Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие
.pdf
41
шимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений
или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения
доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном
разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке
объекта оценки;
и) согласование результатов. В разделе согласования результатов
должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных
с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в
рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете
об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если
при согласовании используется взвешивание результатов, полученных
при применении различных подходов к оценке, а также использовании
разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен
обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам,
полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные
и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов
технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Примерная структура отчета об оценке объекта недвижимости
1. Сопроводительное письмо.
2. Общие сведения.
2.1. Основные факты и выводы.
2.2. Определение цели оценки.
2.3. Оцениваемые права.
2.4. Сертификат качества оценки.
2.5. Квалификация оценщиков.
2.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.
3. Используемая терминология в процессе оценки.
4. Анализ объекта оценки и его окружения.
4.1. Описание земельного участка.
4.2. Описание улучшений.
4.3. Общая характеристика региона.
4.4. Анализ рынка недвижимости города.
42
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта оценки (ННЭИ).
5.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
5.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.
6. Определение стоимости объекта оценки.
6.1. Определение стоимости земли.
6.2. Определение стоимости улучшений затратным, сравнительным и доходным подходами.
7. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.
Далее рассмотрим подробнее каждый из пунктов отчета.
2.3. Этапы составления отчета об оценке стоимости
объекта недвижимости
1. Сопроводительное письмо
Сопроводительное письмо предваряет отчет об оценке и является
официальным заявлением оценщика, проводившего оценочные работы о
завершении работ, проведенных в соответствии с договором об оценке и
направлении отчета в адрес заказчика.
Сопроводительное письмо оформляется на официальном бланке
исполнителя оценочных работ (оценочной фирмы) в соответствии с правилами и нормами деловой корреспонденции и заверяется печатью и
подписью руководителя организации-исполнителя оценочных работ.
Пример сопроводительного письма приведен в Приложении 1.
2. Общие сведения
2.1. Основные факты и выводы. Данный раздел отчета содержит
информацию, касающуюся основных фактов и сведений о проведенной
оценке; дату оценки; цели и задачи проводимой оценки; вид оцениваемых вещных прав; вид определяемой стоимости; данные о субъекте и
объекте оценке, адрес его месторасположения; сертификат качества
оценки; данные о квалификации оценщиков, проводивших оценочные
работы; имеющиеся в отчете допущения и ограничивающие условия.
При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.
Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости – выявление предмета оценки, т.е. того, что подлежит оценке, –
весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые
имущественные права.
43
В отчете необходимо зафиксировать дату проведения осмотра объекта оценки и дату, на которую будут справедливы все основные выводы,
полученные в процессе производства оценочных работ, то есть дату
оценки.
Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка.
С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года, причем изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с
самого начала дату оценки объекта, это может быть дата его осмотра,
дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, и др.
Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании
сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта
сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае, если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатежеспособностью предприятия, дату
оценки может определить суд.
Основные факты и выводы, представленные в отчете, остаются
достоверными, как правило, в течение не более шести месяцев.
2.2. Определение цели оценки – очень важный этап. От цели оценки
зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки
влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать,
что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в
данном отчете, использование полученных результатов в других целях
некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для
оценки при его ликвидации.
Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос «что оценивается?». Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить, например рыночную или инвестиционную стоимость объекта и т.д.
Функция оценки – это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки,
мы отвечаем на вопрос, для чего необходима оценка. Оценка может проводиться для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д.
Цель оценки определяет вид стоимости. В настоящее время выделено пять основных видов стоимости недвижимости: рыночная, инвестиционная, восстановительная, ликвидационная стоимости и стоимость
44
замещения. Оценка какого-либо объекта недвижимости неразрывна с
оценкой вещного права, связанного с владением, использованием и распоряжением оцениваемым объектом.
2.3. Оцениваемые права. Гражданский кодекс РФ предусматривает
следующие виды вещных прав:
право собственности;
право хозяйственного ведения;
право оперативного управления;
траст (доверительное управление);
сервитут (право ограниченного использования).
К сделкам с недвижимостью относятся купля-продажа, мена, дарение, рента, аренда.
