин, утепленные; 1,00
в) металлические 1,02
26. ОСВЕЩЕННОСТЬ, %
а) 100; 1,00
б) затененность до 30; 0,98
в) затененность до 50 0,95
27. НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА
а) есть; 1,00
б) нет 0,98
28. ОКНА ВЫХОДЯТ
а) на улицу; 0,95
б) во двор; 1,00
в) на улицу и во двор 1,01
29. ПОЛЫ
а) дощатые; 0,97
66
Наименование коэффициента
Окончание табл. 9
б) линолеум; 0,98
в) паркет 1,00
30. СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
а) новая; 1,03
б) хорошее; 1,00
в) требуется косметический ремонт; 0,95
г) требуется капитальный ремонт 0,90
31. ПРЕСТИЖНОСТЬ
а) художественная отделка; 1,03
б) стандартная; 1,00
Итоговый коэффициент
Имеет (+) /
не имеет (-)
K Справочно
Значение итогового коэффициента получается путем перемноже-
ния значений третьей колонки таблицы.
Значение коэффициента, учитывающего прибыль застройщика,
определяется в процентах к прямым затратам. В качестве прямых затрат
допустимо рассматривать восстановительную стоимость строительства.
Ее числовое значение определяется на основе анализа отчетности строительных организаций в целом по региону или же с помощью усредненных данных органов статистики.
Значение коэффициента, учитывающего налог на добавленную
стоимость, соответствует ставке НДС (K
= 1,18).
НДС
Принимая условные значения коэффициентов в отношении рассматриваемого примера, получаем следующий расчет:
ВС
= 3918,29×1,06×1,08×1,18 = 5293,07 (значения коэффи-
тек. скор.
циентов KН и KПЗ взяты условно). Таким образом, скорректированная
стоимость 1 куб. м строительного объема оцениваемого объекта составляет 5293 руб. 07 коп.
Оценке в большинстве случаев подлежат квартиры, поэтому использование в качестве сравнительной единицы кубических метров неудобно, необходимо произвести перевод стоимостных значений в соответствии с формулой (4). ( К = 3,78 – взято условно).
Таким образом, стоимость 1 кв. м общей площади оцениваемого
объекта составит:
ВС
= 3206,14 × 3,78 = 20007,82.
тек. скор.
Завершающим этапом определения восстановительной стоимости
объекта недвижимости является соотнесение стоимости сравнительной
единицы с площадью оцениваемого объекта:
ВС = BC
S, (8)
тек.скор.
где ВС – восстановительная стоимость объекта недвижимости;
67
ВС
– восстановительная стоимость 1 кв. м оцениваемого объ-
тек.скор.
екта;
S – площадь оцениваемого объекта.
Принимая условно площадь оцениваемого объекта – квартиры в
пятиэтажном крупнопанельном доме, равной 48 кв. м, получаем восстановительную стоимость равную:
ВС = 20007,82 × 48 = 960375 руб. 49 коп.
или с учетом разумного округления 960500 рублей.
Определение износа оцениваемого объекта.
1. Физический износ. В соответствии с [9] под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных техникоэксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.)
в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается отношением
стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.
Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или
участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 – 71 ВСН 53-86(р).
Физический износ здания следует определять по формуле
i n
з
i
1
l
,
ki i
(9)
где Фз – физический износ здания, %;
Фki – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, в %, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для
68
конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, – по их сметной стоимости.
При определении износа внутренних санитарно-технических и
электрических устройств следует воспользоваться табл. 10.
Таблица 10
Распределение удельного веса стоимости внутренних
санитарно-технических и электрических устройств по элементам
Наименование элемента
Центральное отопление 25
Вентиляция 2
Водопровод 10
Горячее водоснабжение 12
Канализация 14
Газоснабжение 7
Электроосвещение и электрооборудование 30
в том числе:
радио;
телефон; 4
телевидение 2
ИТОГО 100
Доля элемента
в удельном весе, %
2
Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаются в соответствии с [8], а удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сборнике № 28, принимаются по таблице рекомендуемого
прил. 2 [9].