2.4. Сертификат качества оценки подтверждает отсутствие у
оценщиков личной заинтересованности в результатах оценки и их профессиональную и личную независимость при приведении оценочных работ. Кроме того, он подчеркивает достоверность и правильность всех
содержащихся в отчете выводов, сделанных на основе компетентности и
профессионализма оценщиков, в рамках имеющихся ограничивающих
условий и допущений. Пример сертификата качества приведен в Прило-
жении 2.
2.5. Данные о квалификации оценщиков содержат перечень дипломов, лицензий, страховых полисов, на основании которых оценщик осуществляет свою деятельность.
Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен
определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости. Небольшой объект недвижимости
может оценивать один эксперт. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколько человек – экономистов, специалистов по
маркетингу, технических экспертов, экологов и т.д.
Для оценки целесообразно привлекать представителей заказчика.
Их знания и опыт необходимы в основном для получения данных о будущих доходах, чтобы оперативнее получить исходные данные и сдать
отчет об оценке.
2.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия. На первой
стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта
недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и
эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчете об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.
Ниже приведены некоторые о с н ов н ы е о г р а н и ч и т е л ьн ы е
у с л ов и я оценки стоимости объектов недвижимости.
45
1. При подготовке отчета об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях,
полученные от заказчика.
2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта,
используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки
ее достоверности и инвентаризации имущества.
3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не
проводится.
4. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на
изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период
экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям
из-за меняющихся условий в будущем.
5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в
данном отчете, и для целей, указанных в нем.
6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего
отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями
задания на оценку.
7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность
информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости,
за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.
8. Отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к
оценке, предусмотренных стандартами по оценке.
9. Заключение и отчет об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с
его стороны в отношении последующей реализации имущества.
10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.
11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой
для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчеты и отчеты о результатах деятельности за последние 4 года,
текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими
право собственности на имущество, и другими документами. Экспертоценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об
объекте недвижимости непосредственно в государственных органах
управления.
46
При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт-оценщик должен отразить это в своем отчете. Эксперт-оценщик не
несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.
12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление экспертаоценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации.
Пример ограничивающих условий приведен в Приложении 3.
3. Используемая терминология в процессе оценки
В отчете приводится краткий терминологический словарь используемых в процессе оценки основных понятий и категорий. Поскольку
заказчиком оценки не всегда является специалист в области оценки, данный словарь может помочь ему более точно разобраться в содержании
отчета.
Например, словарь может включать следующие понятия.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и
квалификацией для оценки имущества.
Процедура оценки – совокупность приемов, обеспечивающих про-
цесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества
и оформления результатов оценки.
Дата оценки – дата, по состоянию на которую произведена оценка.
Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения
оценщика о стоимости имущества.
База оценки – вид стоимости имущества, в содержании которой
реализуется цель и метод оценки.
Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой
продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не
обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель,
имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный
его приобрести, согласен был бы его приобрести (см. п. 1.3).
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в
рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание
объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на созда-
ние объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
47
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с
ними.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта
оценки.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рам-
ках одного из подходов к оценке.
Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин.
Физический износ – износ имущества, связанный со снижением его
работоспособности в результате как естественного физического старения,
так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функциональный износ – износ имущества из-за несоответствия
современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
Внешний износ – износ имущества в результате изменения внеш-
ней экономической ситуации.
Объект сравнения имущества – аналог, подобный объекту оценки,
который используется для расчета стоимости имущества.
Скорректированная цена имущества – цена продажи объекта
сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом
оценки.
Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества
при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стои-
мости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком
обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Это далеко не весь перечень терминов, которые могут содержаться
в отчете об оценке. При необходимости он может быть дополнен и расширен.
Отчет должен содержать структуру процесса оценки. Процесс
оценки – это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов, основанная
на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача оценщика – определение и количественная интерпретация степени полезности оценивае-
48
мого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объектов, резюмируется в итоговом суждении.