В рассматриваемом примере износ будет определяться следующим образом: при обследовании крупнопанельного пятиэтажного
жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа
газового оборудования, которая проводилась специализированной
организацией. Результаты оценки физического износа элементов и
систем, а также определения их удельного веса по восстановительной
стоимости сведены в табл. 11.
69
Расчет физического износа здания
Таблица 11
Удельные
веса кон-
Наименование
элемента здания
Фундаменты 3 3 10 0,3
Стены 43 86 37 15 5,55
Перегородки 43 14 6 20 1,2
Перекрытия 11 11 10 1,1
Крыши 6 75 4,5 35 1,6
Кровля 6 25 1,5 40 0,6
Полы 12 12 30 3,6
Окна 6 48 2,88 15 0,4
Двери 6 52 3,12 20 0,6
Отделочные работы
Внутренние сантехнические и электрические устройства,
в том числе: 0
отопление 4 4 40 1,6
вентиляция 0,24 0,24 25 0,06
водопровод 1,2 1,2 25 0,4
горячее
водоснабжение
канализация 1,68 1,68 30 0,5
газоснабжение 0,84 0,84 15 0,13
электроосвещение
и электрообору-
дование
Прочие работы 4 0
лестницы 31 1,24 20 0,25
балконы 24 0,96 20 0,19
остальное 45 1,8 45 0,81
ИТОГО
структив-
ных эле-
ментов по
[8], %
12 0
1,44 1,44 40 0,36
3,6 3,6 15 0,54
Удельные
веса каж-
дого элемента по
таблице
[9], %
3 3 50 1,5
Расчет-
ный
удель-
ный вес
элемента,
li × 100 %
Физический износ
элементов здания, %
По ре-
зультатам
оценки
ФК
Средне-
взвеш. зна-
чение физического
износа
21,29
Полученный результат округляем до 1%, физический износ со-
ставляет 21%.
2. Функциональный (моральный) износ. Кроме физического износа
происходит и моральное старение жилых зданий. Моральным износом
называют несоответствие зданий существующим на момент оценки нор-
70
мативным объемно-планировочным, архитектурно-конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. Причины, обусловливающие сам процесс морального износа, имеют ярко выраженный социальный характер. На всех этапах развития человеческого общества жилища отражали и отражают социальный и экономический уровни
развития производительных сил, духовный и технический потенциалы,
эстетические принципы общества. Жилище является местом отдыха и
бытовой деятельности людей. Именно с этих позиций и рассматривается
уровень комфортабельности жилых зданий.
Критерием уровня комфортабельности являются гигиенические
факторы (температурно-влажностный режим, качество воздушной среды,
зрительный, световой и шумовой режимы) и функциональные факторы
(объемно-планировочные и конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства). Представления о критериях оценки уровня комфортабельности жилых зданий постоянно меняются наряду с поступательным развитием человеческого общества, поэтому жилые здания, возведенные на должном уровне комфортабельности, спустя какой-то
промежуток времени перестают соответствовать трансформируемым
критериям оценки. Так происходит моральное старение (износ) жилых
зданий, наступающее обычно значительно раньше, чем их физический
износ. Как показывает отечественный и зарубежный опыт, требования
людей к планировке квартир только в течение пятидесяти лет меняются
от пяти до восьми раз.
На практике для определения размера морального износа жилых
зданий используют один из трех методов: расчетный метод, метод приблизительной оценки, объективный метод.
Расчетным методом определяют две формы морального износа
(первую и вторую формы). Под моральным износом первой формы понимают снижение стоимости здания во времени, связанное с уменьшением общественного труда, необходимого для возведения таких же зданий в
момент оценки. Стоимостное выражение морального износа первой формы М1, %, определяют по формуле
М1 = (а – В)100/а, (10)
где а – первоначальная стоимость здания, руб.;
В – балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.
Моральным износом второй формы называют старение здания
ввиду его несоответствия на момент оценки нормативным требованиям,
действительным в данный период времени. Стоимостное выражение морального износа второй формы М2, %, определяют по формуле
М2 = С/В, (11)
где С – стоимость ремонтно-реконструктивных мероприятий (в действующих ценах), направленных на устранение морального износа второй
формы, руб.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]