4. Анализ объекта оценки и его окружения
4.1. Описание земельного участка целесообразно проводить согласно перечню оценочных показателей, характеризующих качество земель [15]. Помимо площади земельного участка он содержит следующие
характеристики:
1. Местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения:
а) состояние инфраструктуры общественного транспорта:
интенсивность движения общественного транспорта на террито-
рии кадастрового квартала и на прилегающих к нему территориях;
близость территории кадастрового квартала к остановкам обще-
ственного транспорта;
близость территории кадастрового квартала к железнодорожной
станции;
близость территории кадастрового квартала к станциям метропо-
литена;
наличие на территории кадастрового квартала и прилегающих к
нему территориях автотранспорта экспресс-сообщения;
б) состояние общей транспортной инфраструктуры на территории
кадастрового квартала:
наличие железнодорожных подъездных путей;
наличие речного (морского) грузового порта;
наличие транспортных магистралей ведущих городских направ-
лений;
наличие препятствий для движения (реки, водохранилища, кана-
лы, железная дорога и т.д.);
в) уровень доступности центров городской активности с террито-
рии кадастрового квартала:
уровень пешеходной доступности городского центра;
уровень доступности общественным транспортом городского
центра;
уровень доступности автомобильным транспортом городского
центра.
2. Уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории:
а) обеспеченность территории кадастрового квартала инженерны-
ми системами:
наличие централизованных сетей теплоснабжения;
наличие централизованных сетей водоснабжения;
49
наличие централизованных сетей газоснабжения;
наличие и достаточность телефонных линий;
наличие централизованных сетей канализации;
наличие сетей энергоснабжения;
б) состояние общего благоустройства территории кадастрового
квартала:
наличие уличного освещения;
наличие ливневой канализации;
наличие дорог с твердым покрытием;
наличие парковок (автостоянки) для автотранспорта.
3. Уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения:
а) наличие и доступность локальных объектов соцкультбыта на
территории кадастрового квартала:
детских дошкольных учреждений или общеобразовательных
школ;
стационарных объектов общественного питания (столовые,
кафе и т.п.), объектов бытового обслуживания населения (ателье, парикмахерские, мастерские по ремонту и т.п.), учреждений связи (почта, телеграф и т.п.);
детских и взрослых поликлиник;
капитальных объектов розничной торговли (магазинов, супермаркетов и т.п.);
спортивных площадок;
б) доступность объектов соцкультбыта городского значения с тер-
ритории кадастрового квартала:
объектов здравоохранения;
головных инженерных сооружений транспортных сетей (вокзалы
и т.п.);
учреждений культуры, культовых учреждений, спортивных сооружений, образовательных и научных учреждений (выставочный зал,
художественная галерея, дворец спорта, университет, научная библиотека и т.п.);
объектов индустрии отдыха и развлечений (казино, концертный
зал и т.п.);
объектов стационарной торговли (центральный универсальный
магазин, центральный рынок, ярмарочный центр и т.п.);
малопривлекательных социальных объектов (психиатрическая
больница, тюрьма, лагерь беженцев и т.п.).
4. Состояние окружающей среды на территории кадастрового
квартала:
а) загрязнение воздуха, почвы и почвенных вод;
50
б) шумовое, электромагнитное, радиационное загрязнения окру-
жающей среды.
5. Эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная
ценность территории:
а) архитектурно-эстетическая и историческая ценность застройки
территории кадастрового квартала:
архитектурно-эстетическая ценность застройки;
наличие исторических комплексов или отдельных памятников
истории и культуры;
наличие старых и ветхих строений;
нахождение кадастрового квартала в исторической части города;
б) рекреационная и ландшафтная ценность территории кадастро-
вого квартала:
доступность общегородских объектов рекреации (парки культуры и отдыха, заповедники, лесопарки) общественным транспортом;
доступность общегородским транспортом общегородских сезонных объектов рекреации (пляжи, горнолыжные базы и т.д.);
наличие озеленения (аллеи, бульвары скверы и т.д.);
наличие ценных ландшафтов;
наличие природоохранных, природозаповедных, водоохранных зон.
6. Инженерно-геологические условия строительства и степень
подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера:
а) инженерно-геологические условия строительства на территории
кадастрового квартала:
наличие мест с высоким уровнем залегания грунтовых вод;
нарушенность грунтов горными выработками и другими подраба-
тываемыми территориями;
наличие скальных пород среди грунтов;
б) степень подверженности территории кадастрового квартала воз-
действию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера:
возможность затопления и подтопление паводками и наличие за-
болоченных мест;
нарушенность грунтов карстовыми явлениями, возможность
оползневых явлений, наличие и мощность просадочных грунтов;
подверженность территории кадастрового квартала разрушитель-
ным природным и стихийным воздействиям.
Описание земельного участка (местоположения объекта оценки)
целесообразно излагать письменно, а некоторые данные необходимо
представить в табличном виде, например, как в табл. 4.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]